国际数据跟踪：美国房价创新高，消费降级初现端倪

南京证券股份有限公司 NANJINGSECURITIESCO.LTD 2024年7月1日 海外宏观研究报告——国际数据跟踪（6.24-6.28） 美国房价创新高，消费降级初现端倪 + 美国PCE物价指数（5月） 美国PCE物价指数（5月） PCE物价指数同比 2.56% 核心PCE物价指数同比 2.57% 超级核心PCE同比 1.96% 数据来源：Wind 研究员徐静雅投资咨询证书号S0620518010002联系方式025-58519178邮箱jyxu@njzq.com.cn研究助理曹世棋联系方式025-58519166邮箱csq@njzq.com.cn 摘要 美国地产：美国5月新房销售折年数61.9万套，低于预期65万套，环比下降11.32%，同比增速大幅下探至-16.46%。5月新房中间售价下滑至 41.74万美元，2005年6月以来首次低于成屋的售价。供给走弱叠加需求不振，导致4-5月新房销量不佳，价格也有所回落。美国5月成屋销售折年数411万套，高于预期水平410万套，销售环比为-0.7%，同比增速年初至今基本围绕-3%至-2%的水平波动，较为平稳。5月成屋签约销售指数延续上月继续回落，购房需求上行的动力有所减弱，销售端总体修复维稳，节奏较为缓慢。5月成屋销售中位价为41.93万美元，再次突破历史新高，环比上涨3.12%，同比增速5.75%，与2019年的水平相差无几。成屋销售量下行伴随房价走高，还是因为受到供给和库存的制约。 美国PCE：5月美国PCE、核心PCE、超级核心PCE物价指数同比和环比的增速均下行。分类来看，商品价格下降，其中耐用品价格跌幅走深，能源以及非耐用品价格同比韧性提升，食品和服务价格同比涨幅放缓。5月美国个人可支配收入增速有所上行，储蓄意愿增加，消费支出维稳，其中服务韧性减弱，非耐用品支出增速抬升。总体上，5月个人消费表现较为稳定，但偏向非耐用品的结构变化说明了消费正在降温。综合来看，美国5月消费支出环比远小于收入和储蓄的增长，收入状况尚可但消费并未明显增加，说明在当前的形势下，居民不得不为长期而考虑，只能被迫增加储蓄率，相对压缩、压制消费欲望，推迟购物计划，对于支出变得更为谨慎。 风险提示：美国经济硬着陆，地缘政治风险，金融部门流动性风险。 报告目录 1.宏观数据分析.-3- 1.1美国地产.............................................................................................................-3- 1.2美国物价指数——PCE.....................................................................................-6- 1.3美国个人收入和支出.........................................................................................-9- 1.宏观数据分析 1.1美国地产 美国2024年5月新房销售折年数61.9万套，远低于预期65万套和前值69.8万套，环比下降11.32%，同比增速调转向下，大幅下探至-16.46%。5月新房月度供给大幅延长到9.3个月，突破了17个月的新高，但是库存还是很少，供应仍然很紧张。 5月新房的中间售价为41.74万美元，较此前有所下滑，2005年6月以来首次低于成屋的售价。因为大部分地产商受制于较高的借贷成本，资金融通较为困难，所以新房供给端方面的项目进展速度较慢。从新建私人住宅的供应端来看，新房的供给端有所乏力。5月已获批和已开工新建私人住宅套数同比和环比双双转负，同比二者也均形成向下的趋势。其中已开工新房套数同比为-19.33%，快要下探至接近2023Q1的底部。由于新房价格较高，需求弱于二手房。供给走弱叠加需求不振，从而导致4-5月销量不佳，新房价格也有所回落。 美国2024年5月成屋销售折年数411万套，高于预期水平410万套，低于前值 414万套，销售环比为-0.7%，连续3个月走弱，同比增速达-2.84%，年初至今基本围绕-3%至-2%的水平波动，较为平稳。5月成屋签约销售指数延续上月继续回落，购房需求上行的动力有所减弱，销售端总体修复维稳，节奏还是较为缓慢的。5月成屋库存为128万套，年初以来一直在攀升，不过仍是在相对低位，无法满足现有需求。5 月的月度供给为3.7个月，实现连续3个月的增加，达到2020年7月以来的最高点。相较于库存，月度供应指标的恢复力度较大，基本上摆脱了底部区域，向上增长的弹性较大。5月成屋销售中位价为41.93万美元，再次突破历史新高，环比上涨3.12%，同比增速为5.75%，是2022年11月以来的峰值，与2019年的水平相差无几。成屋销售量下行伴随房价走高，还是因为受到了供给和库存的制约。今年初至今，房贷利率呈上行趋势。截至6月14日，美国房贷利率为6.95%。而且根据纽约联储每年2月的实地调查数据显示，家庭预计抵押贷款利率未来将继续攀升，1年后将升至8.7%，3年后将升至9.7%，创历史新高。所以，当前具备房屋替换需求的卖家在寻找新房时，一方面房价高企和库存偏紧使得购房决策偏谨慎，另一方面房贷利率的锁定仍将是重要的阻碍因素。受房贷利率上行影响，房屋月付额持续上涨，4月升至2209美元，月付占家庭收入比例回升至26.1%。美国房屋需求目前仍受到较强的抑制，房屋购买力 指数连续下滑。另外，5月住宅销售结构上存在一些分化。根据联储公布的十二个区的经济褐皮书中房地产状况来看，高端住宅销售疲软，中低价位的房屋销售较为强劲。由于成屋价格低于新房，因此，成屋销售情况远远好于新房。 