亚太零售

亚太地区-2024年4月 SPOTLIGHT SavillsResearch 亚太零售 AsiaPacificRetail 亚太零售 近期仍存挑战但可积极应对 通景保胀持缓积解极和降息预期使地区前 在经零历售全地球产性业的已疫经情开破始坏复后苏，亚。各太地况，区但经通济过把仔握细机分会析、可应见对2疫0情23后年境各个亚市太场区的内进大多展数存的在零着售一定物业的市差场异已。 经复在苏2轨0迹23开年始上分半化年。企国稳际，旅但游此业后恢的复年较明显快上的城升，市其租中金涨在幅20最2高3年的下市半场包币，括下，同河）内、环大比阪上5.涨4%5.、7香%（港当3.地2%货。 费城市租金则基本持平。由于空置 东京、上海、深圳和台北等主要消 率持续不变及通胀冲击下消费支出 下场，降环，首比尔下成降为5.唯9%一。租由金于下业调主的争市取优变得质更租加户，灵大活多，数核市心场零内售租物业约的条租款赁础合的同租中金也条出款现。更多以营业额为基 在们不经禁济反要弹问，比是预否期还的有缓理慢由的对当零下售，我物时候业市才场能的等前到景全抱面有的希租望金，复以苏及呢什？么 图1：各市场核心零售物业租赁成本，2023年下半年 总租赁成本（左轴）本地货币半年环比变动（右轴） 90010 8008 每月每平方米美元 7006 6004 % 5002 4000 300-2 200-4 100-6 0-8 从挑战全的球一来年看，全20球24经年济又增将长是预充计满将连的风续险第似三乎年已减经速减，但弱全，这球主经要济归衰功退于力。美经国济经增济长的和韧上性一和年亚相太比地虽区然的有实所最放快缓的，地但区亚，太预区计仍20然24是年全实球际增G长DP同和比欧增元长区率1.6将%达和到04.6.0%%的，预远期超同美比国增度长和东。这南一亚积更极小前型景新主兴要市得场益的于快印速扩支张出，的以稳及定区增域长内。主香要港经、新济加体坡消、费韩国经、济澳相大对利更亚国和际日化本，等其成面熟向市全场球的出动口力，行因业此是这这些些经市济场体重更要容的易经受济到驱 全出现球了整低体于经3济%放的缓疲的软影增响长，。因而均 总租赁成本涵盖租金、管理费用、政府税收等。 注意：核心零售物业篮子由每个市场中来的源少：数第核一心太物平业戴（维5-斯10研个究）构与成咨。询 图2：各市场实际GDP增长，2022-2024年 在率紧在缩20性23货年币趋政于策稳的定影，响多下数，地通区胀本、中国大陆、中国台湾和马来西 亚外，亚太区内大部分市场预计将 价下降，利率也会随之下降。除日 的通胀率下降速度快于预期。物 从2024年年中开始降息。随着物 20222023F2024F 区域 亚太各市场 10 8 6 同比增长% 4 2 0 -2 -4 -6 来源：FocusEconomics 价步得和到融释资放成。本因下此降，，尽购管买随力着将时进间一 让我们对市场保持乐观理由。 的零推售额移，增报长复速性度消有费所的放影缓响，回零落售，额仍竟也在还上是升。一重种要扩的张是的，表增现速，放这缓也毕是 中复国苏市的关场键需求是亚太区旅游业 过亚去太三地年区，的受旅疫游情市影场响。最与大20的19就年是相客量比，仅2达02到3历年史亚峰太值区的整6体5国%，际恢游复速界旅度游大组大织低专于家其小他组地最区近。联的合一国项世调 AsiaPacificRetail 亚太零售 查可能表要明，到亚20太2区5年旅或游更业晚的。全不面过恢，复我们区认整体为个水平别。市场的表现或将优于地 间。根据这些数据和当地政府的预 从国单际个游市客场流来量看已，回印升度到和2日01本9年的约8游0城%市的的水流平，量而则其在他60大%多到数7主0%要之旅 世但界国范际围旅内游外复部苏不及利国因内素旅仍游在韧延性续仍，长期向好。 