土地月报-成交建面周期性回落，市场热度持续分化（2024年7月）

中国土地房地月产报 成交建面周期性回落，市场热度持续分化 文/马千里、邱娟 7月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止7月28日，全国300城7月经营性土地成交规模仅4828万平方米，较上年同期降幅超三成。热度方面，市场热度略有提升，平均溢价率升至3.8%，环比上月上涨 0.6个百分点。不过，城市间热度持续分化，典型如上海和苏州，在土地质量提升以及政策利好因素的影响下，上海杨浦2幅地溢价率均超过15%，土拍热度明显提升；而苏州3宗地均底价或超低溢价成交，市场持续低温。 供求：本月土地供应量7418万平方米，同比下降17%，供应量持续紧缩。成交4828万平方米，环比减少15%，同比下降三成。 热度：月内土拍明显冷热分化，杭州接连出现高溢价地块，绿城九乔宅地溢价率更是高达59%，而武汉月末计划出让7宗地块，最终仅1宗成交，其余地块均终止出让。7月平均溢价率3.8%，较上月上升0.6个百分点，平均流拍率土地流拍率14%，环比回落5个百分点。 分布：各能级城市表现略有差异，一线成交规模环比上涨，二三线同环比均降。具体来看，一线城市成交规模增至115万平方米，环比上月上涨13%；不过，虽然本月京、沪均有地块溢价成交，但仍不及6月北 京超大体量高价地成交的影响，楼板价降至24012元/平方米。 新房去化传导效应显著，城市间土地市场热度仍将继续分化 7月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止7月28日，全国300城7月经营性土地成交规模仅4828 万平方米，较上年同期降幅超三成。热度方面，市场热度略有提升，平均溢价率升至3.8%，环比上月上涨 0.6个百分点。不过，城市之间热度继续分化，以本月集中土拍的上海和苏州为例，在土地质量提升以及政策利好因素的影响下，上海本轮土拍热度明显提升。出让的4宗地全部顺利成交，其中杨浦2幅地溢价率均超过15%（21%和17%），整体溢价率增至8.44%，是2023年以来月度溢价率第二高。而苏州本轮土拍热度依然较低，3宗地均底价或超低溢价成交，结果截然不同。 究其原因，很大程度上还是与当地新房去化速度有关，上海、苏州在“517”新政之后，均出台了地方新政，但效果却大相径庭。新政之后的6月，上海新房开盘去化率维持在50%的相对高位，中心城区优质项目更是出现“日光盘”，这也很好地解释了上海杨浦宅地得到热捧的原因；反观苏州，6月整体去化率仅有13%，核心地段项目去化也比较惨淡，房企拿地积极性受挫，土拍结果表现相对平淡。 1、供求：供地规模基本持平，成交建面周期性回落 土地供应方面，截止2024年7月28日，本月土地供应量为7418万平方，环比6月同期下降4%，同比下降17%。6月份以来，地方层面供应优质宅地的积极性明显提升，平均容积率指标持续下降，2022年、2023年平均供应宅地容积率均高于2.1，而本月供应宅地平均容积率为2.06，较上月再度下降0.02。 至截稿时，一线城市中北上广均有新增土地挂牌，其中其中关注度较高的为上海徐汇龙华板块的宅地，起始楼板价已达到10万元/平方米，该地块曾经为某互联网大厂意向总部地块，在2024年才由商办属性更 改为住宅属性。广州海珠区南洲宅地挂牌底价最高，达到47亿元，起拍单价3.1万元/平方米，周边在售 新房价格约5-6万元/平方米。二线城市方面，乌鲁木齐、昆明月内供地面积超过100万平方米，合肥也在 90万平方米以上。杭州、苏州、南京、济南等月内均有新增低密宅地挂牌，如南京挂牌的5宗宅地容积率全部未超过2.0，其中江北新区挂牌的两宗姊妹地块较为值得关注，出让底价均在3亿元左右，起拍楼板价均为1.9万元/平方米左右，临近项目目前售价约为3.5万元/平方米，开盘去化率能达到四成左右，优于 南京大多数项目。 图：300城经营性用地月度供应情况（万平方米，幅） 注：土地数据截止至2024年7月28日，下同。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 土地成交方面，截至7月28日，全国300城经营性土地成交4828万平方米，环比上月同期下降15%， 同比下降33%。一二线城市中，至截稿时西安、成都成交建面突破200万平方米，其余城市均在100万平 方米以下，北京、成都、西安、上海成交金额突破90亿元，其余城市均在50亿元以下。杭州月内接连 拍出高溢价宅地，成交总价仍未超过40亿元，“高频、少量、质优”已成为当前地市发展的主流趋势。随着三四线成交占比上升，月内平均楼板价下降至2699元/平方米，环比下降11%。 图：300城经营性用地月度成交情况 2、热度：土拍热度冷热分化，流拍率延续回落 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 市场热度方面，与上月预计一致，至截稿时7月平均溢价率3.8%，较上月上升0.6个百分点。得益于北京、上海、杭州、长沙等地的优质地块入市，本月平均溢价率有所回升。