逆流而上：压力城市的优质板块探析

研究员/马千里邱娟 VIEW:行业供求关系持续修复，优质板块份额仍有望进一步增加。 当前房地产市场面临挑战，供需风险加大，企业战略布局更具挑战性。然而，在市场低迷中，一些特定板块和项目展现出优异的韧性和活力，受到购房者青睐，逆势脱颖而出。本文将分析这些优质板块和项目的内在逻辑，探讨其共性特征和市场份额等指标，以去化速度和销售规模为基础，为企业投资决策提供参考。 行业进入修复期，压力城市优质板块价值愈加凸显 中国房地产行业正处于深度调整期，各城市都面临着销售规模缩减、房价下跌和库存压力增大的挑战，压力城市持续增多，截止2023年末，约六成城市商品住宅去化后期超过24个月，较2021年超过24个月的城市比重增加了两成，去化压力明显增加。在这样的情况之下，城市优质板块的价值愈加凸显，成为购房者和投资者青睐的选择。购房者和投资者在选择房产时，可以考虑优质板块的优势和特点，以实现更好的投资回报和居住体验。 2022年以来，全国新房和土地成交面积均经历了大幅度的下挫，在投机需求出清、自住需求入市延迟、保障房建设加速等多方面因素影响下，在经历了20年的上行大周期后，中国房地产行业第一次迎来了长时间的规模下行调整期，越来越多的城市面临新房销售规模缩量，房价持续下跌，城市库存压力加大的挑战。统计局数据显示，2023年全年商品住宅交易规模仅9.48亿平方米，较2021年的高点下降39%，房地产行业仍处在深度调整期。 商品住宅成交规模来看，各能级城市表现一致，均呈明显下降趋势，尤其是二、三线城市，2023年商品住宅成交规模较2021年降幅均在四成以上，一线城市表现稍佳，同比2021年降幅约24%。 库存方面，除一线城市库存规模增加外，二三线城市库存规模均不同程度地下降。究其原因，主要是受一线城市供应相对充裕的影响，即使其成交情况略优于二三线城市，其库存规模也在不断增加。从去化周期来看，库存压力均呈加剧之势，尤其是三四线城市，商品住宅去化周期由2021年的17.6个月增至2023年的29.1个月，去化周期拉长了11.5个月。 优质板块市场份额不容忽视，稳定客源促销售持续向好 尽管压力城市整体库存压力仍在增加，但优质板块仍然存在较佳的投资机会。根据CRIC测算，41个压力城市优质板块成交占比超一成。分面积段来看，160-180平方米和180平方米以上面积段产品，优质板块占比较一般板块均高出3个百分点。由此可见，优质板块更倾向于高端产品。50个典型优质板块，以中高端改善为主，部分发展期刚改板块亦客源充足；从具体的项目来看，二线优质板块中高端产品去化更优异，三四线则是大品牌房企的刚需产品更受青睐。 1、压力城市板块分化同样显著，长沙、中山等优质板块市占率超二成 根据CRIC测算，上述筛选出的41个压力城市优质板块成交面积占总成交面积的比重达11%，投资机会依然值得关注。其中，平凉、衢州、大连、中山、常熟、长沙等城市优质板块的成交面积占全市的比重均超20%。典型如泉州桥南板块，2023年商品住宅成交建面达32.6万平方米，占泉州总成交建面的比重高达40%。 数据来源：CRIC 不过，部分板块虽然销售数据比较好，成交占比已经涨至高位，但土地资源较为稀缺，板块发展进入末期，后续发展空间有限，这类板块要慎重考虑。 2、优质板块大户型产品占比更高，140-160㎡去化压力最轻 研究发现，优质板块和一般板块在不同面积段的分布大体一致，基本呈现倒U型，均是100-120平方米和120-140平方米面积段产品占比最高，均在半数左右，100平方米以下和140平方米以上面积段产品占比相对较低，占比均在二、三成。 但优质板块和一般板块在具体面积段产品的占比存在些许差距。总的来看，优质板块大户型产品比较高，尤其是140-160平方米面积段产品，优质板块的成交建面达15%，较一般板块成交建面占比高出4个百分点。此外，160-180平方米和180平方米以上面积段产品，优质板块占比较一般板块均高出3个百分点。