行业周报：进一步放宽落户限制，郑州取消商品房价格指导

核心观点：进一步放宽落户限制，郑州取消商品房销售价格指导 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长。20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同环比增长，成交溢价率环比下降。南京土拍顺利收官，6宗地块2宗溢价、4宗底价成交，揽金约28.18亿。融资端国内信用债单周发行同环比下降，累计发行规模同比下降。本周政策端国务院提出进一步深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制；住建部提出应对房屋老化问题进行制度创新；郑州取消新建商品住房销售价格指导；沈阳、广州、抚顺等城市进一步优化住房公积金制度。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：国务院深化户籍制度改革，郑州取消商品房销售价格指导 中央层面：国务院：进一步深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，城区常住人口300万以下城市取消落户限制，300万至500万城市放宽落户条件，500万以上超大特大城市完善积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。住建部：将推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设，以提升房屋安全韧性。制度创新旨在应对房屋老化问题，确保定期检查和资金保障，加快完善工程监管机制。 地方层面：郑州：郑州市政府决定取消新建商品住房销售价格指导，开发企业可自主定价。广州：明确购房者提取首付款后，不影响其以该套住房申请住房公积金贷款的可贷额度计算。沈阳：职工单方缴存住房公积金的，最高贷款额度由60万元调整为65万元。 市场端：新房成交环比增长，南京土拍顺利收官 销售端：2024年第31周，全国68城商品住宅成交面积277万平米，同比下降5%，环比增加23%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8068万平米，累计同比下降35%。全国20城二手房成交面积为166万平米，同比增速+10%，前值+18%；年初至今累计成交面积5604万平米，同比增速-6%，前值-7%。 投资端：2024年第31周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3146万平方米，成交土地规划建筑面积2592万平方米，同比增加30%，成交溢价率为3.8%。 南京：7月31日，南京公开拍卖6宗涉宅地，涉及河西北部的莫愁湖、龙江片区，江北新区核心区以及溧水区，总出让面积约15.8万m，6宗地块2宗溢价、4宗底价成交，揽金约28.18亿。 融资端：国内信用债发行规模同环比下降 2024年第31周，信用债发行39亿元，同比减少58%，环比减少59%，平均加权利率2.32%，环比增加2BP。信用债累计发行规模2480.7亿元，同比减少14%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、国务院深化户籍制度改革，郑州取消商品房销售价格指导 中央层面：（1）国务院：进一步深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，城区常住人口300万以下城市取消落户限制，300万至500万城市放宽落户条件，500万以上超大特大城市完善积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。（2）住建部：将推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设，以提升房屋安全韧性。制度创新旨在应对房屋老化问题，确保定期检查和资金保障，加快完善工程监管机制。 地方层面：（1）雅安：从2024年7月1日至2025年6月30日，购买自住住房的市民可以一次性提取公积金账户余额，用于支付首付款；双职工和单职工缴存住房公积金的最高贷款额度分别提高至80万元和70万元；对于符合国家生育政策生育二孩和三孩的家庭，最高贷款额度将分别提高10万元和20万元；个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。（2）湛江：单人住房公积金贷款额度从50万元提高至60万元，夫妻双方额度从80万元提高至90万元。此外，取消第一、第二次住房公积金贷款额度的差别，第二次住房公积金贷款额度单人从40万元提高至60万元，夫妻双方从70万元提高至90万元。（3）江苏：江苏省住建厅会同省自然资源厅、省消防救援总队起草《关于加强高层建筑规划建设管控的意见(征求意见稿)》提出，各地一般不得新建100米以上的住宅。确需新建超高层建筑的，作为重大公共建设项目履行重大行政决策程序，报同级城市党委审定，实行责任终身追究。（4）沈阳：职工单方缴存住房公积金的，最高贷款额度由60万元调整为65万元；夫妻双方缴存住房公积金的，最高贷款额度由80万元调整为85万元；家庭成员3人及以上缴存住房公积金共同申请公积金贷款的，最高贷款额度由100万元调整为105万元。（5）郑州：郑州市政府决定取消新建商品住房销售价格指导，开发企业可自主定价。此举旨在适应市场环境变化，促进房地产市场健康发展。（6）景德镇：购房者在2025年底前购新房或二手房并缴清契税，可获50%消费补贴；售房者一年内重购房产可退个税。此外，市场价格连续三月下降超10%时，将下调存量房计税价，优先用存量商品房作保障房，完成年度建设任务。机关企事业单位原则上停建办公及住宿用房，确需经审批后可购库存房或写字楼。（7）兰州：自2024年6月21日至2025年5月31日，购房者购买新建商品住房可获不同比例补贴。首套90平米以下补0.5%，90平米以上补0.75%；二套90平米以下补0.5%，90平米以上补1%；三套及以上补1.5%。（8）南昌：对购买新建商品住房合同备案时间在本通知施行之日起至2024年12月31日期间，且在新房备案时间的前后12个月内完成旧房出售（不含继承、赠与、离婚析产）的居民，在新房完成不动产登记后，由受益财政按购房合同金额的2%给予补贴。（9）抚顺：放宽二手房公积金贷款房龄限制。原贷款办法规定:“购买二手住房或拍卖住房的，贷款期限与房龄之和不得超过30年”，现调整为：购买二手住房或拍卖住房的，公积金贷款期限为40年减房龄，最高贷款期限为30年。