成都产业链不动产白皮书2024

2024年7月 成都产业链不动产白皮书 成都产业链不动产白皮书 前言 办公空间是城市产业发展最常见的、所必需的载体；而办公楼和产业园区的市场基本面从需求侧分析，自然离不开一个城市的产业发展动能与微观市场主体的活力。过去，业内持续关注“企业不动产（英译CorporateRealEstate，简称CRE）”战略，虽然业界称作企业的“不动产”策略，但关注的对象是微观市场主体即企业端的载体需求，包括且不限于办公需求、生产制造需求、零售商贸需求、仓储物流需求等，而非普罗大众理解的住宅地产。故特此说明，本文的“不动产”均指向承载于商业地产、产业地产等载体之上的企业不动产需求。 世界格局瞬息万变，经济形势亦纷繁复杂。过去，市场竞争更多源于单个市场主体之间的竞争，表现为企业与企业、品牌与品牌、商品与商品之间的竞争。而今，市场竞争早已从企业之间的竞争，升级为产业链之间的竞争，这种竞争态势从国与国之间、到城市群与都市圈之间，再到城市与城市之间，已然形成多级产业链竞争发展格局。因此，我们对企业不动产策略的关注也随之升级为对“产业链不动产”的探索。仲量联行在业内率先提出“产业链不动产（英译IndustryChainRealEstate，简称ICRE）”的概念，引领办公、企业、产业链及不动产策略等领域的行业研究，后文将对此全新概念进行深入探讨。 在成都，我们看到地方政府因地制宜持续更新各类产业招引的优惠政策，推动战略新兴产业、高科技产业、专精特新产业落地，吸引头部链主企业落地，借此加速地 方产业链完善，并将其延伸且惠及整个城市群，实现在地产业的“建圈强链”。因此，产业链不动产的视角便已从企业的微观视角，升级至产业发展的中观乃至宏观视角。如果企业不动产聚焦的是基于企业战略之上的不动产策略，如企业总部设立、空间规划优化等；那么产业链不动产则更加关注一座城市、一个片区、一条产业链上的产业集群效应与产业链发展优化进程。前者完全源于微观企业的个体视角，后者则突显中观产业的群体视角，探寻城市产业发展的不动产策略及其对市场、对政府、对企业的启示。 本文将从成都的支柱产业电子信息产业出发，从产业发展基本面分析成都电子信息产业链的发展及其与上下游产业的融合关系，并从不动产视角解读产业链上下游与融合发展的不动产逻辑，探索产业发展的地缘集群特征、产业关联效应等，初探成都主导产业的产业链不动产发展现状以及未来走势，并基于分析在文末提出对市场主体和政府监管机构的相关建议。虽然报告视角聚焦成都、聚焦电子信息产业，但报告首提的“产业链不动产”概念适用于不同经济体、不同产业、不同不动产载体，以前瞻视角推动业内在企业不动产策略研究领域的前进。 仲量联行研究部 2024年7月 目录 产业篇 01转型 开启产业新周期，成都工业瞄准新质生产力2 02融合 电子信息与新材料搭建产业协同桥梁，成都经济同频共振7 载体篇 ICRE 行业首提：“产业链不动产”全新研究领域25 01共生 成都产业与不动产策略的共生共荣之路27 02链条 成都电子信息行业产业链不动产特征展现29 03聚合 探索产业空间聚集特征，寻求城市功能提升机遇38 结论篇 方法论 “产业链不动产”之理论总结50 产业篇 载体的研究，必须回归上游产业视角。实体产 业是一个经济体、一座城市经济发展的压舱 石，是地方经济高质量发展的助推器，也是向 产业载体持续注入活力的源动力。建圈强链， 加快链主企业落地，推动战略新兴和高附加 值产业链的建立、培育、完善与延伸，实现跨 产业协同发展，助力地方经济迈向高质量新 台阶。 成都产业链不动产白皮书 1 01 开启产业新周期，成都工业瞄准新质生产力 —成都产业结构变迁 起始：“退二进三”成效显著 第三产业引领成都经济增长，批发零售、金融及房地产构筑成都GDP增长的主引擎 图1 2007-2023年成都三次产业构成及对经济增长的贡献率 梳理成都近15年经济构成发现，2012-2022年，成都第三产业增加值从2,800亿元飙升至1.3万亿元，增长近四倍，其GDP的占比也从2012年的39.1%，快速攀升至2022年的66.1%。