主城核心区域改善产品内卷加剧，销售力依托产品力

核心观点与关键数据

郑州市房地产市场正经历转型，主城核心区域改善型产品竞争加剧，成为新房市场“内卷”核心战场。宅地成交向主城区转移，尤其三环内土地稀缺，开发商积极调整策略。购房者需求演进，主城区核心区域因其便利性、完善配套及保值性受青睐，推动改善型产品竞争白热化。

土拍市场：宅地成交逐年向主城靠拢，郊县占比下降至26%，三环内占比提升至36%。未来核心区土地资源将愈发稀缺，金水区、经开区、郑东新区及高新区成为土地供应主力。

成交结构：2024年上半年，主城区商品住宅成交量下降43%，近郊下降50%，远郊下降36%。市场分化明显，改善型及以上产品逐渐成为成交主力，刚需成交萎缩。改善购房者更看重产品价值与品质。

政策趋势：“以旧换新”政策调整，主城参与项目数量达163个，覆盖95%以上典型项目。政策调整及项目自身产品优势叠加，激发换新需求。优质换新项目具备可选择性充足、额外政策优惠、其他政策叠加及产品优势（高得房率、完善配套）四大特征。

竞争与需求

市场竞争日趋激烈，客户需求日益苛刻，销售力依托产品力提升。市场表现突出的项目在得房率、户型设计及社区配套方面展现卓越优势。

得房率：典型项目得房率达90%以上，高于周边竞品80%-85%。高得房率设计体现房企对购房者需求的洞察，成为市场竞争重要砝码。例如，郑州越秀天悦江湾143㎡户型得房率近100%，郑轨云簏168㎡户型得房率达90%，均表现抢眼。

户型创新：改善购房客群偏好大户型（三房及以上，面积超120㎡），重视空间宽敞、采光通风。房企聚焦产品打造，优化户型布局，精准转化需求。例如，越秀天悦江湾127㎡户型方正、赠送面积高、采光充足，满足现代家庭需求。

公区配套：项目通过展示售楼部、社区景观、样板间、会所等实景，提升客户第一印象。越秀天悦江湾打造1200㎡会所及800㎡架空层，提供多元社交休闲体验。

红线外界面：电建中原华曦府作为城市更新标杆，升级改造周边道路与围墙，优化项目外环境。项目采用公建化立面设计，确保房产保值，户型设计满足改善需求，实现100%调研敏感点覆盖。

研究结论

2024年上半年郑州楼市整体低迷，但部分项目凭借突出的产品力脱颖而出。未来，市场竞争将更依赖产品力提升，房企需深刻洞察趋势，以优质产品和服务回应需求。郑州楼市将沿品质升级与创新驱动路径发展，在波动中寻找新稳态，开辟增长新空间。住宅产品未来将从建筑视野转向城市视野，融合社区与城市界面，创造更多过渡空间（如口袋公园、活力广场），实现社区与城市空间渗透交融。