（10）天水：取消新建商品房销售价格备案制度，并推行房票安置及“带押过户”措施。 新政策允许已抵押贷款的房屋转让，简化了所有权过户和再次抵押的流程。（11）广州：明确购房者提取首付款后，不影响其以该套住房申请住房公积金贷款的可贷额度计算。若商品房买卖合同被撤销、解除或确认无效，购房人需在合同变更之日起10个工作日内，与房地产开发企业一同将已提取的金额原路退回。（12）山东：允许使用个人账户资金支付购房首付及申请贷款，租房提取不影响贷款额度。同时，山东支持市县争取3000亿元再贷款，优选保障性住房收购主体，细致调查需求和存量房情况。（13）昆明：缴存人家庭购买第二套改善型自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由30%下调至20%。 表1：进一步放宽迁移政策，郑州取消商品房销售价格指导 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长 2.1、68大中城市新房成交同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第31周，全国68城商品住宅成交面积277万平米，同比下降5%，环比增加23%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8068万平米，累计同比下降35%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第31周68大中城市成交面积同比下降，环比增长 图4：2024年第31周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长 图5：2024年第31周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比增长 图6：2024年第31周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第31周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-35%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为5%、-3%、-14%，年初至今累计增速-29%、-39%、-31%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比下降 2024年第31周，全国20城二手房成交面积为166万平米，同比增速+10%，前值+18%；年初至今累计成交面积5604万平米，同比增速-6%，前值-7%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比转正，南京土拍顺利收官 2024年第31周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3146万平方米，成交土地规划建筑面积2592万平方米，同比增加30%，成交溢价率为3.8%。一线城市成交土地规划建筑面积150万平方米，同比增加276%；二线城市成交土地规划建筑面积856万平方米，同比增加87%；三线城市成交土地规划建筑面积1586万平方米，同比增加6%。天津：天津河西区先达城市更新区宅地成功出让，由天津轨交集团底价摘得，成交总价1.29亿，成交楼面价6652元 /m2 ；济南：济南1宗地块成功出让，仅一轮报价，由济南东进产业发展有限公司（济南高新控股集团）以底价3.9115亿摘得，楼面价3270元 /m2 ；杭州：滨江区白马湖宅地摘牌出让，地块取消新房限价，经过42轮竞价，由杭州浙珩置业有限公司（绿城）以总价27.16亿摘得，成交楼面价29223元 /m2 ，溢价率39.57%；成都：中心城区迎来3宗宅地拍卖，面积约8.7万m，最终3宗地块1宗溢价、2宗底价成交，揽金总计约12.5亿；南京：7月31日，南京公开拍卖6宗涉宅地，涉及河西北部的莫愁湖、龙江片区，江北新区核心区以及溧水区，总出让面积约15.8万m，6宗地块2宗溢价、4宗底价成交，揽金约28.18亿。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行规模同环比下降 2024年第31周，信用债发行39亿元，同比减少58%，环比减少59%，平均加权利率2.32%，环比增加2BP。信用债累计发行规模2480.7亿元，同比减少14%。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年7月29日-8月3日，下同）房地产指数上涨1.32%，沪深300指数下跌0.73%，相对收益为2.05%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第15位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：*ST银亿、空港股份、亚通股份、珠江股份、大名城，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为招商蛇口、保利发展、华发股份、广宇发展、中国国贸。 图15：房地产指数上涨1.32%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中*ST银亿、空港股份、亚通股份涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中招商蛇口、保利发展、华发股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长。20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同环比增长，成交溢价率环比下降。南京土拍顺利收官，6宗地块2宗溢价、4宗底价成交，揽金约28.18亿。融资端国内信用债单周发行同环比下降，累计发行规模同比下降。本周政策端国务院提出进一步深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制；住建部提出应对房屋老化问题进行制度创新；郑州取消新建商品住房销售价格指导；沈阳、广州、抚顺等城市进一步优化住房公积金制度。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。