这十年间，成都的经济增量约80%由第三产业贡献；其中金融业与批发和零售业对GDP增长的贡献分别达到14.6%和10.4%，是拉动地区经济增长的三产支柱产业。 2007-2023年成都三次产业占GDP的比重2007-2023年成都三次产业对GDP增长的贡献 47.0% 37.2% 59.2% 39.1% 100% 80% 60% 40% 20% 47.0% 28.9% 66.1% 68.4% 24.2%23.3% 140% 111.6% 31.9% 86.1% 4.8% 76.2% 55.8% 17.3% 7.1% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 0%-40% 200720122017202220232007-20122012-20172017-20222022-2023 第一产业第二产业（工业）第二产业（建筑业）第三产业第一产业第二产业（工业）第二产业（建筑业）第三产业 数据来源：成都市统计年鉴、成都统计月报，仲量联行研究部，2024年7月 同期，工业制造业成长较为缓慢，对地区经济增长的贡献有所下降 在以金融和零售商贸为代表的服务业高歌猛进的十年里，成都的工业制造业表现稍显暗淡。政府统计数据显示：2012-2022年，成都全口径工业增加值增长1,715亿元，十年累计增幅为51.2%（年复合增速4.2%），低于92.3%的全国平均水平（年复合增速6.8%），也低于其他同能级城市。似乎成都这个内陆公园城市的工业发展与中国作为世界工厂制造业腾飞的速度存在一定的速差。因而在势头强劲的三产服务业衬托下，成都的 二产工业占GDP的比重从2012年的47.0%降至2022年的24.2% 。过去十年，二产对GDP增长的贡献率仅为12.4%，明显低于金融业之于成都经济的推动力。诚然，这也与成都这座中西部金 融中心和科技中心及其在世人心中公园城市的形象一致，与重庆、苏州相比，成都似乎并不以工业制造业闻名于世。 进入2023年，成都的工业发展仍面对不小挑战。一方面，全年规模以上工业增加值同比增长4.1%，增速在26个万亿GDP城市中仅排名第16位。增长主要来自航空航天器及设备制造业（同比增长9.5%）和电子及通信设备制造业（同比增长5.3%）；另一方面，成都的全口径工业增加值名义增速仅为1.6%。受工业增加值下滑影响，2023年成都的二产工业在GDP中的比重进一步降至22.4%，且对GDP增长的贡献率仅为7.1%，相反增速稳健的三产服务业在GDP的占比随之提高，GDP贡献比例攀升至111.6%。 图2 2022年成都与对标城市三次产业占GDP的比重 12.1% 21.2% 21.7% 24.2% 24.1% 24.2% 25.9% 26.2% 30.4% 28.4% 34.6% 44.2% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 北京 上海深圳 广州成都 苏州南京 武汉合肥 西安重庆杭州 第一产业第二产业（工业）第二产业（建筑业）第三产业 数据来源：各城市统计年鉴，仲量联行研究部，2024年7月 正如成都在《“十四五”制造业高质量发展规划》中的总结：“成都整体处于工业化中期，工业占GDP比重低于全国水平，全口径工业增加值在城市中排名第14，与成都经济总量第7的地位不相匹配。同时工业企业整体竞争力不足， 产业链抗风险能力有待提升。截至2022年，成都规上工业企业4,391户，企业数量较深圳、上海、苏州有较大差距，且缺少有全球影响力的一流企业。” 转折：“一号工程”—工业立市，打造制造强市，聚焦新型工业化 回顾全球经济发展进程，虽然“退二进三”，服务业成为核心支柱产业，经济发展进入后工业时代，工业占GDP比重下降，是绝大多数发达国家、世界级城市产业结构的共同标签。