图3：2023-2025年国际游客人数和2019年水平对比 20232024F2025F 120 100 80 % 60 40 20 0 来源：政府部门数据，联合注国：世20界24旅年游预组测织数,据To由u当ris地m旅E游co运n营om主i体cs发,第布一，太且平不反戴映维我斯们研的究观与点咨询。 图4：2023年中国大陆游客和2019年水平对比 70% 测亚，等我领们先认市为场印可度在、2日02本4年和全澳面大恢利复需要到更20长19时年间的。水平，其他市场则还 另国一台方湾面等，严韩重国依、赖中中国国香游港客和的中市场地，区2的02平3均年水的平表。现疫则情落前后中于国亚是太亚 苏节奏都能起到决定性作用。 太内的最游大客的对客整源个市区场，域因的而旅这游一业市复场 然限、而国，由内于经签济证放限缓制以、及航旅空行运成力本有增加伐十等分因素缓，慢他。们因重此返，除国香际港市外场，的大步 多复数到2市0场19的年中的国30内%地左游右客。人数仅恢 当大中陆，自台20湾2受2年到起的禁打止击个最人大和，团中体国赴候台，这旅一游旅。行鉴禁于令当不前会的很地快缘解政除治。气中太国整游体客旅量游的市减场少规也模直缩接小导。虽致然亚中 国要性游占客比仍已是从最2主0要19的年客的源52，%但降其至重 38%38%37%37% 34%33% 30% 25% 20% 15% 8% 60% 50% 百分比 40% 30% 20% 10% 0% 61% 来源：政府部门数据，第一太平戴维斯研究与咨询 2和0新23加年坡的游4客0%的。比同例时则，相韩应国上、美升国。 这一增长可能会持续整年。 进出中入国20旅24游年业，前当景前良的好指的标迹初象步。显支示付费宝数在据过表去明这可个能春会节出期现间旅收游集消的费消复苏等。传内统地旅游游客胜仍地然，偏同好时，香日港元和疲澳软门也来让西日亚本和吸新引加了坡大的量消消费费增。长泰最国为、明马显客，的这入些境市限场制最并近采放取宽了了免对签中政国策游。中20国19游年客的在峰这值些高市出场7.内5%的，消我费们额认比 AsiaPacificRetail 亚太零售 中继国续市拖场累消亚费太情区绪整依体然零低售迷表，现 感产品的零售商带来压力。 然及而房，地中产国市国场内的经挑济战的不结容构忽性视问。题消以费者在增信加心仍。尼处尔于森历近史期低的位一，家项庭调储查蓄显仍示费，者经未济来、六物个价月和最就关业心保的障问是题中。国三消分之更一低的的受价访格者，这表一示趋将势消或费将降给级价，寻格求敏 与政此策同以时刺，激中国国内政消府费继，续这推些出因宽素松将如我们何影预响计中经国济二还线有及待以观下察城。因市此的，零售平，业而将一比线较城困市难和，拉海低南全等国少平数均国水内旅较游好热的发点目展的势地头在。短期内有望保持 有不同发展。印度和东盟国家较为 除中国外，亚太地区消费者情绪也乐观，而韩国和日本等成熟市场则 情或国绪内更游为客消大极。量我涌们入预的计推，动在下国，际这些更市强场劲中的旅表游现目。国的际地航的空零运售输业协将会有 （国I和AT印A度）的国据内客显运示，量2超02过3疫年情中 能表现较弱。 前期的相水比平下。降澳了大不利到亚5%和，日显本示与国高内峰旅地消游费市依场赖的程韧度性较。相高比的之地下区，则对可本 售商则专注于整合 租的赁零势售商头增主长要推由以动，体奢验侈为品导零向 图5：中国消费者信心指数，2013年12月-2023年12月 140130 120 百分比 110 100 90 80 70 来源：国家统计局，第一太平戴维斯研究与咨询 图6：2020-2023年国内航空客流跟2019年水平对比 澳大利亚中国印度日本 20 乘客每公里收益变化百分比% 100 -10 -20 -30 -40 -50 -60 以要体的需验求为导推向动的力，零尤售其板是块餐仍饮然业是，主且速咖度啡最馆快和的休类闲别餐。我饮们仍注是意其到中，扩越张来瑞幸越）多正的积中极国拓餐展饮东品南牌亚（市如场库。