利润率降幅收窄，各业态市拓稳健增长

核心观点 利润率降幅收窄，各业态市拓稳健增长 事件：公司近期发布2024年半年度报告，24H1实现营业收入17.3亿元，同比+16.9%； 实现归母净利润0.8亿元，同比-5.2%。 营收持续增长，利润率降幅收窄。24年上半年，公司仍“增收不增利”。营收稳步增长16.9%，主要动力来自于重庆以外区域的扩展以及办公物业的较好表现。24H1 毛利率12.65%，较23年全年下降0.12个百分点。毛利率承压主要由于成熟项目受到行业竞争加剧及部分地区推行最低价招标政策影响，使得部分存量项目续约价格下降、撤场增加，同时社保薪资与社平工资带来的人工成本刚性增加，导致毛利率较23年下滑。24H1公司采取系列措施提质增效，通过优化新进项目的投标准入和营销激励机制，提升新项目的盈利水平，从而24H1毛利率降幅有所收窄。由于公司毛利率下滑叠加24H1公司少数股东损益同比提升，归母净利润同比下降5.2%。 各业态市拓稳健增长，收并购助推城市服务发展。公司对于办公、公共、学校、商住、航空业态的开拓均取得成果，24H1收入分别同比增长24%、14%、11%、7%、16%。其中办公物业新开发的银行类项目达17个，预计年合同金额近4,000 万；值得注意的是，由于在运营场景及军队监管模式下，军队类业态盈利远低于预期水平，公司已逐步减少军队类业态项目，转而聚焦医养、交通等业态的孵化。23H2公司收购和翔环保和瑞丽缤南环境以拓展市政环卫市场，24H1实现较好预期并表收入，城市服务板块收入1.27亿元，同比高增53%。 提质增效与数字化转型助推高质量发展。公司计划自2024年起通过三年时间来推动组织的整体数字化转型，24H1通过与飞书合作上线“易呼码”系统，全面实现办 公协同数字化。此外，公司持续强化标杆打造和项目标准化运营，103个Ⅰ级项目已全部启动标准化落地工作，学校和办公项目试点效果显著。这些举措对于公司效率及盈利能力的积极影响预计将逐步体现。 盈利预测与投资建议 维持买入评级，调整目标价至8.91元。根据2024年公司中报，我们调整各业务收入增速预测，同时下调对公司毛利率的预测，调整后2024-26年归母净利润预测值为182/213/250百万元（原预测24-25年为270、340百万元）。采用相对估值，可比公司24年PE估值为11倍，对应目标价8.91元。 风险提示：外拓具备不确定性。业绩修复不及预期。资产减值损失风险。 公司研究|中报点评新大正002968.SZ 买入（维持） 股价（2024年08月19日） 8.59元 目标价格 8.91元 52周最高价/最低价 15.91/6.84元 总股本/流通A股（万股） 22,628/21,338 A股市值（百万元） 1,944 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2024年08月20日 1周 1月 3月 12月 绝对表现% 1.3 1.9 -25.68 -34.03 相对表现% 0.36 7.04 -16.95 -22.74 沪深300% 0.94 -5.14 -8.73 -11.29 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 盈利能力承压，外拓恢复较好2023-08-08 全国化战略稳固提升，毛利率阶段性承压2023-04-14 公司主要财务信息 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 2,598 3,127 3,586 4,099 4,641 同比增长(%) 24.4% 20.4% 14.7% 14.3% 13.2% 营业利润(百万元) 222 196 230 267 312 同比增长(%) 11.4% -11.7% 17.6% 15.9% 17.0% 归属母公司净利润(百万元) 186 160 182 213 250 同比增长(%) 11.9% -13.8% 13.8% 17.1% 17.0% 每股收益（元） 0.82 0.71 0.81 0.94 1.10 毛利率(%) 16.2% 12.8% 12.6% 12.2% 11.9% 净利率(%) 7.2% 5.1% 5.1% 5.2% 5.4% 净资产收益率(%) 17.8% 13.9% 14.6% 15.4% 16.2% 市盈率 10.5 12.1 10.7 9.1 7.8 市净率 1.7 1.6 1.5 1.3 1.2 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 表1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 2024/8/19 每股收益（元） 市盈率 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 保利物业招商积余 华润万象生活 中海物业绿城服务 06049001914012090266902869 25.009.0720.684.483.00 2.490.691.280.410.19 2.890.831.570.490.23 3.310.981.850.580.27 3.761.162.190.690.32 101316 11 16 9 11 13 9 13 89 11 8 11 78979 最大值最小值平均数 调整后平均 16101313 13 9 11 11 11 899 9788 备注：货币均为人民币 数据来源：Wind，东方证券研究所 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表利润表 单位:百万元 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 单位:百万元 