房地产行业周报：7月商品房销售环比下降

行业研究|行业周报 看好（维持） 7月商品房销售环比下降 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年08月21日 核心观点 本周市场回顾。第33周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-4.3%。沪深300指数报收3345.63，周度涨幅为0.4%；创业板指数报收1591.46，周度涨幅-0.3%；房地产指数（申万）报收 1736.31，周度涨幅为-3.9%。 全国政策方面。国家统计局明确坚持消化存量与优化增量相结合，加快构建房地产发展的新模式。地方政策方面。南昌高新区发布购房补贴政策。贵阳取消住房公积金贷款提前还款次数限制。沈阳积极利用闲置土地和停缓建项目。成都放宽首套房 认定范围，启动住房“以旧换新”计划。郑州拟出台认购配售型保障房可申请贷款的公积金新规。广州部分银行下调首套房贷利率。上海商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”。 本周新房销量较第32周减少，二手房销售量较第32周减少。第33周44大城市新房销售为1.5万套，较第32周减少2.9%；21大城市二手房销售1.58万套，较第 32周减少4.1%。一线城市新、二手房交易较第32周分别减少4.6%、增加5.8%；二线城市新房、二手房交易较第32周分别减少8.2%、减少5.5%。库存量较第32 周增加，库销比较第32周增加。截至第33周，18大城市库存为93.0万套，较第 32周增加15.2万套；库销比为20.9个月，较第32周增加3.7个月。本周土地市场 活跃度较第32周下降。第33周36大城市市本级合计成交土地25块。土地出让金 减少。2024年第33周36大城市市本级土地出让金为126亿元，较第32周减少 185亿元。平均溢价率上升。2024年第32周36大城市市本级土地成交平均溢价率 11.4%，较第32周上升3.5%。第33周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的 地块数量为44块。 重点公司公告。招商积余、万业企业、渝开发发布2023年分红情况。华侨城A发布2024年7月经营数据。津投城开、*ST中迪、深物业A发布关于股票交易异常波动的公告。 投资建议与投资标的 Q2需求端放松政策带来的脉冲在7月基本收尾。24年7月，单月销售面积和金额均有较大幅度的回落。国家统计局发布2024年1-7月份全国房地产市场基本情况报告，1-7月，新建商品房销售面积54149万方，同比-18.6%，幅较1-6月收窄了0.4个百分点；7月单月，商品房销售面积为6233万方，较6月下降44.7%。1-7月新建商品房销售额53330亿元，同比-24.3%，降幅较1-6月收窄了0.7个百分点；7月单月，商品房销售额6197亿元，较6月下降46.0%。进入8月后成交端受结构性回调影响，新房销售环比下行。根据克而瑞数据，8月前两周30城新房总成交289万方，较7月同期下降21%，反映出5.17新政成效已明显减弱。二手房方面，根据克而瑞数据，7月10个重点城市二手房成交面积总计为986万平方米，环比下降7.8%。一线城市中，北京、深圳7月成交面积分别为153.8、47.2万方，相较6月仍分别增长5.5%、11.6%，而上海、广州7月成交面积为169.5、94.0万方，相较6月下降21.2%、1.3%。我们认为Q2需求端放松政策的效果释放已进入收尾阶段。而非常规的收储政策目前处于市场化、法制化框架下，商业可持续原则仍需坚持，但在一定程度上也能起到缓解部分困难房企的资金压力、助力楼市去库存的作用。随着各地收储方案陆续落地，持续关注收储对于后续市场销售及开发商的影响。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 收储商品房，商业可持续原则仍坚持2024-08-12 政策重申支持消化存量和优化增量2024-08-06 仍需期待收储等超常规政策2024-07-29 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第33周市场行情回顾（2024.08.10~2024.08.16）4 1.1第33周行业指数表现4 1.2第33周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.08.10~2024.08.16）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾9 投资建议10 风险提示10 附录10 图表目录 图1：2024年第33周44城新房成交套数5 图2：2024年第33周21城二手房成交套数5 图3：2024年第33周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第33周跟踪城市库销比6 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）7 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）8 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指数4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单11 1.第33周市场行情回顾（2024.08.10~2024.08.16） 1.1第33周行业指数表现 第33周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-4.3%。