主城核心区域改善产品内卷加剧，销售力依托产品力

郑州楼市调研总结

1. 市场背景与现状

• 市场表现：2024年上半年，郑州楼市持续平销态势，整体动能偏弱。多数项目采取“以价换量”的策略，但市场反馈不理想。
• 改善型产品竞争加剧：主城核心区域改善型住宅产品竞争激烈，成为新房市场“内卷”竞争的主要舞台。

2. 土拍市场分析

• 宅地成交趋势：宅地成交逐渐向主城区转移，尤其是三环内，土地资源稀缺且抢手。
• 成交结构：2024年上半年，三环内、三四环之间、四环外的商品住宅成交量分别下降43%、50%和29%。
• 政策调整：“以旧换新”政策调整，激发改善型住房需求增长，参与项目达163个，覆盖95%以上主城典型项目。

3. 销售力提升策略

• 产品力的重要性：产品品质与得房率成为市场成功的关键。
• 典型项目案例：
  • 越秀天悦江湾：143㎡户型得房率99%，127㎡户型得房率98%，7.39亿元销售额位居主城金额榜TOP5。
  • SIC超级总部中心·润府：168㎡边厅户型得房率90%，7.4亿元销售额位居主城金额榜TOP4。

4. 户型创新与客户偏好

• 客户需求：改善型客户注重大户型、空间宽敞、采光通风及居住舒适度。
• 创新策略：房企通过优化布局和空间利用，打造符合客户需求的产品亮点。
• 具体案例：越秀天悦江湾127㎡户型，得房率98%，综合得房率接近100%。

5. 全维公区配套

• 实景呈现：项目通过展示售楼部、社区景观、样板间等，提供真实购房参考。
• 具体案例：越秀天悦江湾会所面积1200㎡，包含瑜伽室、壁球室、健身房等；架空层800㎡，设有图书馆、音乐厅等。

6. 社区边界与城市界面

• 项目实践：如电建中原华曦府，通过城市界面改造提升，实现社区与城市的深度融合。
• 具体措施：通过道路和围墙改造，增加城市公共空间，打造更具文化特色的过渡空间。

结论

在市场低迷背景下，部分项目依靠突出的产品力优势脱颖而出，成功实现了市场占有率和品牌美誉度的双赢。未来，郑州楼市将沿着品质升级与创新驱动路径发展，力求在波动中寻找新稳态，开辟增长新空间。