相比之下，一般板块100-120平方米和120-140平方米面积段产品较优质板块分别高出5和2个百分点。由此可见，优质板块更倾向于高端产品，一般板块更偏向改善产品。 3、典型板块：中高端改善为主，少部分发展期刚改板块亦表现较佳 为探究优质板块的产品去化情况，我们筛选出了50个优质板块，梳理了这些板块的共性特征： 首先，从区位上来看，这些板块多位于新区核心板块，通常交通便利、配套也比较完善。其次，从产品上来讲，这些板块以中高端改善为主，譬如上海新天地、深圳前海、合肥省府板块等，典型如上海新天地，城市核心区顶豪板块，配套资源齐全，可供地稀缺，在售项目较少，以改善产品为主，价格坚挺，高端产品聚集，客户认可度高。 就以北京朝阳区奶西板块为例，该板块位于望京交通路网集中区，以广营北路为中心，形成了两翼放射状的道路网络，覆盖了多条轨道交通线路，实现了高效便捷的区域连接，方便前往海淀区、朝阳区、昌平区和顺义等城市核心区域。主要轨道交通线路包括地铁13号线北苑站、地铁14号线来广营站、地铁15号线崔各庄站以及地铁17号线清河营（北段正在建设中）。商业方面，附近有 新荟城、凯德MALL、方恒购物中心、新世界百货和麒麟新天地等商业中心。医疗方面，附近有惠尔康医院奶东分院、北京和谐康复医院、地坛医院、望京医院和和睦家医院等医疗机构。教育方面，地块紧邻芳草地国际学校（东洲校区），北侧原陈经纶中学分校目前已经进行整改，将重新引入新的优质教育资源。不仅如此，望京、亚奥商圈已经多年没有新房供应，项目周边二手房挂牌价在10-15万元/平方米，存在明显的价格倒挂。因此，该板块去化速度较佳，2023年该板块库存和去化周期整体呈现明显的下降趋势，至2023年12月，去化周期仅有4个月。 4、典型项目：压力二线改善项目去化优异，三四线大品牌刚需更受青睐 进一步细化到项目上，我们筛选出了50个优质项目，梳理了这些项目的共性特征。 从产品类型上来看，二线城市中高端产品去化较佳，尤其是与周边二手房存在倒挂的项目，去化速度更快，譬如广州的越秀珠实城发·江湾和樾，是海珠工业大道板块望江品改项目，在售均价与周边二手（光大花园）出现一二手倒挂，有效吸纳地缘客户改善需求，去化保持较快的流速。不仅是这一个项目，自从疫情后，一二线城市改善需求集中显现，高端市场自2021年开始进入爆发期，成交量逐年上升，高净值人群需求觉醒。以广州为例，2023年总价800万以上商品住宅成交7613套，再创新高。 福州的建发璞云也是如此，项目位于台江核心位置，周边社区建成年份集中于2012年，房龄接近十年且整体产品一般，价格3.7-5.5元/㎡，其中次新二手房价格在4.2-5.5万/元；而本案为稀缺纯商新房，是第四代立体生态住宅，加之建发品牌认可度高，对高端改善客户更具吸引力，项目售价高达47674元/平方米，高出福州平均房价2万元/平方米，2023年6月29日开盘，共434套，2个月清盘，去化速度十分优异。 相比之下，三四线城市则是大品牌刚需更受青睐。常州、无锡、徐州入围的9项目，有8个项目是刚需或刚需刚改项目，价格上来看，与本地平均房价相比，基本相当或略低，多在2万元/平方米以下；典型如徐州港利上城国际项目，首开时为徐州市场最火热时期，价格较便宜，且为准现房，目前在售新房单价仍不过万，并有现房及期房可选择。小区内部园林规划较好，距离三环高架近，自驾便利，周边在售新房多价格高于该项目，存在一定价格优势。2017年5月1日首开，累计入市5622套，至今成交5058套，备受市场青睐。 从品牌上来看，三四线城市优质项目或是万科、中建、金地这样的全国布局的大品牌房企，或者是本地知名度较高的龙头房企，譬如常州铂悦建设等，是溧阳当地知名企业，口碑较好，2021年1月10日开盘，累计推出2192套，累计销售1559套，去化速度较相对较佳。 展望：促置业信心复苏，更应充分发挥优质板块“带头”作用 2024年新春起，国内消费数据喜人，楼市交易仍低迷。