市场月报2024年7月刊

7月新房供需皆环降3成，预期8月延续低位波动 城市本月供求比库存量(万㎡)消化周期(月) 北京 0.7 1249 30.5 上海 1.0 798 13.6 广州 0.6 1420 24.0 深圳 0.8 900 29.1 成都 0.9 1697 14.4 武汉 0.8 1628 25.5 天津 1.2 1321 19.4 惠州 0.7 1280 36.9 青岛 0.4 1083 16.1 长春 0.6 1056 31.2 西安 1.1 988 12.8 佛山 0.8 964 24.2 重庆 0.6 794 17.2 郑州 1.2 761 22.5 苏州 0.7 747 21.4 南京 0.5 710 22.2 珠海 0.7 690 44.2 南宁 0.3 659 26.4 济南 0.7 641 17.3 杭州 1.0 637 8.5 长沙 1.2 564 15.8 昆明 0.4 515 20.6 无锡 1.1 510 32.1 常州 0.5 479 33.3 宁波 1.0 379 20.8 徐州 0.7 293 22.7 厦门 0.7 274 23.4 合肥 1.4 229 10.3 福州 0.6 225 27.4 嘉兴 0.5 155 25.4 7月新房供需两淡，绝对量均为年内低位（仅略高于年初1-2月），二手房成交走弱，但环比跌幅小于新房，同比仍增31%。土地成交规模回落，同比降幅超三成，但平均溢价率升0.6pcts至3.8%。 预判8月，我们认为，受高温天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，8月整体成交预期延续低位波动，与本月成交规模持平或小幅微增。不同城市仍然呈现出显著的分化行情：第一梯队当属成都和西安，短期内市场韧性相对较强，对周边地市虹吸使得整体新房成交尚有支撑；第二梯队当属京沪深杭等新政边际效应递减，本月受供给结构影响，京深去化率持增，而沪杭则高位回落，后续市场热度也将随新盘入市波动加剧；第三梯队当属合肥、南京、武汉、长沙、天津等二线城市，新房成交仍处于阶段性调整期，短期内不会出现明显回升。 宏观：二季度GDP增速放缓，6月商品房销售量价跌幅收窄 政策：三中全会定调房地产，广州等64城政策优化 楼市：新房供求环比降3成，二手成交转降但跌幅小于新房 土地：成交建面环降16%，市场热度持续分化 新增供应：环比降24%，一线显著回落、津汉济渝等逆市微增新房成交：环降3成达年内低点，京沪深杭等政策效果快速衰减项目去化：开盘数量减半，平均去化率环降2pcts至27% 库存：供求比0.8致库存持降，穗汉宁苏等近半数城市去化周期改善二手住宅：成交环降3%、同比增31%，京深高位持稳、沪杭回调 出品单位：克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波 责任编辑：杨科伟马千里谢杨春俞倩倩邱娟李诗昀 7月新房供需皆环降3成，预期8月延续低位波动 7月新房供需两淡，绝对量均为年内低位（仅略高于年初1-2月），二手房成交走弱，但环比跌幅小于新房，同比仍增31%。土地成交规模回落，同比降幅超三成，但平均溢价率升0.6pcts至3.8%。 经济层面，在加大宏观政策实施力度之下，工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善。商品房销售因利好新政加持、房企年中冲刺等短期利好因素影响，延续弱修复态势，绝对量达年内高点；新开工、竣工止跌企稳、环比持增，开发投资额累计同比降幅持稳10.1%。 政策层面，中央二十届三中全会定调房地产，LPR再下调10BP，央行披露保障性住房再贷款发放进度，300亿专项基金设立助力国有企业盘活存量土地。地方广州、昆明等64城69次政策放松，广州放开港澳 台及外籍120平以上住房限购，多地优化容积率计算规则，支持高品质住宅建设。 新房市场，7月供应规模稳步回落，30个重点城市新增供应804万平方米，环比下降24%，同比下降16%，绝对量为年内低位，仅略高于年初1-2月水平，较二季度月均下降23%，前7月累计同比降幅为31%。