2024年典型城市供地意向探析

中专国题房地产 2024年4月 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/17 2024年典型城市供地意向探析 克而瑞研究中心 总编 丁祖昱张燕 主编 孟音林波 课题组 马千里邱娟 版权声明 本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。 免责声明 本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。 数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。 出品单位 克而瑞研究中心出品 克而瑞研究中心 目录 一、市场背景：土地成交规模延续低位，地方基金预算同步紧缩4 1、市场现况：一季度地市成交规模延续低位，新年“小阳春”缺席（略）4 2、财政预算：2024年地方基金预算收入降10%，预期同样趋于保守（略）4 二、供地计划：总量持平而宅地收缩，各能级宅地供应计划普降4 1、供地计划：六成县市宅地指标下滑，上海、合肥、徐州连续两年下降4 2、供地类型：保障类用地占比下降，商住占比进一步上升（略）6 3、保障房：超七成城市保障房用地体量减少，京沪鹭保障力度最强（略）6 4、简评：积极调整供求规模，2024年宅地供应规模普遍下降6 三、拟出让公告：同比降幅达到四成，“人地房钱”挂钩加速落地7 1、一季度新增公告规模已降至合理范围，要素联动机制加快建立（略）...................................7 2、拟出让平均公示时间缩短，为下半年留出更多供给侧调整空间（略）8 3、去化压力下三四线新增公告同比降45%，一线同比仍基本持平（略）8 4、武汉、合肥新增公告同比降幅均超过九成，苏州一季度公告“0新增”（略）8 5、广州、福州同比增长近4倍，杭州、西安新增公告均超200万㎡（略）8 6、简评：地方加快建立要素联动机制，2024年拟出让公告节奏明显放缓（略）8 四、地市热度：点状高热难掩整体低迷，预供地完成率仍同比下行9 1、优质地块带动土拍点状升温，高热地块占比仍不及上年同期9 2、一季度拟出让平均完成65%，“实际”流拍率持续攀高（略）11 3、京沪深甬等预供地完成率超九成，供地规模收放有度（略）11 4、简评：土拍热度明升暗降，新增供地还需提升利润“确定性”11 五、总结:供地节奏逐步趋于合理，房地联动机制正在加快建立12 1、调减实际供地促供求平衡，预计全年供地计划完成率将延续低位（节选）12 2、建议拟供应清单“提质控量”，预供地完成率控制在九成左右为宜（略）13 3、京沪甬等成为“控量提质”典范，津锡徐供地计划率先降至合理范围13 克而瑞研究中心 本文节选自《2024年典型城市供地意向探析》。 2024年3月份以来，土拍市场频频出现高溢价项目，平均溢价率升至2023年下半年以来的月度新高，与此同时，地方供地计划也进入了传统的密集发布期。为及时厘清各地的供地意向差异，明晰2024年土地市场的预期走向，本文梳理分析了2024年各城市土地供给侧动向，包括城市供地计划、新增预供地规模、预供地执行情况等，并结合各城市楼市供求现况，对供地计划予以定性评价，以此探寻哪些城市将出现更多值得关注的拿地机会。 一、市场背景：土地成交规模延续低位，地方基金预算同步紧缩 受楼市成交低迷的影响，2023年土地市场成交规模继续缩量，其中成交建面刷新近十年新低值。结合供地计划来看，在供地计划同比缩量13%的前提下，2023年重点城市实际土地供应完成率仅有46%，较2022年下降10%，远低于疫情前平均水平。不仅如此，由于土地出让收入等因素影响，地 方政府性基金也受到影响，中央转移支付的保障性安居资金补助也减少，补助力度明显下调，租赁住房、城中村改造、棚户区改造绩效目标均显著下降。