上市银行涉房业务再审视：风险评估与情景测算

银行 2024年07月01日 投资评级：看好（维持） 上市银行涉房业务再审视：风险评估与情景测算 ——行业深度报告 刘呈祥（分析师）丁黄石（分析师） 行业走势图 liuchengxiang@kysec.cn 证书编号：S0790523060002 dinghuangshi@kysec.cn 证书编号：S0790524040004 多视角衡量上市银行涉房业务风险 19% 10% 0% -10% -19% -29% 银行沪深300 在房地产价格持续波动、市场供求关系发生转变的环境下，投资者担忧银行涉 房业务风险上升。我们从规模、盈利和风险的角度，观测到自2021年起房地产 业务对上市银行影响逐年减弱，特别关注到2023年对公房地产贷款减值损失对盈利拖累幅度放缓，或反映银行前期主动暴露风险的行为，缓解了当前资产质量阶段性压力。 通过对经营性物业贷款、以房地产为抵押的个人经营性贷款这两项业务的评估， 2023-072023-112024-03 数据来源：聚源 相关研究报告 《政策积极信号延续，关注优质银行复苏—行业点评报告》-2024.6.30 《中小银行理财“退场”的影响评估 —行业点评报告》-2024.6.25 《淡化规模情节，理顺利率传导—行业点评报告》-2024.6.19 我们认为前者风险整体可控，而后者隐含风险较高，且存量业务风险集中于城、农商行。此外，我们亦通过预期信用损失模型中隐含信息，测算出农商行在悲观情景下不良率预期抬升幅度在各类行中最高，测算结果与我们认为个人经营贷款风险集中于农商行的观点相互印证。 房地产业务对上市银行影响逐年减弱 当前上市银行涉房业务呈现如下特点：第一、涉房业务规模占总资产比重仍高。 我们测算2023年末上市银行涉房业务规模占总资产约21%，较2021年占比下降 3.7pct，其中涉房贷款（对公+按揭+以房地产抵押的其他贷款）占总贷款约33%，较2021年下降4.8pct；第二、按揭收入仍是贷款利息收入主要来源。我们测算2023年按揭利息收入占贷款利息收入比重约26%，较2021年下降5.6pct，而对公房地产贷款利息收入占比及降幅均有限；第三、对公房地产贷款计提减值损失 仍拖累盈利。通过27家样本银行数据，我们测算2023年对公房地产贷款减值损 失，拖累盈利约0.69%~0.94%，但拖累幅度较前期显著放缓。以上测算结果反映出房地产业务对上市银行影响在逐年减弱。 农商行个人经营贷隐含风险或较高 经营性物业贷款风险可控。经营性物业覆盖范围广，考虑空置率及租金因素，我 们认为各类抵押品中，写字楼的风险或大于零售商超。但物业估值大幅下降的概率较小，当前物业价格下降约46%时，方触及70%的抵押率上限。此外，央行及金融监管总局政策亦支持全国性商业银行年内发放经营性物业贷款，用于置换存量债务，从而改善房企现金流压力，故整体风险位于可控区间。 农商行个人经营贷隐含风险不容忽视。个人经营贷期限短，利率低，客户以此置 换按揭的动机较高。在房价下行时，抵押物价值下降形成续贷缺口，而续贷周期缩短使得客户面临较大资金压力。2024年内居民置换行为或趋缓，但农商行存量业务仍隐含较高风险，若2019、2020投放经营贷集中到期，假设这部分贷款分别有10%、20%和30%形成不良，则测算农商行不良率静态抬升0.55%~1.65%。 投资建议 关注存量房地产不良边际改善，未来仍有改善空间的全国性银行，受益标的包括农业银行、招商银行；特别关注以房地产为抵押品的贷款敞口小的城、农银行，受益标的包括江苏银行、成都银行、无锡银行、江阴银行。 风险提示：测算数据与实际结果偏差，宏观经济下行，房价下降超预期等。 