上海土拍区域分化，业绩预报多数承压

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（7.6-7.12）申万A股房地产板块涨跌幅为+1.1%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.7%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.4%，沪深300指数涨跌幅为+1.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.2%和+0.9%。 本周土地市场受上海土拍拉动，溢价率有所回升。本周（7.6-7.12）全国300城宅地成交建面161万㎡，单周环比-59%，单周同比-82%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面9446万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、滨江集团、绿城中国、华润置地、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，主要系上周高基数且7月市场进入传统淡季。本周（7.6-7.12）35个城市商品房成交合计229万平米，周环比-47%，周同比-21%。其中：一线城市周环比-41%，周同比-4%；二线城市周环比-53%，周同比-32%；三四线城市周环比+5%，周同比+65%。 本周二手房成交环比下降，同比持续转正，二手房市场延续以价换量，韧性更强。本周（7.6-7.12）15个城市二手房成交合计179万平米，周环比-8%，周同比+13%。其中：一线城市周环比-16%，周同比+63%；二线城市周环比-5%，周同比+0.3%；三四线城市周环比+11%，周同比+40%。 上海新政后首拍区域分化，溢价率再升，土地市场回归市场化。7月9日上海2024年第三批次土拍收官，推出 的4宗地块均成功出让，成交的总规划建面约29万方，总金额约91.33亿元。本次土拍是上海取消10%的溢价率上限 要求后的首拍，成交楼面均价为31505元/平，维持相对高位；平均溢价率为8.44%，创21年以来最高水平。本次土拍区域冷热分化明显，其中杨浦区2宗地块溢价率均超15%，宝山及奉贤地块均底价成交，表明土拍逐渐回归市场化，后续商品房市场也有望逐步回归市场化。 房企业绩预报多数承压。本周部分房企陆续发布2024H1的业绩预告，其中多数录得亏损，主要原因有：①一方 面，部分房企在土地市场过热时大举拿地，导致土地成本偏高；另一方面由于21年下半年后销售市场持续筑底，销售价格及流速不及拿地时的预期，共同导致当期结转项目的毛利总额及毛利率下降。②计提减值损失。③以低于账面值的价格出售大宗资产。而随着此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，部分房企业绩负担减轻，在22年以后积极补充优质土储的房企的毛利率有望率先实现企稳回升。 投资建议 受结转节奏影响，今年房企业绩或表现承压，而伴随后续高毛利项目陆续进入结转，积极拿地的房企的业绩底或 渐行渐近；随着近期重磅会议的召开，存量政策有望加速落地，增量政策或将持续出台，加快市场底的到来。因此优质房企或有望率先迎来业绩及估值的修复。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 上海土拍区域分化4业绩预报多数承压4行情回顾5 地产行情回顾5物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7新房成交8二手房成交10重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12地产公司动态14物管行业政策和新闻16非开发公司动态17行业估值18风险提示19 图表目录 图表1：2021-2024上海土拍成交楼面均价（单位：元/平）4图表2：2021-2024上海土拍平均溢价率4图表3：7月9日上海24年第三批次土拍结果4图表4：部分地产企业2024H1归母净利润的业绩预告（单位：亿元人民币）5图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：35城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：10城商品房的库存和去化周期11 图表24：10城各城市能级的库存去化周期11 图表25：10个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态14 图表28：物管行业资讯16 图表29：非开发公司动态17 图表30：A股地产PE-TTM18 图表31：港股地产PE-TTM18 图表32：港股物业股PE-TTM18 图表33：覆盖公司估值情况19 上海土拍区域分化 上海新政后首拍区域分化，溢价率再升，土地市场回归市场化。7月9日上海2024年第三批次土拍收官，推出的 4宗地块均成功出让，成交的总规划建面约29万方，总金额约91.33亿元。本次土拍是上海取消10%的溢价率上限要 求后的首拍，成交楼面均价为31505元/平，维持相对高位；平均溢价率为8.44%，创21年以来最高水平。本次土拍区域冷热分化明显，其中杨浦区2宗地块溢价率均超15%，宝山及奉贤地块均底价成交，表明土拍逐渐回归市场化，后续商品房市场也有望逐步回归市场化。 