虽然配售型保障房建设在一定程度上有所进 展，保障性住房方面仍然面临一定的挑战和缺口。 1、市场现况：一季度地市成交规模延续低位，新年“小阳春”缺席（略） 1.1土地成交规模同比微增4%，仍处于历史低位 1.2新房成交规模再次下探且同比降五成，三四线成交跌无可跌 2、财政预算：地方基金本级收入、保障房转移补助均趋于保守（略） 二、供地计划：总量持平而宅地收缩，各能级宅地供应计划普降 2024年一季度，共有约500城发布供地计划，城市数量较2023年同期减少30%，地房政府供地计划发布的积极性不及往年。通过梳理发现，2024年宅地计划供应量仅有1.83万公顷（包含有同比可比数据的411个城市），同比2023年降幅高达18%。分城市来，六成县市宅地计划供应量较2023年呈下降趋势，其中，上海、合肥、徐州等城市近三年累计下降。从供地类型方面来看，产权类住宅占比小幅提升，超七成城市保障用地体量减少。结合各城市新房去化周期来看，大部分城市均在积极调整供求规模，超六成城市下调了2024年宅地计划供应量。 1、供地计划：六成县市宅地指标下滑，上海、合肥、徐州连续两年下降 2023年，楼市持续降温，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降8.5%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整。市场 克而瑞研究中心 大环境遇冷背景下，2023年土地市场成交规模较2022年同期有明显下滑，成交建面再度刷新近十年新低值；并且这种趋势在2024年还在延续，2024年一季度土地成交规模仅1.65亿平方米，同比 2023年一季度环比微增4%，仍处于相对低位。 目前，通过我们已经获取供地计划的411个城市（有同口径可比数据的城市，下同）相关数据 来看，住宅土地供应总量较2023年下降了18%。分能级来看，各能级城市表现基本一致，同比2023年均呈下降趋势，降幅均超10%，尤其是二线城市，同比降幅高达25%，宅地计划供给量下降更为坚决。 表：各能级城市2024年宅地供应计划量及其同比变化情况（万平方米） 能级 2024年宅地供应 2023年宅地供应 同比2023年变动 一线 2511 2861 -12% 二线 2560 3417 -25% 三四线 13257 16209 -18% 合计 18328 22488 -18% 数据来源：根据自然资源部数据整理 分城市来，六成县市宅地计划供应量较2023年呈下降趋势，供地计划明显削减。 典型如上海，2024年住宅计划供应量856公顷，较2023年减少4.9%（2023年900公顷），较2022年减少7.7%（2022年927公顷），2024年宅地供应量连续第二年减少。商品住宅用地计划供应440公顷，同比去年下降12.9%（2023年505公顷），较2022年下降15.7%（2022年522公顷）。 当然不仅是上海，合肥、徐州等城市近两年宅地计划均持续下降，并且降幅更为激进。以合肥为例，2024年，合肥市本级宅地计划供应量仅388.66公顷，较2023年宅地计划供应量（540公顷）减少了28%，较2022年宅地计划供应量（733.33公顷）减少了47%，降幅十分明显。近两年，库存 压力增加的徐州，宅地计划供应量降幅也十分明显，2024年市本级宅地计划供应规模仅有394公顷，较2023年降低32%，较2022年降低39%。 图：2024年典型城市宅地供应计划量及其同比变化情况（公顷） 数据来源：根据自然资源部数据整理 克而瑞研究中心 2、供地类型：保障类用地占比下降，商住占比进一步上升（略） 3、保障房：超七成城市保障房用地体量减少，京沪鹭保障力度最强（略） 4、简评：积极调整供求规模，2024年宅地供应规模普遍下降 仍将延续五成左右的低位。 图：典型城市2024年计划供地面积与2023年土地成交规模对比 相比2023年“稳经济”目标下的供地计划基本持平，2024年超六成城市下调了宅地供地计划规模。