资源结构不断优化，融资优势持续凸显

保利发展(600048.SH) 资源结构不断优化，融资优势持续凸显 房地产 2024年08月20日 推荐(维持) 股价:8.18元 主要数据 行业房地产 公司网址www.polycn.com 大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970 流通A股(百万股)11,970 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)979 流通A股市值(亿元)979 每股净资产(元)16.31 资产负债率(%)75.3 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】保利发展（600048.SH）*季报点评*紧抓销售回笼，投资持续聚焦*推荐20240429 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 事项： 公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入1392.5亿元，同比增长1.7%，归母净利润74.2亿元，同比下降39.3%，与业绩快报基本一致。 平安观点： 结转毛利率&权益比例下降致利润承压：2024年上半年公司实现营业收入1392.5亿元，同比增长1.7%，归母净利润74.2亿元，同比下降39.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降5.2个百分点至16%；2）少数股东损益占比同比提升11.8个百分点至30.6%。 销售份额稳中有升，项目拓展优中选优：2024年上半年公司实现签约金额1733亿元，同比下降26.8%，签约面积954万平米，同比下降31%，销售金额稳居行业第一。销售权益比77%，较上年提升9个百分点。销售市占率较2023年提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。同时38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。上半年公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平米，权益地价109亿元，总地价126亿元，新增货值住宅业态占比96%。上半年公司持续加大力度去库存，土地储备计容建面7140万平米，较年初下降8%。土储结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售存量住宅面积较年初下降16%。 融资优势持续凸显，可转债发行方案推出：2024年上半年新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93%，上半年末有息负债总额3735亿元，综合成本3.31%，较年初下降25BP。上半年末公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.8%，较年初下降0.99个百分点，直接融资比重提升1.5个百分点至17.8%。截至半年报披露日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化债务结构打下基础。 公 司报 告 公 司半年报点评 证 券研究报 告 郑茜文 投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,017 346,828 364,504 371,794 394,102 YOY(%) -1.4 23.4 5.1 2.0 6.0 净利润(百万元) 18,347 12,067 13,415 14,752 16,193 YOY(%) -33.0 -34.2 11.2 10.0 9.8 毛利率(%) 22.0 16.0 16.1 16.5 16.8 净利率(%) 6.5 3.5 3.7 4.0 4.1 ROE(%) 9.3 6.1 6.5 6.8 7.1 EPS(摊薄/元) 1.53 1.01 1.12 1.23 1.35 P/E(倍) 5.3 8.1 7.3 6.6 6.0 P/B(倍) 0.5 0.5 0.5 0.5 0.4 保利发展公司半年报点评 现金流合理充裕，三条红线维持绿档：2024年上半年公司实现销售回笼1466亿元，回笼率84.6%。上半年末现金余额1464亿元，占总资产10%以上，同时并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，整体现金流合理充裕。期末扣除预收款的资产负债率65.7%、净负债率66.2%、现金短债比1.2倍，三条红线维持绿档。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1.12元、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别为7.3倍、6.6倍、6.0倍。公司融资优势明显，现金流合理充裕，持续优化土储结构，项目拓展优中选优，有望平稳穿越周期并稳步提升份额，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。 会计年度2023A2024E2025E2026E 资产负债表 利润表 流动资产 1268539 1561771 1587610 1678558 现金 147982 145802 148718 157641 应收票据及应收账款 4051 4856 4953 5251 其他应收款 150388 188059 191820 203330 预付账款 21635 35534 36245 38419 存货 869508 1108097 1124870 1188078 其他流动资产 74973 79424 81004 85840 非流动资产 168373 165622 162857 160221 长期投资 104296 108045 111793 115541 固定资产 12409 10548 8671 6779 无形资产 373 311 249 188 其他非流动资产 51294 46718 42144 37713 资产总计 1436912 1727393 1750467 1838780 流动负债 813731 1167925 1248981 1387971 短期借款 5213 135762 198782 276834 应付票据及应付账款 173734 204661 207759 219433 其他流动负债 634784 827502 842439 891704 非流动负债 286154 207433 132946 64149 长期借款 284384 205663 131177 62380 其他非流动负债 1770 1770 1770 1770 负债合计 1099885 1375358 1381927 1452121 少数股东权益 138484 144326 150751 157803 股本 11970 11970 11970 11970 资本公积 17488 17488 17489 17491 留存收益 169084 178250 188330 199394 归属母公司股东权益 198543 207709 217790 228856 负债和股东权益 1436912 1727393 1750467 1838780 单位:百万元 保利发展公司半年报点评 会计年度2023A2024E2025E2026E 营业收入 346828 364504 371794 394102 营业成本 291308 305819 310448 327893 税金及附加 10259 15955 16274 17251 营业费用 8876 9514 9704 10286 管理费用 5159 6176 6299 6677 研发费用 86 1178 1201 1273 财务费用 4391 3896 3806 4089 资产减值损失 -5045 -1011 -527 -315 信用减值损失 -43 -133 -135 -143 其他收益 132 186 186 186 公允价值变动收益 16 0 1 2 投资净收益 2212 4208 4208 4208 资产处置收益 232 120 120 120 营业利润 24318 25419 27996 30772 营业外收入 572 622 622 622 营业外支出 264 195 195 195 利润总额 24626 25846 28422 31199 所得税 6727 6588 7245 7953 净利润 17899 19258 21177 23246 少数股东损益 5832 5842 6425 7052 归属母公司净利润 12067 13415 14752 16193 EBITDA 30776 36241 38744 41678 EPS（元） 1.01 1.12 1.23 1.35 单位:百万元 会计年度2023A2024E2025E2026E 主要财务比率 会计年度2023A2024E2025E2026E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 23.4 5.1 2.0 6.0 营业利润(%) -29.9 4.5 10.1 9.9 归属于母公司净利润(%) -34.2 11.2 10.0 9.8 获利能力毛利率(%) 16.0 16.1 16.5 16.8 净利率(%) 3.5 3.7 4.0 4.1 ROE(%) 6.1 6.5 6.8 7.1 ROIC(%) 3.7 3.5 3.4 3.7 偿债能力资产负债率(%) 76.5 79.6 78.9 79.0 净负债比率(%) 42.0 55.6 49.2 47.0 流动比率 1.6 1.3 1.3 1.2 速动比率 0.4 0.3 0.3 0.3 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 85.6 75.2 75.2 75.2 应付账款周转率 1.68 1.53 1.53 1.53 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.01 1.12 1.23 1.35 每股经营现金流(最新摊薄) 1.11 -3.77 1.97 0.80 每股净资产(最新摊薄) 16.16 16.93 17.77 18.69 估值比率P/E 8.1 7.3 6.6 6.0 P/B 0.5 0.5 0.5 0.4 EV/EBITDA 17 16 15 14 单位:百万元 经营活动现金流 13313 -45184 23542 9568 净利润 17899 19258 21177 23246 折旧摊销 1758 6500 6516 6390 财务费用 4391 3896 3806 4089 投资损失 -2212 -4208 -4208 -4208 营运资金变动 -13076 -71768 -4887 -21087 其他经营现金流 4553 1139 1138 1138 投资活动现金流 7266 -679 -681 -682 资本支出 -876 -0 3 6 长期投资 3284 0 0 0 其他投资现金流 4858 -679 -684 -688 筹资活动现金流 -49962 43683 -19946 37 短期借款 4016 130549 63020 78052 长期借款 -20894 -78721 -74486 -68797 其他筹资现金流 -33083 -8145 -8479 -9219 现金净增加额 -29443 -2181 2916 8923 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现