房地产行业地产历史周期复盘：变化的周期，不变的交易

变化的周期不变的交易 地产历史周期复盘 核心结论摘要内容 我们回顾了历史三轮地产复苏周期的政策面、基本面、市场面特点，为板块投资提供借鉴。 2008-2009：货币政策与行业政策大幅放松下，销售面积同比增速在政策放松5个月后即实现回正，政策预期与基本面支持下，板块最大涨幅215.1%，最大累计超额收益99.3%。 2010-2012：货币政策适度宽松，部分城市放宽行业政策，缺少全国范围宽松政策支持，基本面改善节奏偏慢，政策放松9个月后销售面积当月同比首次回正，政策与基本面均偏弱背景下，板块最大涨幅为46.3%，最大累计超额收益30%。 2014-2016：货币政策宽松，行业政策进行两轮宽松，同时启动棚改货币化安置，在政策持续释放背景下，销售市场虽然修复节奏偏慢但走出持续性增强走势，板块最大涨幅233.7%，最大累计超额收益98.8% 回顾三轮地产周期，由政策松绑到基本面兑现是板块行情的主线，基本面表现是收益的核心。三轮周期政策的宽松幅度、推进节奏，基本面的响应速度、复苏力度存在差异；随着地产周期被市场重复交易，预期先行的现象也越发显著；但从交易政策预期，到政策落地交易基本面修复预期，到基本面出现实质性改善的交易内核贯穿始终。 以政策为方向，基本面为核心的原则，我们认为近期行业有如下积极信号：①政策将消化存量纳入考量，尽管收储等政策落地节奏偏慢，但我们认为应该更关注政策导向转变的信号以及方向意义；②进入2024年国债收益率与租金收益率差额开始收窄，房价估值得到支撑；③二手房市场热度提升，部分核心城市在517政策后出现22年以来政策放松后少见的成交热度持续提升现象，向低能级城市以及新房市场传递信心。 投资建议：从政策方向来看，我们认为中期仍可乐观看待，若基本面走弱将催生新政策出台并加速收储动作执行；基本面来看，二手房市场出现成交量回升，租售比修复背景下，行业下行压力得到缓解，后续需关注7月进入淡季后市场热度延续性，以及热度向低能级城市及新房传递的节奏；交易层面来看，二手房市场及高能级城市修复具备相对确定性，建议关注核心城市土储高占比房企及二手中介行情，中期来看板块经历深度下跌，基本面下行节奏放缓，左侧博弈风险有所降低。推荐二手房交易中介龙头贝壳、深圳城中村改造龙头天健集团、优质地方国企越秀地产、区域龙头滨江集团，建议关注龙头房企华润置地、中国海外发展、品质类房企绿城中国、稳健经营的头部民企龙湖集团。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。 证券研究报告 行业深度研究|房地产 2024年07月04日 行业评级超配 前次评级超配 评级变动维持近一年行业走势 房地产沪深300 10% 3% -4% -11% -18% -25% -32% 2023-072023-112024-03 相对表现1个月3个月12个月 房地产-9.29-6.37-28.00 沪深300-4.21-2.93-11.17 分析师 周雅婷S0800523050001 13828881824 zhouyating@research.xbmail.com.cn翟苏宁S080052404000513660049336 zhaisuning@research.xbmail.com.cn 相关研究 房地产：单月销售创年内新高，同比降幅持续收窄—百强房企6月销售数据点评2024- 06-30 房地产：新房成交环比改善，北京跟进“517新政”—房地产周报（2024年第26周：0624~0630）2024-06-30 房地产：成交同环比改善上海二手房周成交创年内新高—房地产周报（2024年第26周：0617~0623）2024-06-24 索引 内容目录 一、08-09年：政策快速转向基本面积极反应下的强周期4 1.1政策面：货币政策及行业调控政策迅速转向4 1.2基本面：基本面快速响应宽松政策短期实现供需双旺6 1.3市场面：政策为号流畅的上涨周期7 二、10-12年：政策适度宽松基本面弱修复周期9 2.1政策面：货币环境宽松行业政策适度放开9 2.2基本面：政策松绑力度偏弱基本面修复周期较长10 2.3市场面：预期先行的弱修复行情12 三、14-16：两轮宽松政策释放行业热度触及高位14 3.1政策面：两轮宽松政策释放全面推进去库存14 3.2基本面：政策持续出台基本面全面升温16 3.3市场面：政策预期推动行业触及高位强基本面支撑实现高超额收益18 四、从三轮周期看2021年后的新周期20 4.121年后周期回顾：政策逐步放松基本面仍弱势20 4.2本轮周期：遵循着政策方向探寻基本面的积极信号23 五、投资建议24 六、风险提示25 图表目录 图1：商品房销售面积当月同比及70大中城市新建商品住宅价格指数环比（%）4 图2：新增人民币贷款及当月同比5 图3：固定资产投资资金来源累计同比（%）5 图4：2008-2009年商品房销售面积单月同比及70大中城市新建商品房住宅价格环比（%） .................................................................................................................................................6 图5：2007-2010年70大中城市新建及二手住宅价格指数环比（%）7 图6：2007-2010年销售面积、新开工面积、房地产投资额及开发资金来源当月同比（%）.7 图7：2008-2009年申万地产指数相对沪深300累计超额收益及商品房销售面积当月同比 （%）......................................................................................................................................8 