行业研 究 行业深度 报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、涉房业务对上市银行的影响评估4 1.1、上市银行涉房贷款占总贷款约33%4 1.2、按揭及对公房地产贷款利息收入贡献约30%6 1.3、对公房地产贷款拨备计提压力减轻8 1.3.1、主动暴露风险过程中对公地产资产质量分化，按揭贷款风险可控8 1.3.2、对公房地产贷款减值损失对盈利拖累或减弱12 2、以房地产为抵押的重点业务风险评估16 2.1、经营性物业价格下降空间有限，年内增量贷款或改善企业现金流16 2.1.1、零售商超经营边际改善，写字楼现金流仍承压16 2.1.2、未来经营性物业价格大幅下降概率较小17 2.1.3、经营性物业贷款将改善房企现金流18 2.2、个人经营贷置换按揭的行为，或使部分城农商行面临风险19 2.2.1、个人经营性贷款隐含风险值得关注19 2.2.2、存量个人经营贷风险集中于农商行20 3、差异化情景下银行不良率边界测算23 4、投资建议27 5、风险提示27 图表目录 图1：广义口径下银行涉房业务范围延伸4 图2：按揭及对公房地产利息收入测算假设7 图3：RMBS与国债利差或反映早偿趋势（%）10 图4：不同类型贷款变动对拨备计提（回拨）的影响13 图5：样本银行房地产不良贷款同比增速下降14 图6：样本农商行房地产非不良贷款同比增速上升14 图7：2023Q1以来广州优质零售物业空置率下降（%）16 图8：北上深优质零售物业首层租金平稳（元/平方米/天）16 图9：北上深优质写字楼空置率上升（%）17 图10：北上深优质写字楼租金下降（元/平方米/月）17 图11：新建办公楼及商业营业用房单位面积价格涨幅有限（元/平方米）18 图12：短期经营贷同比增速下降（亿元）20 图13：中长期经营贷同比增速亦下降（亿元）20 图14：ECL模型下，通过拨备变化反推不良变动25 表1：披露数据股份行中，涉房业务结构有差异，整体占总资产比重约20%（%）5 表2：以样本银行为基础对各类行相关参数进行估计5 表3：上市银行涉房业务占总资产比重约21%（除对公房地产贷款和按揭贷款外，均为我们测算值，单位：%）6 表4：农商行其他以房地产为抵押的贷款占比高或隐含风险（其他以房地产为抵押的贷款为我们测算值，单位：%）.6 表5：房地产业务息收入贡献主要来自按揭贷款7 表6：上市国有行对公房地产贷款不良率整体较高（金额变化单位为%，占比及不良率变化单位为pct）9 表7：部分股份行零售按揭抵押率在30%~45%之间10 表8：零售按揭不良率整体较低，仍属优质资产（金额变化单位为%，占比及不良率变化单位为pct）11 表9：贷款计入第三阶段后，拨备计提压力陡增12 表10：对公房地产贷款计提减值损失对净利润增速影响测算15 表11：部分股份行对公房地产相关业务LTV位于40%~50%17 表12：经营性物业贷可用作置换存量债务19 表13：信用风险高级法下个人住房抵押贷款违约率低，但模型或难以衡量房价持续下行时实际风险（%）19 表14：主要城市房地产信贷政策变化情况21 表15：城、农商行个人经营贷不良率高于国股行（金额变化单位为%，占比及不良率变化单位为pct）22 表16：2020、2021年新增个人经营贷风险集中于农商行（亿元）23 表17：2023年国股行ECL模型，若基础情形权重减少10%，悲观情景增加10%，减值准备整体变动不超过5%24 表18：ECL模型情景权重变化10%，减值准备变动均为5%的假设下，测算农商行预期不良率提升高（亿元）26 表19：受益标的盈利预测与估值27 1、涉房业务对上市银行的影响评估 我们从规模、盈利、风险三个角度观测涉房业务对上市银行的影响。规模端测算涵盖了表内信贷、金融投资以及表外业务，重点关注以房地产抵押的信贷资产；盈利角度关注对公房地产贷款和按揭抵押贷款的利息收入贡献；风险端，在评估存量风险之外，我们测算了对公房地产贷款拨备计提情况。 1.1、上市银行涉房贷款占总贷款约33% 广义口径下商业银行涉房业务范围延伸。