京沪二手房量价均下滑

京沪二手房量价均下滑 证券研究报告|固收点评报告 2024年07月28日 7月19-25日50城新房周成交面积环比增长5%： 根据50城高频数据，7月第四周（19-25日）新房成交面积继续低位震荡，当周新房成交面积246万方，相当于“517政策”前一周周成交面积的72%，相当于7月第一周成交的46%。6月底、7月初两周（6月21-27日、6月28日-7月4日）新房成交量较高，单周成交规模均在530万方左右，7月第二、三、四周新房成交面积相当于成交高位的40%-50%，已连续三周低位震荡。 7月第四周新房成交面积环比增长5%，对比历年同期，弱于2023年同期环比，基本与2022年同期持平。 2021-2023年同期新房成交面积分别环比-13%、+4.7%、+25%。今年7月第四周新房成交约为2021-2023年同期的45-63%，同比-37%。 今年年初以来新房成交面积同比降幅偏高，但6、7月降幅收窄。年初以来50城成交9234万方，同比下滑 31%。其中，6月同比下滑21%，7月1-25日同比下滑21%。 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性规律，更好地评估政策效应，我们对2024 年、2015-2023年（不含2020、2022年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为5月17日，以3月17日-5月16日平均值（前2个月成交数据）作为对比的基点100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度； （2）为了评估政策整体效果，将5月17日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从30大中城市成交面积数据来看，经过6月14日-7月4日连续三周反弹后，新房成交标准化比值连续三周低于100%，前两周分别为88%，86%，本周（7月19-25日）继续下滑至83%，意味着近三周成交表现均弱于“517政策前两个月”均值水平。与2015-2023年（不含2020、2022年）同期相比，今年7月第四周低于历史同期平均值12个百分点。 从50城成交面积数据来看，结论类似，7月第四周新房成交面积标准化比值仅为74%，低于2015-2023年 （不含2020、2022年）同期平均值约19个百分点。 进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，7月第四周北京成交继续下滑，上海成交有所回升。 7月第四周，北京新房成交标准化比值为86%，较上周下滑4个百分点。与2015-2023年（不含2020、 2022年）相比，本周成交标准化比值低于历史同期12个百分点。而6月底、7月初的高点，标准化比值一度达到180%、247%。直接观察成交面积，7月第四周北京新房成交面积14万方，环比-4%，是“517政策”前一周成交的91%，约为7月第一周的33%。 上海新房则出现反弹，本周成交标准化比值为104%，较上周环比提升21个百分点。与2015-2023年（不含2020、2022年）相比，本周成交标准化比值与历史同期持平。6月底、7月初的高点，标准化比值约为150%。上海本周新房成交面积32万方，环比增26%，是“517政策”前一周成交的111%，约为7月第一周的 68%。 7月19-25日15城二手房周成交面积环比增长0.7%： 近三周二手房成交面积中枢小幅下滑。根据15城二手房高频数据，7月第四周二手房成交面积195万方，环比增长0.7%。5月10日以来，15城二手房成交面积多在200-220万方之间震荡。自7月第二周（7月5-11 日）以来，成交面积连续三周低于200万方，在190-200万方区间震荡。 与历年同期相比，7月第四周15城二手房成交面积环比表现和2023年同期基本持平，2021-2023年同期二手房成交面积分别环比-11%、+6%、+0.6%。本周二手房成交面积仍高于往年同期，约为2021-2023年同期的108%-137%，体现出政策具有一定程度的提振效果。 累计来看，6月、7月1-25日二手房成交面积同比均为正，分别同比增长9%、31%。今年以来（截至7月 25日）二手房成交5277万方，同比下滑4%，同比降幅低于新房。 同样考虑地产销售的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从15城二手房成交面积来看，7月第四周周成交标准化比值为101%，环比增长1个百分点。517新政落地已经十周，与政策前数据比较，仅有端午节一周和7月第二周成交标准化比值低于“政策前两月均值”，分别为85%、99%，此外7月第三周为100%。其他七周成交标准化比值在101%-115%之间，均超过“政策前两月均值”，体现出政策的提振效果。 与2015-2023年（不含2020、2022年）数据对比，今年5月17日-7月25日十周标准化比值均超过历史 水平，政策对二手房成交的推动作用体现在这种超季节性上，今年这十周较历史同期平均高出14个百分点。而 7月第四周标准化比值超过历史同期平均值约12个百分点。 进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，7月第四周，北京、上海二手房成交标准化 比值均出现小幅下滑。7月第四周北京、上海二手房成交标准化比值均为113%，分别较上一周下滑2个百分点、6个百分点（受限于数据，未考虑季节性）。 从原始成交数据来看，今年7月第四周京沪二手房成交分别为34万方、37万方。北京较517政策前一周下滑5%，较北京626新政前一周下滑7%。上海较517政策前一周下滑1%，较上海527新政前一周增长1%。 价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023年3月以来呈现持续下滑趋势。上 海二手房挂牌价指数自2023年6月以来持续下滑。