一线供应显著回落，环比降幅显著高于二三线。成交层面，7月因年中冲刺季已过，多数城市房企营销力度下降，推盘力度减弱+折扣力度回收，叠加高温天气和核心城市政策效应衰减，成交高位回落，仅略高于年初1-2月水平。分能级来看，4个一线环比下降24%，同比下降4%，较二季度月均下降5%，累计同比下降29%，韧性显著好于二三线。项目去化层面，7月因年中冲刺节点过后，房企推盘积极性稳步回落，全月25个重点城市首开和加推共计139次，去化率与上月相比小幅微降，据CRIC调研数据，重点城市7月平均开盘去化率为27%，较上月环比微降2pcts，同比下降4pcts。 土地市场，7月供地节奏不及去年同期。截止7月28日，全国300城7月经营性土地成交规模仅4828万平方米，较上年同期降幅超三成。市场热度略有提升，平均溢价率升至3.8%，环比上月上涨0.6个百分点。不过，城市间热度持续分化，典型如上海和苏州，在土地质量提升以及政策利好因素的影响下，上海杨浦2幅地溢价率均超过15%，土拍热度明显提升；而苏州3宗地均底价或超低溢价成交，市场持续低温。 预判8月，我们认为，受高温天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，8月整体成交预期延续低位波动，与本月成交规模持平或小幅微增。 不同城市仍然呈现出显著的分化行情：第一梯队当属成都和西安，短期内市场韧性相对较强，对周边地市虹吸使得整体新房成交尚有支撑；第二梯队当属京沪深杭等新政边际效应递减，本月受供给结构影响，京深去化率持增，而沪杭则高位回落，后续市场热度也将随新盘入市波动加剧；第三梯队当属合肥、南京、武汉、长沙、天津等二线城市，新房成交仍处于阶段性调整期，短期内不会出现明显回升。其他多数弱二线和三四线城市成交大概率没有起色。 二季度GDP增速放缓，6月商品房销售量价跌幅收窄 7月15日上午，国家统计局公布了上半年月宏观经济和房地产行业数据。经济层面，在加大宏观政策实施力度之下，工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善。商品房销售因利好新政加持、房企年中冲刺等短期利好因素影响，延续弱修复态势，绝对量达年内高点；新开工、竣工止跌企稳、环比持增，开发投资额累计同比降幅持稳10.1%。 1、二季度GDP增速放缓至4.7%，6月城镇调查失业率持稳5.0% 上半年，国民经济运行总体平稳，初步核算上半年国内生产总值616836亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%，二季度GDP实际增长4.7%，增速比一季度5.3%有所回落，二季度经济增速回落有极端天气、雨涝灾害多发等短期因素的影响，也反映出当前经济运行中的困难挑战有所增多，特别是国内有效需求不足的问题比较突出，但中长期经济稳定运行、长期向好的基本面没有改变。就业总体稳定。上半年，全国城镇调查失业率平均值为5.1%，比一季度下降0.1个百分点，比上年同期下降0.2个百分点，6月单月为5.0%，持平于5月。 2、M1、M2增速持续回落，居民中长期贷款仍处近年同期最低位 从金融数据来看，内需不足、购买需求相对疲弱的态势延续。一方面货币供应增速继续回落，6月M1同比增速回落0.8个百分点至-5.0%，M2同比增速回落0.8个百分点至6.2%；另一方面，6月社融存量同比增长8.1%，增速较上月下降0.3个百分点。 值得关注的是，当前居民信贷需求依然不足。上半年，居民短期贷款净增长0.3万亿，是2009年以 来上半年净增量的最低值。居民中长期贷款净增长1.2万亿，是2013年以来上半年净增量的最低值，同时，6月单月的居民中长期贷款增量也处在近9年同期的最低位。偏弱的贷款增长意味着居民不愿意加大债务负担，加杠杆消费意愿明显不足。 