但个别项目逆势热销，供需紧俏、地缘优势为主。房地产规模仍领先各行业，市场信心稳固。随着房价调整，现房准现房比例提高，优质板块特征凸显。明晰市场特征，有助提升信心与行业重建。在多项指标波动下，确保资源分配高效。 1、发展趋势：行业供求关系持续修复，优质板块份额仍有望进一步增加 2021-2023年，压力城市新房成交金额从2.7万亿元下降至1.15万亿元，降幅接近六成。但是其中的优质板块市场份额仍能保持稳步上行，成交金额从1000亿元上升至1500亿元，市场份额也由4%上升至12%，并且在大连、昆山、钟山、哈尔滨等城市，优质板块的成交金额占比更是突破20%。得益于区位优势和稳定客源，优质板块的出货速度得以在逆市行情中保持稳定。 从供求关系角度来看，近年来压力城市的消化周期固然出现了大幅度的上涨，但这主要还是由 于成交面积收窄所致，从库存规模的绝对量来看，2023年样本压力城市狭义库存1.2亿平方米，较2021年末下降了约12%，再加之2022年以来土地市场成交规模的大幅收窄，供给端的持续低位至少将在2-3年内持续。联系最新CRIC统计数据来看，2024年1-2月新房成交规模在近年来处于历史第二低（略高于2020年同期），但新增供应规模仍小于成交，新房市场供求关系仍处于恢复平衡的进程之中。2024年压力城市仍有望出现更多的优质板块，其关注度和市场份额增长依旧可期。就供给侧角度而言，建议重点关注仍有开发余量的优质板块，对于价格出现超跌的高利润预期板块也可适度关注。 2、优中择优：宁波江东、长沙谷山等兼具抗周期性与规模优势，未来发展预期更值得关注 具体板块建议方面，本文根据近年来优质板块的指标表现，综合去化压力、市场规模、房价波动以及抗波动能力等指标对压力城市的120个优质板块进行了客观评分，优中择优之下，最终评出了各方面综合表现更佳的30个板块，主要集中在宁波、长沙、无锡、福州、南京等城市。 这些板块不仅平均去化压力较轻，且市场规模多在市内处于领先地位，2023年平均新房成交金额达到了60亿元，达到了所有优质板块均值的3倍，综合其主力项目定位来看，也多以改善类项目为主。如各项指标客观评分最高的宁波东部新城东板块，该板块为宁波主要豪宅区，产品多为改善类、高端项目。2023年开盘项目均为千万豪宅项目，且开盘即售罄，板块认可度高，2023年末狭义去化周期仅3个月。此外福州的中心城区、长沙的市政府、谷山板块等情况也较为类似。 值得一提的是，南京大校场、河西南、河西中等板块近年来新房成交规模虽出现了较大幅度的下滑，二手房交易景气也出现回落，但是项目去化率依旧全市居于前列，尤其是2023年下半年表现坚挺，比如河西的中北金基涵樾府三次开盘累计去化92%、中宁府南京住宅金额销售第一。综合这些板块的去化压力、市场规模等指标来看，依旧能够在优质板块中排在相对前列的位置。 就稳定市场发展角度而言，建议地方主管部门更加重视这些优质板块的精细化调控，尤其是在板块土地供应和新盘集中上市方面，一方面要做好供求规模的调控，另一方面也要注意土地和新房 供给节奏的衔接，对于近年来土地供应较少甚至断供的板块，可以适当加速城改或土地征收的步伐，提高闲置非宅用地的使用效率，为这些优质板块留出更多的可发展空间。而对于那些待开发土地较多的板块，也应当适当减缓供地节奏，并在城市或板块的供地计划中予以明示，以此保障开发企业和购房者的信心。 专题目录 《逆流而上：压力城市的优质板块探析》 一、行业进入修复期，压力城市优质板块价值愈加凸显1.1典型城市库存规模普降，但整体去化压力依旧有增无减1.2压力城市持续增多，探寻优质投资板块更为关键二、优质板块市场份额不容忽视，稳定客源促销售持续向好2.1压力城市板块分化同样显著，长沙、中山等优质板块市占率超二成2.2优质板块大户型产品占比更高，140-160㎡去化压力最轻2.3典型板块：中高端改善为主，少部分发展期刚改板块亦表现较佳2.4典型项目：压