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002 联系电话：02150380388 图1：50城新房成交（万方）：7月1-25日同比-21%，6月同比-21%，24年累计同比-31% 2019 2020 2021 2022 2023 2024 4000 3500 50城新房月成交规模（万方） 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 注：为了数据可比，7月数据均选取历年7月1-25日数据 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图2：2024年7月19-25日成交246万方，环比增长5% 50城新房成交面积（万方） 日度 周度（右轴） 160 600 140 120 100 500 400 80300 60 200 40 100 20 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-012024-07-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图3：从30大中城市成交面积来看，7月19-25日成交面积约为“政策前两月均值”的83% 30大中城市成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）2024 172% 115% 142% 103% 115% 99% 95% 88%86% 83% 82% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-0106-0107-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图4：从50城成交面积数据来看，7月19-25日成交面积约为“政策前两月均值”的74% 50城新房销售面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）2024 161% 105% 157% 93% 116% 95%74% 77% 74% 67% 100% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-0106-0107-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图5：7月19-25日北京、上海新房成交分别为“517政策前两月均值”的86%、104% 北京新房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022） 2024 247% 180% 108% 98% 94% 90% 86% 500% 300% 100% -100% 04-0105-0106-0107-01 上海新房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）2024 150% 153% 106% 104% 84% 94% 104% 81% 92% 83% 58% 300% 200% 100% 0% 04-0105-0106-0107-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图6：北京新房成交面积：2024年7月19-25日成交14万方，环比下滑4% 北京新房成交面积（万方） 日度周度（右轴） 1445 1240 35 10 30 825 620 15 4 10 25 00 2023-12-312024-01-312024-02-292024-03-312024-04-302024-05-312024-06-30 资料来源：WIND，华西证券研究所 图7：上海新房成交面积：2024年7月19-25日成交32万方，环比增长26% 上海新房成交面积（万方） 日度周度（右轴） 1660 14 50 12 40 10 830 6 20 4 10 2 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-012024-07-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图8：15城二手房成交（万方）：7月1-25日同比+31%，6月同比+9%，24年累计同比-4% 15城二手房月成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1500 1200 900 600 300 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 注：为了数据可比，7月数据均选取历年7月1-25日数据 资料来源：WIND，华西证券研究所 图9：15城二手房成交：7月19-25日成交面积195万方，环比增长0.7% 15城二手房成交面积（万方） 日度 周度（右轴） 60 250 50200 40 150 30 100 20 1050 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-012024-07-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图10：从15城二手房成交面积来看，7月19-25日成交面积为“政策前两月均值”的101% 15城二手房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）日度2024日度 2015-2023（不含2020和2022）周均2024周均 250% 200% 150% 100% 50% 114% 111%104% 85% 115%110%99% 108% 100%101% 89% 0% 04-0105-0106-0107-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图11：7月19-25日北京、上海二手房成交有所下滑 北京二手房成交面积指数（以3.17-5.16平均值为100%） 指数7日平均 149% 108%115% 119%122% 106% 113%115%113% 90% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0104-0804-1504-2204-2905-0605-1305-2005-2706-0306-1006-1706-2407-0107-0807-1507-22 上海二手房