图表1：2021-2024上海土拍成交楼面均价（单位：元/平）图表2：2021-2024上海土拍平均溢价率 450009% 400008% 350007% 300006% 250005% 200004% 150003% 100002% 50001% 00% 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所 图表3：7月9日上海24年第三批次土拍结果 地块名称 用地面积 （m2) 建筑面积 (m2) 起始价 （万元） 起始楼面价 （元/m2） 成交价 （万元） 成交楼面价 （元/m2） 溢价率 竞得人 杨浦区长白社区H2-17 地块 13798.8 31737.2 190423 60000 223023 70272 17.12% 越秀&北京城建 杨浦区平凉社区 02H1-01地块 13833.5 24900.3 181772 73000 220272 88462 21.18% 保利发展 宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块 66925.8 139850 311195 22252 311195 22252 0% 招商蛇口&中旅投资 奉贤区奉贤新城12单元 02A-04A地块 58370.1 93392.1 158767 17000 158767 17000 0% 奉贤发展 来源：中指研究院，国金证券研究所 业绩预报多数承压 房企业绩预报多数承压。本周部分房企陆续发布2024H1的业绩预告，其中多数录得亏损，主要原因有：①一方面，部分房企在土地市场过热时大举拿地，导致土地成本偏高；另一方面由于21年下半年后销售市场持续筑底，销售价格及流速不及拿地时的预期，共同导致当期结转项目的毛利总额及毛利率下降。②计提减值损失。③以低于账面值的价格出售大宗资产。而随着此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，部分房企业绩负担减轻，在22年以后积极补 充优质土储的房企的毛利率有望率先实现企稳回升。 图表4：部分地产企业2024H1归母净利润的业绩预告（单位：亿元人民币） 公司名称 2024H1业绩预告 2023H1业绩 同比变动 大悦城 -2.6至-4.9 0.51 -612.27%至-1065.43% 深振业A -2至-3.5 0.08 -2456%至-4223% 金融街 -21.86至-18.21 -7.29 -150%至-200% 华侨城A -9至-12.5 -13.06 -31.09%至-4.29% 中交地产 -10 -5.69 75.90% 保利发展 75.08 122.22 -38.57% *ST金科 -15至-25 -19.40 -22.67%至28.88% 金地集团 -30至-36 15.32 -295.86%至-335.04% 金隅集团 -7.5至-9.5 4.10 -283%至-332% 万科A -70至-90 98.70 -171%至-191% 来源：各公司公告，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.1%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.7%，在各板块中位列第6。本周地产涨跌幅前5名为易居企业控股、远洋集团、国瑞健康、珠光控股、格力地产，涨跌幅分别为+19%、 +17.2%、+16.3%、+13%、+12.9%；末5名为中梁控股、万通发展、*ST中润、新能泰山、融信中国，涨跌幅分别为-13.5%、 -13.2%、-9.3%、-8.3%、-7.9%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% Ⅱ Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ 零软半汽保房技银耐食多电制消资家医食媒材公商运能售件导车险地术行用品元信药费本庭疗品体料用业输源 -3% 业与体与服与汽 产硬消、金服、者货与保与事和 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 件费饮融务生服物个健主业专 -4% 电汽通家电非食国房化机有银休商计综采医钢建公轻交建纺农传 子车信用气银品防地工械色行闲业算合掘药铁筑用工通筑织林媒 务半车导零体部 与品料 设与与 备服烟 物务人设要业 科用备用服 技品与品务 电设金饮军产设金 器备融料工备属 服贸机务易 生材事制运装服牧 物料业造输饰装渔 生件装草与服零 Ⅱ 产生务售 设命 备… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 易居企业控股 远国珠格 洋瑞光力 集健控地 团康股产 0% 融信中国 新能泰山 中润 万通发展 中梁控股 *ST -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.4%，沪深300指数涨跌幅为+1.2%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.2%和+0.9%。本周物业涨跌幅前5名为宋都服务、彩生 活、珠江股份、正荣服务、和泓服务，涨跌幅分别为+36.3%、+17.1%、+11.3%、+10%、+8.7%；末5名为弘阳服务、中奥到家、建业新生活、京城佳业、领悦服务集团，涨跌幅分别为-8.5%、-7.1%、-7%、-4.8%、-4.7%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/7/8 2024/7/9 2024/7/10 2024/7/11 2024/7/12 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证