但后工业时代的出现，是建立在产业高度发展的底层经济基础之上，即“商品经济”转变为“服务经济”，且经济体的发展逐步跨越“中等收入陷阱“实现经济增长内生动力的升级，达到科技创新驱动经济发展的社会阶段，并奠定工业制造业的科技水平在世界范围的引领。在此基础上，发达经济体中的世界级城市发展出高度发达的金融服务业、贸易服务业，成为世界的金融中心、商贸中心。由此可见，发达经济体进入后工业经济时代的前提是：支柱产业的生产效率和科技创新及应用已达到引领产业发展的世界级或区域级水平。没有优势技术对制造业和 生产性服务业的支撑，社会便很难进入高人均GDP和高人均可支配收入的发展阶段，因此单纯以消费驱动经济的增长模式 或能实现短期经济增长目标，但从长期看往往缺乏可持续的 内生增长动能，且受制于实体产业的周期波动性等不可控因素。发达经济体用了20-40年不等的时间才使得第三产业占比突破60%，进入后工业化社会。即便如此，美德英法日等发达国家却仍在近几年经济调整的短周期内，纷纷提出“再工业化“战略，外资企业将产业链回迁母国本土也成为部分西方国家的产业振兴的重要手段，引发全球关注。 回归中国，近期房地产调控、实体产业投资、零售消费恢复等关键领域经济指标尚不及预期，中国在破局经济内生增长动能的道路上仍须砥砺前行。同时，国际地缘政治冲突加剧、贸易摩擦升级，使得中国工业制造面临发达经济体“高端制造回流”和发展中国家“中低端制造分流”的双向挤压。在这个经济转型的关键时期，工业仍是主导国民经济的命脉，须务必避免经济空心化、“脱实向虚”或引发的产业结构风险，坚持工业立国，打造新质生产力，实现高质量发展。 情随事迁，2022年广州政府工作报告首次提出坚持产业第一，制造业立市；紧随其后深圳半月内连发三份文件强调“工业立 市”；而上海则在2023年高调发布制造业高质量发展计划，誓死捍卫“工业第一城”。此外苏州、天津、杭州、合肥，常州、汕头等多个核心二三线城市也纷纷打出“制造立市、产业强市”口号，将制造业的重要性推向新高度。 成都也是实体产业积极践行者的西部代表。2024年5月，成都举行全市新型工业化推进大会，这是继2022年产业建圈强链行动计划、“十四五”制造业高质量发展规划发布以来，成都召开的又一场高规格的产业大会。不仅如此，成都早在年初的政府工作报告中便提出，坚定把工业立市、制造强市作为实体经济发展“一号工程”。此次会议提出，坚定工业兴市、制造强市目标不动摇，大力推进新型工业化，加快建设全国先进制造业基地。 预见：“三次创业”—工业现代化从无到有，从有到优 从城市发展沿革看，成都既非老工业基地，亦非传统工业强市，那么在全国产业格局中，成都迈向产业立市的决心何在呢？依据工信部2022年公布的45个国家先进制造业集群名单，成都拥有3大高产值产业集群，分别是成都软件和信息服务集群、成渝电子信息先进制造集群、成德高端能源装备集群，成为全国先进制造业第一梯队的城市。回顾成都的制造业发展历史，可以追溯到“一五”时期，当时的成都已深度参与新中国工业化起步和初级发展进程，接下来报告将成都这个内陆城市的现代工业化之路，回顾并总结成都工业“三次创业”的发展历程。 ①“一次创业”：“一五”时期与“三线建设”，国防安全战略下的工业转移 20世纪50年代的成都，工业发展百废待兴。按照“一五”计划，成都被确定为全国工业建设8个重点城市之一，重点发展电子工业和机械工业。60年代，国际局势动荡，出于国防安全考虑，中国国防科技工业开始从东部“一线”地区向西部“三线”地区转移，成为中国经济史上一次大规模工业迁移历程。四川无疑是当时“三线建设“的核心地区，跟随共和国建设的步伐，成都发动机集团（420军工厂）、国营红 图成3都产业发展历程 光电子管厂（773厂）、成都飞机工业集团（132军工厂）、成都成实冶金公司（512厂）、成都量具刃具厂、成都机车车辆厂、国营西南无线电器材厂等一批国防军工，电子及装备领域的国营企业相继在成都落地生根，为成都发展留下浓墨重彩的一笔，也正式拉开成