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 600 616 717 820 928 营业收入 2,598 3,127 3,586 4,099 4,641 应收票据、账款及款项融资 481 690 669 809 935 营业成本 2,178 2,726 3,135 3,599 4,088 预付账款 14 12 18 20 21 销售费用 35 43 49 56 64 存货 3 11 10 10 13 管理费用 191 173 170 173 173 其他 137 156 192 211 236 研发费用 0 0 0 0 0 流动资产合计 1,236 1,484 1,606 1,870 2,134 财务费用 (6) (4) (6) (3) (3) 长期股权投资 16 23 23 23 23 资产、信用减值损失 (10) 9 14 11 9 固定资产 165 176 201 233 270 公允价值变动收益 3 6 4 4 5 在建工程 22 51 51 51 51 投资净收益 (1) 1 1 0 1 无形资产 6 33 26 22 18 其他 9 8 1 0 (3) 其他 225 285 276 276 276 营业利润 222 196 230 267 312 非流动资产合计 434 568 578 604 638 营业外收入 1 1 0 0 0 资产总计 1,670 2,052 2,183 2,474 2,772 营业外支出 1 1 0 0 0 短期借款 2 5 146 202 235 利润总额 222 196 230 267 312 应付票据及应付账款 129 270 224 276 337 所得税 36 27 35 40 47 其他 376 503 411 431 444 净利润 186 169 196 227 266 流动负债合计 506 778 781 909 1,016 少数股东损益 0 9 14 14 16 长期借款 0 25 24 24 24 归属于母公司净利润 186 160 182 213 250 应付债券 0 0 0 0 0 每股收益（元） 0.82 0.71 0.81 0.94 1.10 其他 33 30 30 30 30 非流动负债合计 33 54 54 54 54 主要财务比率 负债合计 539 832 835 963 1,070 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 14 27 40 54 70 成长能力 股本 229 228 226 226 226 营业收入 24.4% 20.4% 14.7% 14.3% 13.2% 资本公积 380 366 389 389 389 营业利润 11.4% -11.7% 17.6% 15.9% 17.0% 留存收益 483 575 692 842 1,017 归属于母公司净利润 11.9% -13.8% 13.8% 17.1% 17.0% 其他 25 25 0 0 0 获利能力 股东权益合计 1,131 1,220 1,348 1,511 1,702 毛利率 16.2% 12.8% 12.6% 12.2% 11.9% 负债和股东权益总计 1,670 2,052 2,183 2,474 2,772 净利率 7.2% 5.1% 5.1% 5.2% 5.4% ROE 17.8% 13.9% 14.6% 15.4% 16.2% 现金流量表 ROIC 16.9% 13.7% 13.6% 13.6% 14.1% 单位:百万元 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 偿债能力 净利润 186 169 196 227 266 资产负债率 32.3% 40.5% 38.3% 38.9% 38.6% 折旧摊销 16 40 27 33 41 净负债率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 财务费用 (6) (4) (6) (3) (3) 流动比率 2.44 1.91 2.05 2.06 2.10 投资损失 1 (1) (1) (0) (1) 速动比率 2.44 1.89 2.04 2.05 2.09 营运资金变动 (113) 41 (170) (104) (90) 营运能力 其它 6 (20) (16) 8 4 应收账款周转率 6.5 5.3 5.2 5.4 5.1 经营活动现金流 90 226 30 160 218 存货周转率 430.1 391.6 307.9 358.6 345.3 资本支出 (48) (101) (45) (60) (75) 总资产周转率 1.7 1.7 1.7 1.8 1.8 长期投资 (57) (14) 9 0 0 每股指标（元） 其他 24 (16) 5 5 6 每股收益 0.82 0.71 0.81 0.94 1.10 投资活动现金流 (81) (130) (31) (55) (69) 每股经营现金流 0.39 0.99 0.13 0.71 0.96 债权融资 13 19 (1) 2 (1) 每股净资产 4.94 5.28 5.78 6.44 7.21 股权融资 23 (15) 22 0 0 估值比率 其他 (115) (85) 82 (4) (39) 市盈率 10.5 12.1 10.7 9.1 7.8 筹资活动现金流 (78) (81) 102 (2) (40) 市净率 1.7 1.6 1.5 1.3 1.2 汇率变动影响 0 0 -0 -0 -0 EV/EBITDA 6.7 6.7 6.2 5.3 4.5 现金净增加额 (70) 15 101 103 108 EV/EBIT 7.2 8.1 7.0 5.9 5.0 资料来源：东方证券研究所 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议