究其原因，主要是是由于整体楼市延续探底行情，新房去化速度明显变缓。不过若上年土地成交规模相比，2024年整体供地计划依旧看似“过量”，样本城市2024年计划供应的总面积，达到了2023年交易量的1.7倍，包括合肥、西安在内的二线城市也均是如此，反而是常州、淮安、南通、徐州等少数三线城市供地指标控制的相对较佳。对于大多数城市而言，不论是出于城建发展计划的阶段性目标、城市财政计划的平衡、还是为市场可能出现的反弹周期留足指标余量，都使得近年来的供地计划普遍超量，供地计划完成率的持续低位也在情理之中，预计2024年供地计划完成率 数据来源：CRIC 相对于供需规模关系而言，供地计划的同比变动更能代表地方的调控决心。2024年绝大多数城市宅地供地计划呈缩减之势，尤其是库存压力较高（去化周期均在24个月以上）的常州、芜湖、赤峰等三四线城市，供应计划明显收窄。 当然，考虑到当前市场下行的大环境，即使上海、合肥这样的去化周期处于较为合理水平的城市，也在主动收缩宅地供应量。典型如合肥，2024年宅地计划供应量仅389公顷，较2023年540公顷降幅高达28%。 值得注意的是，虽然当前绝大多数一二线城市供应量虽同比下降，但少部分城市的调整幅度还 是比较保守，譬如库存压力较大的长春，2023年商品住宅去化周期达26个月，但2024年计划供应 克而瑞研究中心 宅地量与2023年持平，供地计划仍有进一步下降的空间。更有像铜川、呼和浩特等库存压力处于极高水平的城市（去化周期均超36个月），2024年宅地计划供地量不降反增，未来库存压力势必会进一步增加。 表：部分典型城市2024年宅地供应计划评价 城市 库存压力情况 商品住宅去化周期12’(月) 2024年宅地计划 较2023年变动比例 评价 合肥 低位 7.1 -28% 低位收缩 南昌 7.9 -26% 低位收缩 上海 9.7 -5% 低位收缩 淮南 均衡 16.1 -54% 均衡收缩 天津 16.2 -19% 均衡收缩 徐州 17.3 -32% 均衡收缩 厦门 17.5 -36% 均衡收缩 广州 18 -34% 均衡收缩 南宁 稍高 20.2 -27% 符合 九江 20.4 -53% 符合 佛山 20.6 -15% 符合 北京 22.7 0% 符合 无锡 23.2 -17% 符合 赤峰 高位 25.6 -72% 主动下调 长春 25.7 0% 零增长 常州 27.9 -30% 主动下调 芜湖 34.6 -21% 主动下调 呼和浩特 39 11% 过量 铜川 58.5 34% 过量 数据来源：CRIC 三、拟出让公告：同比降幅达到四成，“人地房钱”挂钩加速落地 作为2023年初新出现的土地市场运作流程，“拟出让”制度已经渡过了一年的时间。公开公告即将入市地块的相关信息，进一步加强了土地市场的公开性和透明性，增强了地方政企之间的供需沟通。并且相比完成率变化极大的全年供地计划而言，拟出让清单也能反映地方主管部门的短期供应意愿变化。 1、一季度新增公告规模已降至合理范围，要素联动机制加快建立 中国土地市场网发布数据显示，2024年一季度全国拟出让地块清单合计建筑面积为2.1亿平方米，环比下降59%，同比下降40%。对比全国新房销售面积来看，二者之间的比例关系已经恢复至 1.1以内的合理范围。对比供地计划二成左右的降幅来看，地方政府在拟出让清单方面的下调更为迅速，也显示出了地方政府正在加速推进建立“人房钱地”要素联动机制。 克而瑞研究中心 在市场销售规模收窄，若要维持行业整体的商品出货速度，及时减少低质量的新增供应无疑是毕竟之路。考虑到库存压力带来的乘数影响，对于大多数面临商品房交易规模的收窄的城市而言，减少土地供应量、提升平均供地质量也是地方市场调控的必经之路。尤其是在大量刚需被二手房、配售型保障性住房分流的大趋势之下，大幅下调的拟供应清单也在情理之中。 图：2023年-2024年一季度拟出让公告体量变化 2、拟出让平均公示时间缩短，为下半年留出更多供给侧调整空间（略