图表：美国新房销售套数及增速图表：美国新房月度供应 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表：美国新房待售套数及增速图表：美国成屋签约销售指数及增速 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表：美国成屋销售库存和成屋月度供应图表：美国成屋销售及增速 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表：美国成屋及新房的销售价格图表：美国成屋及新房销售价格同比 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表：美国已获批新建私人住宅套数及增速图表：美国已开工新建私人住宅套数及增速 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表：美国房贷利率图表：美国房屋月付额和占比 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表：美国房屋购买力指数和房屋抵押率图表：美国中层家庭收入同比 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 1.2美国物价指数——PCE 美国5月PCE与核心PCE物价指数同比和环比增速均下行。 5月美国PCE物价指数同比录得2.56%，低于前值2.68%；核心PCE（不含食品、能源）物价指数同比增速达2.57%，低于前值2.78%；超级核心PCE（不含食品、能源、住房）物价指数同比已突破了2%的界限，降至1.96%。环比来看，5月PCE物价指数季调环比录得-0.01%，低于前值0.26%；核心PCE物价指数季调环比增速达0.08%，低于前值0.26%；超级核心PCE环比为0.01%，低于前值0.26%。分类来看，商品价格下降，其中耐用品价格跌幅走深，而能源以及非耐用品价格同比韧性提升， 但环比二者价格均下跌。食品和服务价格同比涨幅放缓，环比价格也在上涨。服务当中，住房和公用事业、健康护理两个分项的价格增速同比和环比都在增长，印证了此前所分析的两大通胀顽固项。在5月的褐皮书中，第二区和第七区均反映租金出现上涨，而且在目前高涨的房价支撑下，租金大幅下降动力不足。因为前有CPI数据的作参考，所以此次PCE物价指数显示通胀下行的结果并不令人意外，市场的波动并不剧烈，降息预期也并未产生较大调整。 图表：美国PCE和核心PCE当月同比图表：美国PCE和核心PCE季调当月环比 资料来源：Wind，南京证券研究所资料来源：Wind，南京证券研究所 图表：美国PCE分类同比（%）图表：美国PCE分类同比（%） 资料来源：Wind，南京证券研究所资料来源：Wind，南京证券研究所 图表：美国PCE商品和服务分类同比图表：美国PCE食品和能源分类同比 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表：美国PCE物价指数同比（%）图表：美国核心PCE物价指数同比（%） 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表：美国PCE物价指数季调环比（%）图表：美国核心PCE物价指数季调环比（%） 资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所资料来源：同花顺iFinD，南京证券研究所 图表：美国PCE、核心PCE及分项当月同比、季调环比及变化 PCE 分类 May-24 Apr-24 Mar-24 Feb-24 Jan-24 Dec-23 Nov-23 Oct-23 May-23 PCE 2.56 2.68 2.72 2.50 2.48 2.62 2.70 2.95 3.96 核心PCE 2.57 2.78 2.83 2.83 2.94 2.94 3.18 3.38 4.69 商品 -0.14 0.10 0.15 -0.23 -0.54 0.16 -0.10 0.24 1.17 耐用品 -3.20 -2.20 -1.87 -2.03 -2.37 -2.33 -2.09 -2.16 0.37 当月同比 非耐用品 1.57 1.37 1.27 0.78 0.48 1.56 1.01 1.59 1.62 服务 3.92 3.98 4.01 3.88 4.02 3.87 4.14 4.33 5.42 食品 1.25 1.34 1.50 1.34 1.45 1.39 1.74 2.37 5.85 能源 4.84 3.00 2.59 -2.29 -4.92 -1.73 -4.98 -4.56 -12.30 PCE 0.00 0.30 0.30 0.30 0.40 0.10 0.00 0.00 0.10 核心PCE 0.10 0.30 0.30 0.30 0.50 0.10 0.10 0.10 0.30 商品 -0.40 0.20 0.10 0.50 -0.20 -0.20 -0.60 -0.30 -0.10 季调环比 耐用品 -0.80 -0.20 0.10 0.20 0.20 -0.50 -0.50 -0.20 0.20 非耐用品 -0.20 0.50 0.20 0.70 -0.40 -0.10 -0.60 -0.30 -0.30 服务 0.20 0.30 0.40 0.20 0.70 0.30 0.30 0.20 0.20 食品 0.10 -0.20 0.00 0.10 0.50 0.00 -0.10 0.20 0.20 能源 -2.10 1.20 1.20 2.30 -1.40 -0.30 -1.90 -2.50 -3.80 PCE变化 当月同比季调环比 分类 PCE 核心PCE商品耐用品 非耐用品服务食品能源PCE 核心PCE商品耐用品 非耐用品服务食品 能源 May-24 -0.12-0.21-0.24-1.00 0.19 -0.06-0.09 1.85 -0.30-0.20-0.60-0.60-0.70-0.10 0.30 -3.30 Apr-24 -0.04-0.05-0.05-0.33 0.10 -0.04-0.1