上海二手房成交量激增的背后因素20240707

Q1：上海二手房成交量激增的背后因素？ A1：六月份，上海二手房备案成交量超过2.6万□套，创下近年新高。这一现象背后的结构性因素 主要包括：新政实施后，整体房价跌幅收窄，从 连续八个月每月约1%的跌幅，六月份降至0.6%□至0.7%。新政惠及了两类人群：高净值购房 者和□刚需购房者，尤其是针对总价300万以下的房□产，降低了首付比例，使购房变得更加亲民 。此 外，房价跌幅高于房租，提升了老破小的租售比，使其投资价值凸显。 Q2：新政后上海楼市的最新变化？ A2：新政实施后，上海楼市的溢价率缩小，成交□价跌幅收窄，但是否已触底尚无明确信号。成交集中于300万以下的房源，尤其是100万至200万区间的房产，反映出新政对刚需和入门 级市场的 利好。以200万老破小为例，按20%首付计算，□月供约7000元，与市中心同类房产的租金相近，使购房变得更为亲民。Q3：上海二手房市场现状如何？ A3：上海二手房市场呈现出内外环分化，越往外□环，交易难度越大。地铁房与非地铁房的差价显著，如周浦地区，依托18号线，地铁房五年涨幅超过40%，而非地铁房涨幅仅25%左右。法拍 房折扣率从新政前的69%降至七八折，作为房价走势的前置指标，其变化值得关注。上海整体房价跌幅27%，但部分优质板块跌幅小于10%，显示□出抗跌性。 Q4：法拍房数据的意义？ A4：法拍房的交易量和折扣率通常预示着房价走□势，当前折扣率的回升可能意味着房价触底。上海二手房市场整体下跌，但优质房源，尤其是 2016年后建成的高品质房产，在中内环区域表现□出了较强的抗跌性。Q5：上海二手房成交量的趋势？ A5：当前成交量基本稳定在15000套左右，六月□份达到高峰，但价格仍在下滑。过去四年 ，一线 城市新房和二手房成交量均呈下降趋势。上海新房价格连续17个月上涨，年化涨幅4.9%，而二手□房价格连续八个月下跌，跌幅小于深圳和广州， 但高于北京。 Q6：上海房地产政策与市场表现？ A6：上海是本轮政策调整中首个出台措施的城□市，新房库存周期为12.9个月，远低于北上广深□其他城市。新房价格自2023年7月起高于二手□房，尤其是34、5月份，市中心豪 宅价格推高新 房均价，但去除极端值后，新房价格比二手房高 约15%。开盘去化率、项目平均认购率和分处罚□率显示，市场热度下行，政策调整以适应市场变化。 Q7：租售比变化与投资价值？ A7：过去15年，租金涨幅远低于房价，但近一年□来，房价跌幅大于租金跌幅，使租售比趋于合 理。如天山、长宁天山中山公园等区域，租售比 已达到3%，优于定期理财，加上杠杆效应，整体□收益可观，凸显了投资价值。Q：近期上海房地产市场出现不触发积分、不触发限购，甚至无人认购的现象，背后的驱动因素是 什么？ A：这些现象主要由供需关系失衡导致。回溯至□2022年，那是上海土地拍卖与交易最为活跃的一□年，为应对当时的供地状况，政府出台了假期政 策。而今，随着假期政策的取消和积分制度的废 止，自2023年中以来，已连续14个月出现供过于求的局面。这一供需失衡直接导致了目前无需积 分即可购房的情形。 Q：当前市场情况与历史周期有何相似之处，特别□是2008年和2014年？ A：2008年和2014年，当供过于求持续时间分别超过13个月和14个月时，市场均处于周期底部。 根据历史经验，当前市场似乎正接近周期底部位置，这表明市场可能即将触底反弹。 Q：从细分数据看，上海房地产市场的现状如何？ A：尽管部分高端新盘认购率达到200%甚至□300%，但整体而言，2024年上海所有上市项目的平均认购率仅60%。这意味着局部市场表现优 异无法代表全局，市中心房源销售良好，但整体市场不容乐观。认购人数方面，如今在上海，只 要认购人数超过300组，即可跻身前十；而2022年，这一数字需达到1000组以上。这反映出市场热度明显下降。 Q：上海二手房市场的变化趋势如何？ A：过去五年，400万至600万总价段及400万以下的二手房成交量增幅显著，尽管绝对数量未提 及，但增幅超越高价房产。此外，近两月上海平 均每月成交量约为2.3万套，但尚未稳定。通常周期底部应伴随成交量激增，而目前价格仍未止 跌，7、8月份成交量能否持续增长，仍需观察。□Q：上海房地产市场的倒挂现象如何？ A：虽然宏观层面的倒挂现象基本消失，但在微观□细分板块中，如滨江和上海中内环区域，仍存在倒挂现象。这些板块的最新零售价与标杆次新房□价格相比，即便计入满五唯一的税费，仍有较高□溢价空间，不包括中介费和装修费用。Q：上海各区域的涨幅情况如何？ A：过去20年数据显示，中环区域涨幅较为突出，尤其是在过去五年中涨幅尤为显著。不过，这 并不意味着中环是唯一优选区域，上海不同时间节点的重点发展板块轮动，不能仅凭环线判断。此外，144平米以上的房屋最具保值性和溢价能力。 Q：唐镇板块为何在市场中表现突出？ A：唐镇板块因自带双园区优势，距离张江仅十分钟车程，且普遍楼龄在五年以内，形成连片新房社区。在浦东地区，用1000万预算几乎找不到与之竞争的产品，这使得唐镇成为稀缺选择，其供需 关系支撑了市场价格。 Q：上海豪宅市场现状如何？ A：2024年前六个月，上海豪宅市场成交活跃，□单价超12万的项目平均入围分高于过去三年。然□而，2000万元以上豪宅的供应量激增，预计下半□年销售压力加大，尤其是5000万以上标的的供应量超过过去三年总和，这将考验豪宅市场的承受□能力。 Q：上海新房限价政策的实际效果如何？ A：上海新房限价政策虽未正式出台，但限制了涨价幅度而非涨价行为。自2017年至2023 年，上海新房整体涨幅约为5%，即使在限价政策下，涨幅依然明显。进入2024年后，整体价格进一步上涨，平均值提高约两个百分点。 Q：如何看待上海房地产市场的未来趋势？ A：市场周期性波动是常态，上海房地产市场正经□历调整阶段。未来趋势需密切关注供需变化、政 □策导向以及宏观经济环境。对于购房者而言，深□入了解各区域特点和市场动态，结合自身需求与□财务状况作出决策至关重要。 Q：上海城市的发展方向有何特点，为何二号线的□能级高于一号线？ A：上海城市的发展呈现明显的方向性，主要表现□为东西向扩展而非南北向，这种发展模式与城市 □的经济重心和地理优势密切相关。二号线之所以能级高于一号线，关键在于它穿越了上海的黄金□CBD区域，从长宁区开始，途经天山、中山公□园、静安、南京西路、人民广场、外滩、陆家□嘴、张江、花木直至浦东国际机场。这条线路覆□盖了上海近20年来重点发展的产业密集区，包括 金融、科技和商业中心，因此吸引了大量的人流□和资金流。Q：2010年世博会后，上海的城市发展重点发生□了哪些变化？ A：2010年世博会之后，上海的城市发展战略转□向了黄浦滨江和徐汇滨江的开发，特别是前 滩和□后滩区域，以及整个徐汇滨江地带。黄浦区的半□淞园街道全面拆迁，而浦江镇和三林地区也经历□了大规模的改造，最终形成了如今的三林世博家□园。这一系列举措显著提升了城市面貌，同时带 □动了房地产市场的繁荣。 Q：近年来上海南部和北部的发展有何不同？ A：自2010年前后起，上海重点向南发展，特别□是在水滨和前滩区域，这些地区的城市界面 和房价都有显著提升。相比之下，北部如南大桃浦、□北外滩、杨浦滨江等地尚处于起步或发展阶段， □仅有大名路区域的成熟度相对较高。总体而言，□上海的发展脉络更倾向于向南推进。Q：截至2023年，上海房价的市场行情如何？ A：根据统计数据，截至2023年，市中心部分标杆区域的房价可达20万元/平方米。对于内环内的房源，若单价在12万元左右，则可购得2000年至2005年左右的老商品房；单价在13万至15万元之间，可购买2010年后建造的房屋；而单价超过15万元的，则基 本上是近五年的全新房产。考虑到市场波动，实际行情价格可能在上述基础上下调5%至10%。Q：上海市中心的房价历史背景是什么？ A：上海市中心的房价格局深受历史影响，尤其是□租界的存在促进了城市的现代化进程。例如，外 □滩曾是英国租界的所在地，人民广场原为跑马□场，南京西路和静安寺区域是越界筑路的结果，□衡山路、华山路属于法国租界，新天地亦是法国租界的一部分。虹口和杨浦滨江曾属于美国租□界，后并入公共租界。这些区域内的64条道路至□今仍保持原有的风貌，构成了上海独特的城市肌□理。 Q：上海的“上只角”和“下只角”价值认同是如□何形成的？ A：“上只角”和“下只角”的概念源于特定的历□史时期，尤其是在租界的影响下，上海的城市空 □间得到了重新规划和建设。随着城市的发□展，“上只角”和“下只角”的界限变得模糊，□但中央活动区的概念逐渐明晰，这一概念来源于 2017年发布的《上海市城市总体规划》。中央活□动区不仅包括内环内部分区域，还涵盖了内环 外□的新兴区域，如徐汇滨江、世博后滩和前滩等沿□江地带，这些区域的居住环境和价值认同在过去 □五年间显著增强。 Q：对于上海房地产市场，您如何看待当前的二手□房成交量和价格趋势？A：目前上海的二手房成交量和价格表现稳健，月均交易量维持在23000套左右，显示出市场活□力。然而，从政策出台后的数据来看，成交量呈□现出先升后降的趋势，例如在政策调整初期，二□手房周成交量由1000套迅速上升至1700套，随□后回落至1200套；新房市场同样表现出类似的模□式，新 政后的第一周成交量从120套跃升至260□套，而后稳定在200套左右。这表明市场对政策 □的反应较为短暂，新房销售速度已经恢复到政策□出台前的水平。至于价格走势，目前尚未出现明□显的止跌迹象，六月份的跌幅虽有所收窄，但与□以往政策调整后的市场反应相似，预计持续时间□不会太长，市场整体趋势可能更倾向于下行。 Q：您如何看待当前上海新房的去化率？特别是考□虑到一些豪宅项目可能掩盖了主力新房市场的实 □际表现。 A：从整体市场来看，上海新房的去化率经历了一□些显著的变化。在2021年初，单个批次的 新房去□化率能做到大约45%到50%。然而，现在已经有两个批次的去化率为0%。从2023 年下半年开□始，单个批次平均去化率大约在15%左右。值得□注意的是，上海已经取消了所谓的批次供应，这□使得我们很难再用批次的方式来量化后续的开盘□去化率或认筹率等数据。 确实，上半年豪宅市场表现亮眼，但这并不能掩□盖主力新房市场的颓势。实际上，豪宅市场的繁□荣可能更多地与供需关系、地段优势以及投资客□群的特定需求有关。当我们观察更广泛的新房市□场时 ，可以发现去化率普遍较低，这反映了市场□整体的疲软态势。Q：对于今年下半年上海新房市场的去化率，您有□何预期？ A：对于今年下半年上海新房市场的去化率，我认□为维持现状已经是一个不错的表现了。虽然市中 □心的项目仍然与供需关系紧密相关，但整体市场□面临的挑战不容忽视。豪宅市场可能会面临更加□严峻的挑战，因为高净值人群的投资选择更加多□样化，他们可能会更加谨慎地考虑房地产市场。此外 ，新房市场的竞争也日益激烈。开发 商需要□更加注重产品的差异化、品质的提升以及营销策□略的创新，以吸引购房者的关注。同时，政策环□境的变化也将对新房市场的去化率产生重要影□响。因此，我们不能简单地预测去化率会上升还 □是下降，但可以肯定的是，市场将保持一定的波□动性。 Q：徐泾这个板块您怎么看？特别是17号线徐泾北城之后的发展潜力。 A：徐泾这个板块确实很大，很难用一句话概括整个徐泾镇的情况。在2021年的那波行情中， 徐泾的整体规划概念被炒作得有点过高，导致现在的回撤幅度也比较大。最高点时，价格可以达到10万元/平方米，但现在整体均价已经回撤到6.5万到7万元/平方米左右。尽管如此，客观地说 ，今天的价格还是存在倒挂的情况。 对于徐泾北城这个板块，它是东线大区的一部□分，整体供应量大约有二十多个小区。从成长性□来说 ，如果现在持有该板块的房产，我们可能不建议长期持有，但作为自住通勤的板块还是不错