沪深300指数报收3345.63，周度涨幅为0.4%；创业板指数报收1591.46，周度涨幅-0.3%；房地产指数（申万）报收1736.31，周度涨幅为-3.9%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指数 指数(2024/08/16) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3345.63 0.4% -1.6% -13.6% 创业板指 1591.46 -0.3% -2.6% -32.2% 房地产指数（申万） 1736.31 -3.9% 3.3% -42.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第33周地产板块个股表现 第33周地产板块涨幅居前的公司分别为津投城开、*ST金科、栖霞建设、陆家B股、空港股份。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 津投城开 18.8% 深物业A -18.6% *ST金科 7.7% 世联行 -13.4% 栖霞建设 3.7% *ST中迪 -10.5% 陆家B股 2.2% 莱茵体育 -10.2% 空港股份 1.6% 特发服务 -10.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.08.10~2024.08.16） 2.1行业一周要闻回顾 全国政策方面。国家统计局明确坚持消化存量与优化增量相结合，加快构建房地产发展的新模式。地方政策方面。南昌高新区发布购房补贴政策。贵阳取消住房公积金贷款提前还款次数限制。沈阳积极利用闲置土地和停缓建项目。成都放宽首套房认定范围，启动住房“以旧换新”计划。郑州 拟出台认购配售型保障房可申请贷款的公积金新规。广州部分银行下调首套房贷利率。上海商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”。 全国政策： 1）国家统计局：坚持消化存量与优化增量相结合，加快构建房地产发展的新模式（8.15）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）南昌高新区发布2024年购房补贴政策涵盖青年人才、家庭购房及团购补贴（8.12）信息来源：观点地产网 2）贵阳：取消住房公积金贷款提前还款次数限制（8.12）信息来源：观点地产网 3）沈阳：积极利用闲置土地和停缓建项目，引进新产业新业态（8.12）信息来源：观点地产网 4）成都：发布住房新政放宽首套房认定范围、支持提取公积金直付购房款（8.12）信息来源：观点地产网 5）郑州：拟出台住房公积金新规：认购配售型保障房可申请贷款（8.13）信息来源：观点地产网 6）广州：首套房贷利率部分银行降至2.9%（8.13）信息来源：观点地产网 7）成都：启动住房“以旧换新”计划，购房人可享财政补贴与贷款优惠（8.15）信息来源：观点地产网 8）上海：商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（8.15）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第33周新房销量较第32周减少，二手房销售量较第32周减少。第33周44大城市新房销售为 1.5万套，较第32周减少2.9%；21大城市二手房销售1.58万套，较第32周减少4.1%。一线城市新、二手房交易较第32周分别减少4.6%、增加5.8%；二线城市新房、二手房交易较第32周分别减少8.2%、减少5.5%。 图1：2024年第33周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年 第37周 第5周 第19周 第33周 第47周 第10周 第24周 第38周 第52周 第15周 第33周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第33周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年2024年 第23周第40周 第1周 第14周第27周第40周 第1周 第15周第28周第41周 第2周 第16周第33周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2024年第33周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年 第30周 2021年 第44周 2022年 第6周 2022年 第20周 2022年 第34周 2022年 第48周 2023年 第11周 2023年 第25周 2023年 第39周 2024年 第1周 2024年 第16周 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024年 第33周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 库存量较第32周增加，库销比较第32周增加。截至第33周，18大城市库存为93.0万套，较 第32周增加15.2万套；库销比为20.9个月，较第32周增加3.7个月。一线城市库存量30.1万 套，较第32周减少0.14万套，库销比为13.5个月，较第32周减少0.1个月。二线城市库存量 20.7万套，较第32周减少0.06万套，库销比为13.6个月，较第32周增加0.5个月。 图4：第33周跟踪城市库销比 18城去化周期（月）一线城市去化周期（月） 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 2021年 第31周 2021年 第44周 2022年 第5周 2022年 第18周 2022年 第31周 2022年