典型如杭州本月平均溢价率更是再度回到20%以上，月末杭州土拍接连出现高溢价宅地成交，其中绿城竞得的临平九乔宅地容积率1.2，溢价率高达59%，滨江竞得的杭州上城区宅地溢价率也达到了23，优质宅地仍能拍出历史级的高溢价水平。但也应当看到，地块之间的冷热分化依旧显著，如月初北京土拍，2宗底价成交，1宗高溢价，高溢价地块为金鱼池袖珍低密宅地，溢价率高达25%，最终摇号成交，该地块住宅体量仅1700平方米，预计为大平层产品。从城市视角来看，大多数城市平均溢价率均低于均低于1%，合肥、西安等城市亦在其列。随着各地低密宅地持续入市，预计8月份仍将会有较多高溢价地块成交，但在需求规模同比持续回落的大环境下， 土地市场的冷热分化也会更加显著。 图：重点监测城市平均溢价率月度走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 7月土地流拍率14%，环比明显回落。随着各地供地策略愈加精准，流拍率指标明显回落。不过也有 少数城市出现了多宗流拍，如武汉月末计划出让7宗地块，最终仅1宗成交，其余地块均于出让前一天宣 布终止土拍，这些终止出让地块大多相对偏远，且容积率较高、达到3.0以上。此外佛山、西安、丽水也 有多宗宅地流标或撤牌。 图：重点监测城市土地流拍率月度走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、重点地块：京、沪包揽两榜TOP3，两榜占比超六成 7月，重点城市北京、上海均有多宗优质宅地开拍，因此两榜含“京、沪”量明显提升，占比超过六成。总价榜地块来自北京海淀区，该宗地是二次出让，2016年曾被万科竞得，后又被退回，调整土地性质之后，重新出让，本次出让吸引了中海、海开、保利&建工三家竞买人参拍，最终保利&建工联合体以89亿元的总价竞得该地，溢价率3.5%，楼板价54643元/平方米。 表：2024年7月成交土地总价排行榜 排名 城市 地块名称 成交价（亿元） 1 北京 海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地 89.0 2 北京 大兴区大兴新城核心区DX00-0101-051、052地块、黄村七街DX00-0201-0248、0255 地块R2二类居住用地、S4社会停车场用地、A334托幼用地 32.2 3 上海 宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块 31.1 4 成都 青羊区蔡桥街道华严社区4、5、6组 24.2 5 杭州 城东新城单元SC080201-57地块 23.4 6 上海 杨浦区长白社区H2-17地块 22.3 7 上海 杨浦区平凉社区02H1-01地块 22.0 8 北京 大兴区大兴新城西片区一期A、B组团土地一级开发项目DX00-0406-0003、DX00-0406-0011地块R2二类居住用地等 21.5 9 成都 金牛区营门口街道茶店村5、6组 21.1 10 北京 昌平区六环路土城出口土城新村改造项目CP00-0602-0002、0003地块R2二类居住用地等 19.9 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 单价榜方面，榜首地块来自上海杨浦，位于平凉社区，在区位优势的助力下，引得华润、中海、绿城多家房企积极参拍，经过60轮竞价后，由保利发展竞得，溢价率高达21.18%。单价榜第二地块也是来自上海杨浦，位于长白社区，该地吸引了4家竞买人，在经过79轮竞价后，由越秀&北京城建联合体竞得，溢价率为17.12%。值得注意的是，两地均是“沪九条”出台后的首批出让宅地。自该批次起，上海取消自2021年实行的溢价率10%封顶原则，在出让条件中也没有房地联动价的相关规定。从土拍结果来看，新政取得了明显地效果，杨浦两地均高溢价成交（21%、17%），土地市场热度有明显回升。 排名 城市 地块名称 楼板价（元/平方米） 1 上海 杨浦区平凉社区02H1-01地块 88462 2 上海 杨浦区长白社区H2-17地块 70272 3 北京 东城区金鱼池二期西土地一级开发项目DC-0127-0101地块F2公建混合住宅用地 60811 4 北京 海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地 54643 5 杭州 城东新城单元SC080201-57地块 35524 6 苏州 高新区狮山商务创新区玉山路南、淮海街东 32116 7 福州 榕宗地2024-24号地块 25764 8 北京 大兴区大兴新城核心区DX00-0101-051、052地块、黄村七街DX00-0201-0248、0255地块R2二类居住用地等 22339 9 杭州 杭州市数字商贸城单元JG1807-06-01地块 22287 10 上海 宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块 22252 表：2024年7月成交土地单价排行榜 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统