迪和 预期下重返主要商圈。 在品一零售般商零最售为板活块，跃运。动随休着人闲们和对化健妆康闲品和类健的身销的售认识额不在断疫提情高期，间运激动增休，并到且，在持首续尔保和持香强港势等。市我场们，还O注li意veY化o妆un品g牌和集Ma合ts店u在m游ot客o消Ki费yo激sh增i等的 显著。 珠整合宝门和店钟网表络零。售亚商太的区主内要许重多点奢是侈品开设零快售商闪专店注铺于的打机造会概。新念店店扩，探张索非常供有应限仍，需且补往足往的有市选场择进性行地。时在尚产零品售中商国中台湾也可和见马相来似西动亚态的，活在动韩更国为、 日常，促进更紧密的联系。 除其他租趋赁势活。动品增牌加更外加，市注场重还为出顾现客了创造举办购快物闪以、外展的览综和合品体牌验联，往名往等通一系过列喜营茶合销作活动推出实联现名。例饮如品，，F推e广nd其i与在北览，京将举品办牌的触“角ha延nd伸i到n客ha户n的d”生展活 品牌。例如，理查米尔（Richard 物体验中融入生活方式元素，催 式图书馆。 与此同时，零售商也更多在店内购生了概念店的兴起，尤其是奢侈Mille）在新加坡的新旗舰店提供的 -70 2020202120222023 来源：IATA，第一太平戴维斯研究与咨询 不厅、仅酒仅吧是、产运品动展室示、，制店表内柜还台设和有隐餐藏 亚太零售 AsiaPacificRetail 图7：各市场关键租赁需求驱动，2023年下半年 珠宝&钟表 美妆 时尚&配饰体育&健身餐饮 生活方式&娱乐服务 珠宝&钟表 越南 美时尚妆 体育休闲娱/乐体育时尚 中国大陆 美妆 韩国 健康美&妆养生 泰国 美时尚妆 餐饮 餐饮 马来西亚 中国香港 中国台湾 体育休闲餐/饮体,育时尚 生快活时方尚式 珠宝美&妆钟表 餐饮, 娱时尚乐 餐饮 新餐加饮坡 澳大利亚 体育休闲餐/饮体,育时尚 珠宝娱&乐钟表 服务 美妆 深海、广坡 上北京州 圳、吉隆 强烈偏好租户 轻微偏好租户 中立 轻微偏好业主 强烈偏好业主 台曼北谷 胡志新明加市坡、河内 香港 中国二首线尔城市 图8:亚太核心零售租赁市场动态，2024 市索场更上广也泛有的越店来铺越形式多的和零地售点商，针在对探年试轻。许消多费品群牌体在的非零传售统商的尤购其物乐区于或尝文这化些遗商产店项还目有等助非于常提规高空消间费开者店的。社交和线媒体上参曝光与度。，同时促进实体销售 来源：第一太平戴维斯研究与咨询 国城市除外 随善，着零旅售游租业金复将苏逐和步市上场升条，件但改中 从北租、曼赁谷市、场新动加态坡来和看越，南20等24市年场台业主吉隆实坡力明和中显国增强一。线然城而市，在包内括的首大尔多、 来源：第一太平戴维斯研究与咨询 数目前主提要供市了场协都商更扩倾张向的于良利好好窗租口户。， 我整们个亚相太信最地糟区的糕近的时期期前已景相经对过乐去，观遍下。国降际趋旅势游将的继持续续刺复激苏消和费通，进胀而普推的1动5零个售核市心场市的场发中展，有。1在1我个们正监处测于萧未条来至12复个苏月期内，将意有味所着改零善售。市场在 2物0中24心年市，场亚的太租地金区同大比多增数幅核应心在购 0更%为至突5出%，之同间比，增其长中可吉达隆1坡0的%表。现 成的购买力流失而受到阻碍。 中能国基一本线持城平，市同的时租广金州则、是深例圳外和，香可港而言的，租2金02有4一至定20的25下年行之风间险，。亚总太体地万平区方核米心供购应物，中其心中预7计8%将集新中增在60中0国的的涌四入将个继一续线对城主市要。大市量场新租增金供造应成前压往深力，圳而消香费港的零居售民业日的益复增苏多则所因造 展区将望出未现来L，型我的们软预复计苏20，2区5年域亚内太市地场租而中金国普市遍场将预实计现仍0%将至面5临%压的力涨。幅， 亚太零售 AsiaPacificRetail 图9：2030年世界前20的消费市场,2024年 尽长管期