商业银行涉房业务按是否承担信用风险可划分为两类，其中承担信用风险的主要是信贷资产，包含了对公业务中开发性贷款、经营性物业贷款、并购贷款以及零售业务中按揭抵押贷款。此外，部分贷款虽未直接投向房企或按揭，但由于其抵押品为房地产，故纳入广义涉房贷款口径， 主要由个人经营性贷款构成。其余承担风险涉房业务部分位于表内，主要包括标准化债券、CMBS、MBS以及信托、券商资管计划等投资类资产；另一部分位于表外，由或有信贷、银行承兑汇票、保函等构成。不承担信用风险涉房业务包括理财资金投资、委托贷款、代销信托、债券承销等。 图1：广义口径下银行涉房业务范围延伸 资料来源：开源证券研究所 近年来，银行涉房业务占总资产比重有所降低。样本股份行（见表1）涉房业务规模占总资产比重整体超20%，包含担险及非担险涉房业务规模，及以房地产为抵押品的贷款测算值（测算方法见表2），中信银行占比略低。同时，我们观察到样本银行涉房业务规模占比逐年下降，其中招商银行降幅最大，2023年末占比较2021 年末下降4.6pct；另一方面，部分银行以房地产为抵押的贷款占比较高，这部分贷款以经营贷为主，若违规通过置换按揭贷款方式流入房地产市场，则该类银行隐含风险或相对较高。 表1：披露数据股份行中，涉房业务结构有差异，整体占总资产比重约20%（%） 银行 对公 零售按揭贷款 其他以房地产为抵押物的贷款 理财、代销、承销委托贷款等 合计 贷款 投资及表外授信 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 招商银行 4.34 3.71 2.96 1.19 0.86 0.66 14.86 13.70 12.56 0.99 1.52 2.79 4.46 2.96 2.26 25.84 22.75 21.23 兴业银行 3.92 3.84 4.31 2.27 2.13 2.49 13.03 11.84 10.59 1.05 1.76 2.21 1.51 1.34 1.07 21.78 20.92 20.66 中信银行 3.54 3.24 2.87 1.40 1.13 0.95 11.73 11.05 10.73 1.13 1.91 2.48 1.51 1.19 0.98 19.31 18.50 18.01 民生银行 5.18 5.01 4.51 1.63 1.17 0.96 8.56 7.90 7.12 8.77 8.80 8.98 1.26 0.86 0.84 25.40 23.74 22.40 平安银行 5.87 5.33 4.57 1.06 0.75 0.52 5.68 5.35 5.43 9.57 11.59 11.15 2.45 1.68 1.45 24.63 24.70 23.11 数据来源：Wind、各银行财报、开源证券研究所 上市银行涉房贷款规模占总贷款约33%。以样本股份行的参数为基础，调整后估测各类银行涉房业务比重，我们测算2023年末上市银行涉房业务占比总资产约为 21%，较2021年占比下降3.7pct，国有行在各类行中占比最高，较2021年降幅亦最大。其中，构成涉房业务的主体仍是贷款（对公+按揭+以房地产抵押的其他贷款）， 2023年末涉房贷款占总贷款比重约33%，较2021年占比下降4.8pct。贷款以外承担 信用风险的资产，以及不承担信用风险的资产占比均较低，约为1%左右。 经营贷违规流入房地产市场现象或集中于农商行。2023年末，我们测算农商行其他以房地产为抵押品的贷款占总贷款比重为12.4%，在各类行中最高。农商行专营小微，客户提供有效担保品的能力有限，房地产以外的抵押品多为机器设备，交通运输工具等，这一特征与我们测算农商行抵押贷款中以房地产为抵押品的贷款占比最少为70%的结果相符。其余类型银行该占比整体超85%，若上市农商行均以85%的比例测算，则2023年末其他以房地产为抵押品的贷款占比将超过18%，或体现 农商行个人经营性贷款违规流入房地产市场相对较高的风险。 测算指标测算方法