2024年6月房地产市场跟踪：新政后市场冲高回落， 去库存任重道远

政府债与城投行业监测周报2022年第9期 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 地方 隐 市场跟踪 房地产行业 新政后市场冲高回落，去库存任重道远 作者 中诚信国际企业评级部 蒋螣0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn 石炻0755-82969261 sshi@ccxi.com.cn 行业热点 ——2024年6月房地产市场跟踪 www.ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇027-87339288 txgong@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 重点城市陆续跟进落实“517”新政：在中央层面宣布“517”新政后， 各重点城市陆续落地实施，目前仅有北京尚未跟进，在商品住宅库存仍然高企的情况下，预计北京将在外地户籍社保及纳税年限要求、首付比例、商业贷款利率下限等方面有所优化。 新政对市场信心提振起到关键作用，但政策效果已有后继乏力迹象： “517”系列新政出台后全国热点城市新房到访量激增、5月新增居民中长期贷款金额较上月实现从负增长到正增长转变、市场成交量短期内明显抬升等；但另一方面，由于收入增长预期不足导致居民贷款意愿相较过去三年同期仍处于底部，叠加购房人观望情绪较浓，目前新房到访成交转化率仍偏低，同时，由于此番新政对前期限制较多的一线及少部分核心二线城市的松绑效果更为明显，全国范围的市场成交量出现冲高后回落趋势。 行业近况 5月房地产市场在重大利好政策刺激下成交量环比回升，但政策效果持续性有待观察，预计年中房企业绩冲刺将推动6月市场继续呈以价换量的环比弱修复态势。土地市场继续运行于历史低位，供给不断缩量使得商品房库存自高位缓慢下行，在政策驱动下降库存速度有望加快。5月房企境内债券市场融资为近年来新低，但贷款融资呈筑底企稳态势。二级市场交易活跃度略有下降，且投资者更倾向于交易短端债券。 一、行业热点 （一）重点城市陆续跟进落实“517”新政 在中央层面宣布“517”新政后，各重点城市陆续落地实施，目前仅有北京尚未跟进，在商品住宅库存仍然高企的情况下，预计北京将在外地户籍社保及纳税年限要求、首付比例、商业贷款利率下限等方面有所优化。 5月17日中国人民银行宣布下调首套房最低首付比例至15%、二套房至25%， 取消首套和二套房利率下限，下调公积金贷款利率0.25个百分点，随后各城市均已下调公积金贷款利率，而对于首付比例及商业贷款利率新政，除北京以外的各重点城市纷纷跟进落实。首付比例方面，深圳和上海首套房首付比例均下调至20%，二套房首付比例分别下调至30%和35%（上海核心区），其余城市首套和 二套房首付比例均降至15%和25%。商贷利率方面，深圳和上海虽未明确取消贷 款利率下限，但实际已下调首套及二套住房贷款利率35个bp，而其他城市均已取消贷款利率下限。 北京 上海 深圳 广州 限购区域 全域 全域 全域 天河、海珠、越秀、荔湾、白云和南沙 外地户籍社保、纳税年限 5年 3年 中心区3年、非中心区1年 6个月 首付比例 首套30%；二套城六区50%、郊区40% 首套20%；二套主城区35%、自贸区临港新片区及6个郊区30% 首套20%；二套30% 首套15%；二套25% 商业贷款利率下限 首套城六区LPR+10bp、郊区LPR；二套城六区LPR+60bp、郊区LPR+55bp 首套LPR-45bp；二套主城区LPR-5bp、自贸区临港新片区及6个郊区LPR-25bp 首套LPR-45bp；二套LPR-5bp 无贷款利率下限 公积金贷款额度 不分单身或家庭，首套上限120万，二套上限60万 首套上限单身65万、家庭130万；二套上限单身50万、家庭100万 首套、二套上限均为单身60万，家庭126万； 首套上限为单身70万，家庭120万；二套上限为单身50万，家庭100万 公积金贷款利率 五年以下（含五年）首套利率2.35％，二套2.775%；五年以上首套利率2.85％，二套3.325％ 五年以下（含五年）首套利率2.35％，二套2.775%；五年以上首套利率2.85％，二套3.325％ 五年以下（含五年）首套利率2.35％，二套2.775%；五年以上首套利率2.85％，二套3.325％ 五年以下（含五年）首套利率2.35％，二套2.775%；五年以上首套利率2.85％，二套3.325％ 限售期 5年 5年（仅针对积分摇号房） 3年 无 商品住宅库存周期（月） 33.60 14.49 33.48 30.58 表1：一线城市限购、限贷、限售政策对比 数据来源：公开资料及AUR数据库，中诚信国际整理 目前北京市在外地户籍社保及纳税年限要求、首付比例、商业贷款利率下限方面均明显严于其他一线城市。根据AUR数据库的数据，截至2024年5月末，北京市商品住宅去化周期1约为33.60个月，为一线城市最高，为缓解库存压力， 1以截至2024年5月末狭义库存（即项目已取证数据减去已成交数据）除以截止时点前6个月平均成交数据计算而来。 预计北京市后续将跟进政策优化脚步，尤其对上述政策进行调整优化。 （二）新政对市场信心提振起到关键作用，但政策效果已有后继乏力迹象 “517”系列新政出台后全国热点城市新房到访量激增、5月新增居民中长期贷款金额较上月实现从负增长到正增长转变、市场成交量短期内明显抬升等；但另一方面，由于收入增长预期不足导致居民贷款意愿相较过去三年同期仍处于底部，叠加购房人观望情绪较浓，目前新房到访成交转化率仍偏低，同时，由于此番新政对前期限制较多的一线及少部分核心二线城市的松绑效果更为明显，全国范围的市场成交量出现冲高后回落趋势。 “517”系列新政出台大幅降低首付比例及购房利息成本，各开发商及中介销售人员迅速反应，加大营销及带看力度，全国热点城市楼盘到访量明显增加。同时，从第三方监测数据看到，5月全国重点65城新房线上找房热度环比增长5%， 一线、二线和三四线城市热度分别上涨7%、5%和3%。5月，全国商品房销售面 积及销售金额环比有13%左右的回升。但从5月底至6月23日的3周新房成交情况来看，周环比走势呈波动态势，其中首周在各城市密集落地中央新政的背景下成交总量环比有较明显的增长，新政的提振效果立竿见影，但第二周成交总量明显回落，第三周环比第二周仅有微增，呈冲高回落态势，且新政对于三四线城市影响较小。此外，5月份，居民中长期贷款新增514亿元，扭转上月负增长趋势，但相比于过去三年同期仍处于底部，反映出居民在收入增长预期不足的情况下负债意愿仍较低。 二手房市场方面，5月Top20城2二手房挂牌量环比微增，挂牌均价继续下降，在政策刺激下，业主出售意愿提升，希望以降价方式加快成交，二手房的去化压力仍大。从各城挂牌量环比来看，20城中8个城市挂牌量环比上升，其中深圳和成都挂牌量环比增长较多，其余城市挂牌量环比变化不大。 2中诚信国际选取北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、苏州、成都、杭州、武汉、南京、宁波、青岛、长沙、佛山、济南、合肥、西安、东莞、厦门20个重点城市（简称“Top20城”)，合计商品房销售金额占全国销售金额比重近40%。 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 27000 26500 26000 25500 25000 24500 24000 二手房存续挂牌面积(万㎡) 二手房存续挂牌均价(元/㎡) 数据来源：ifind，中诚信国际整理 数据来源：AUR数据库，中诚信国际整理 70个大中城市:二手住宅价格指数:当月同比% 70个大中城市:二手住宅价格指数:环比% 0.60 0.40 0.20 0.00 -0.20 -0.40 -0.60 -0.80 -1.00 -1.20 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 -6.00 -8.00 -10.00 图2：二手住宅价格指数变化情况 图1：Top20城二手房挂牌面积及挂牌均价 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024年1~5月，在众多一二线城市中，出于购房者对于安全性及性价比的考 虑，二手房成交规模已超过新房成交规模。根据克而瑞数据，16个重点城市二手 房成交面积为760万平方米，同比下跌5%，环比转跌8%，未能延续上两月的环比增势，一方面因五一假期出游分流部分需求人群，另一方面因重磅利好政策于下半月出台，对全月的影响有限。1~5月累计成交面积为3,375.4万平方米，同比 下降14%，二手房成交表现弱于上年同期，但明显好于新房市场。价格方面，70 个大中城市二手商品住宅价格同比下跌7.49%，环比下跌1%，跌幅均较上月扩大，且跌幅高于新房，所有城市价格均下降。从“517”重大利好政策出台后的二手房市场情况来看，首个周末（5月18-19日），北京和上海二手房日均成交量远超3 月和4月的日均水平，天津亦有回暖，克而瑞监测的重点城市自5月20日以来二手房成交面积较政策出台前整体有较明显的增长，多数重点城市在后续4周内的周成交量高于年内平均周成交量，但从趋势来看，重点城市在环比连涨两周后，第三周成交面积环比持平，第四周成交面积环比下降6%，呈现出一定增长乏力迹象。 值得注意的是，“517”新政除了在居民端鼓励购房去库存外，同时在政府端支持回购存量房消化库存，并且后续将收购范围扩容至县级以上城市。目前全国已有少数城市进行过相关探索，如南京市提出将“适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋”，苏州市提出“组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房”，杭州市临安区提出“收购一批商品住房用作公共租赁住房”等。目前该政策实施仍存在诸如地方国企运营能力、收购房定价、符合条件房源较少等难点，因此落地速度及实施效果仍待观察。此 外，6月7日召开的国务院常务会议再次强调着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，预计未来政策将重点围绕“去库存”继续发力。 二、行业近况 5月房地产市场在重大利好政策刺激下成交量环比回升，但政策效果持续性有待观 察，预计年中房企业绩冲刺将推动6月市场继续呈以价换量的环比弱修复态势。土地市场继续运行于历史低位，供给不断缩量使得商品房库存自高位缓慢下行，在政策驱动下降库存速度有望加快。5月房企境内债券市场融资为近年来新低，但贷款融资呈筑底企稳态势。二级市场交易活跃度略有下降，且投资者更倾向于交易短端债券。 需求端，5月，商品住宅价格延续下行趋势且下行幅度扩大，70个大中城市 除上海和太原以外，各主要城市商品住宅价格均下降，且多数城市降幅高于上月。但在“517”重大利好政策的刺激下，商品房销售面积及销售金额环比有13%左右回升，房企销售业绩亦呈环比弱复苏态势。从克而瑞监测的5月底至6月中旬的3周新房成交情况来看，周环比走势呈波动态势，其中首周在各城市密集落地中央新政的背景下成交总量环比有较明显的增长，但第二周成交总量明显回落，第三周环比第二周仅有微增，买卖双方力量仍在博弈中，政策效果的持续性有待观察。 但我们预计，在年中房企业绩冲刺的推动下，6月销售将继续呈现以价换量的环比 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 商品房销售额:当月值亿元 商品房销售额:当月环比% 商品房销售面积:当月值万平方米