3、6月商品房销售环增50%同比降幅收窄，投资延续弱修复累计同比降幅10.1%低位持稳 6月因政策利好持续发酵，叠加房企年中冲刺季，推盘节奏加快、折扣力度增加，销售达到年内高点： 6月新建商品房销售面积为11274万平方米，销售金额为11468亿元，环比涨幅均在50%以上，同比降幅分别较上月收窄6.2pcts和12.1pcts。上半年销售面积和金额累计同比降幅分别为19%和25%。6月销售面积与3月小阳春基本持平，销售金额则创年内新高，究其原因，一是6月仍处于517新政利好释放期，二是因年中房企业绩冲刺，加快推盘节奏、优化供给结构、增加折扣力度，刺激了一波存量需求释放。 1—6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%，降幅与1-5月基本持平，累计同比降幅低位持稳，降幅并未扩大。一方面是房企新开工积极性回升，对开发投资的拉动有一定积极作用，新开工面积累计降幅连续四个月收窄，6月新开工面积7933万平方米，环比上涨21%，同比下降21.7%，从绝对量上看，企业新开工稳中有增，略好于3月小阳春水平；另一方面，本月土地成交规模低位回升，6月 全国300城经营性土地成交面积5759万平方米，成交金额1749.3亿元，环比分别上涨18%和48%。 三中全会定调房地产，广州等64城政策优化 中央层面，二十届三中全会定调房地产，LPR再下调10BP，央行披露保障性住房再贷款发放进度，300亿专项基金设立助力国有企业盘活存量土地。地方层面，广州、昆明等64城69次政策放松，广州放开港 澳台及外籍120平以上住房限购，多地优化容积率计算规则，支持高品质住宅建设。 1、三中全会：涉及住房供给体系、赋权地方调控、改革预售及融资方式、完善税收制度 7月15日-7月18日，二十届三中全会召开，会议审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。《决定》提出：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。 这些内容在过往会议和决议中都有表述，一些已在落实，但此次集中写入《决定》，预示着一系列房地产行业调控举措和改革成果在未来仍将会进一步确认和深化。一方面仍要扩大挖潜住房需求消费，“防范化解房地产风险”；另一方面，通过赋权地方调控、改革预售及融资方式、完善税收制度，建立租购并举的住房制度，更好满足和保障好社会多元化的住房需求，加快构建房地产发展新模式。 2、LPR下调10BP，央行发放120亿保障房再贷款，300亿专项基金支持国企盘活存量土地 77月22日，央行公布最新一期LPR报价，1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较前一期下调10个基点。 近期，央行披露保障性住房再贷款发放进度，截至二季度末，金融机构已经发放了近250亿元租赁住 房贷款，人民银行已审核发放再贷款资金超过120亿元，新工具依然采用“先贷后借，按季操作”的模式，即金融机先发放贷款，下一季度再向央行申请再贷款资金，目前看后续贷款投放有望进一步加快。 7月5日，经由国务院国资委批准、中国诚通联合东方资产共同发起设立的国有企业土地资产盘活专 项基金宣告成立，总规模为300亿元，基金存续期限为10年+2年，采用项目直投和设子基金方式开展投资，助力国有企业盘活利用存量土地和既有建筑，提高国有资本配置效率。 3、64城69次政策微调，多地优化容积率计算规则、鼓励高品质住宅供应 7月，64个城市69次放松房地产政策，频次环比上月有所增加。需求端政策内容主要包括几方面： 其一，广州等4市县放松限购，广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，建面120平方米以上面积的住宅 不限购，海南陵水、五指山等下调高校生、常住人口限购门槛。其二，宁波、昆明等14城放松限贷，例如宁波将信贷套数认定范围缩小到区县一级，仅有一套正在挂牌出售的住房的再购房享受首套信贷政策。其三，宣城市旌德县取消限价，明确取消新建住宅小区的商品房销售价格并联审查制，由房地产企业依照市场情况自主定价。其四