图8：2010-2013年商品房销售面积单月同比及70大中城市新建商品房住宅价格环比（%） ...............................................................................................................................................11 图9：2010-2013年70大中城市新建及二手住宅价格指数环比（%）11 图10：2010-2013年销售面积、新开工面积、房地产投资额及开发资金来源当月同比（%） ...............................................................................................................................................12 图11：2011-2013年申万地产指数相对沪深300累计超额收益及商品房销售面积当月同比 （%）....................................................................................................................................12 图12：存贷款利率及存款准备金变化（%）15 图13：降息降准政策带动房贷利率下行（%）15 图14：2013-2017年商品房销售面积单月同比及70大中城市新建商品房住宅价格环比 （%）....................................................................................................................................17 图15：70大中城市新建及二手住宅价格指数环比（%）17 图16：销售面积、新开工面积、房地产投资额及开发资金来源当月同比（%）18 图17：2013-2017年申万地产指数相对沪深300累计超额收益及商品房销售面积当月同比 （%）....................................................................................................................................18 图18：金融机构个人住房贷款加权平均利率:（%）21 图19：2021年7月-2024年6月申万地产指数相对沪深300累计超额收益及商品房销售面积当月同比（%）23 图20：百城租金收益率与十年期国债收益率差额24 图21：上海二手房周度成交套数（套）24 图22：6座核心城市二手房当日成交套数同比24 表1：2008年9月到2008年12月降息降准政策一览4 表2：2008年下半年-2010年上半年主要政策一览5 表3：2008-2009年申万地产板块市场表现8 表4：2008-2009年不同阶段申万地产板块市场表现8 表5：2008-2009年地产周期典型上市房企区间涨幅9 表6：2008-2009年地产周期典型上市房企区间涨幅-按初始市值划分9 表7：2011年12月到2012年7月降息降准政策一览10 表8：2011年下半年-2013年上半年部分政策一览10 表9：2011-2013年申万地产板块市场表现12 表10：2011-2013年不同阶段申万地产板块市场表现13 表11：2011-2013年地产周期典型上市房企区间涨幅13 表12：2011-2013年地产周期典型上市房企区间涨幅-按初始市值划分14 表13：2014年4月至2016年3月降息降准政策一览14 表14：2014年上半年-2016年上半年部分政策一览15 表15：2013年-2017年申万地产板块市场表现19 表16：2014-2017年不同阶段申万地产板块市场表现19 表17：2014-2017年地产周期典型上市房企区间涨幅19 表18：2014-2017年地产周期典型上市房企区间涨幅20 表19：21年7月至今降息降准政策一览20 表20：央行关于个人住房贷款利率下限的表述变化21 表21：2021年下半年至2024年上半年部分核心政策一览22 21年房地产行业基本面触顶后，申万地产指数下行，市场对板块及相关个股关注度也进 入低谷；但24年5月17日一系列地产政策出台后，二手房市场成交热度持续提升，市场复苏的可能性逐步增加，地产及地产链板块投资机会也随之放大。 以商品房销售面积及价格冷热变动为依据，我国房地产市场主要经历2008-2009、2010-2013、2014-2016三个特征显著的周期，2017-2020年在政策严格调控下的箱体震动，以及2021年后的下行周期5个阶段。其中前三个周期均存在明确的周期底部拐点及可观的板块超额收益。对此我们特别回顾了几轮周期的政策、基本面及市场表现，为地产及地产链板块布局提供参考。 图1：商品房销售面积当月同比及70大中城市新建商品住宅价格指数环比（%） 商品房销售面积当月同比 70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比（右轴） 00 80 60 40 20 0 -220007-01 -40 -60 2009-01 2011-012013-012015-012017-012019-012021-012023-01 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 120 1 2.5 资料来源：wind，西部证券研发中心 一、08-09年：政策快速转向基本面积极反应下的强周期 1.1政策面：货币政策及行业调控政策迅速转向 金融危机下货币政策迅速转向，