内地房地产行业：多方位组合拳政策出台，静待政策发力

内地房地产行业 多方位组合拳政策出台，静待政策发力 5月前百开发商销售环比明显改善。根据克而瑞的初步数据，5月在政策预期以及“517”地产政策组合拳的催化下，5月全口径销售总额由4月3,401亿元（人民币，下同）环比上升4.3%至3,548亿元。我们跟踪的25家主要上市开发商5月销售额环比基本持平，仅下降0.2%。在5月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企1家（为龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前五个月国企合同销售额市占率进一步扩大至75.4%。 国家统计局4月数据跌幅扩大。国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，一、二手房4月份价格指数同比及环比跌幅普遍有所扩大。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌3.5%/0.6%（3月：-2.7%/-0.3%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌6.8%/0.3%（3月：-5.9%/-0.5%）。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 517政策落地稳预期。2024年5月17日，国新办举行了国务院政策例行吹风会，介绍“切实做好保交房工作配套政策有关情况”。会议中提及的主要政策内容包括四个方面：1）房贷政策宽松；2）收购存量商品房；3）盘活存量土储；4）进一步推进落实保交付。截至5月31日，全国范围内已有超过20个省份明确取消房贷利率下限并降低首付比例下限。目前全国一线城市中，除了北京城六区首套房贷利率维持在4.05%之外，其余地区和城市的首套房贷利率全部下调至低于4%的水平。此外，二线城市的房贷水平普遍降至央行设定的政策底线。 投资启示：在销售表现分化的情况下，我们预计民企仍然面对明显资金压力，我们期待后续融资端继续有进一步的政策出台以支持保交付任务。短期内，在放宽政策密集出台的情况下，或有望迎来重估的交易机会，我们预计机会主要来自：1）国企或有国企大股东的开发商将更直接受益于近期的宽松政策；2）拥有更高质量土地储备的民企领头羊将会获得重估，并受益于市场复苏期间的购买力。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分:股市 近一个月内地开发商股价表现略好于中国企业指数。行业资产净值折让扩大至86.4%。 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年6月7日） 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年6月7日） 资料来源:彭博、交银国际预测（截至2024年6月7日） 第二部分:房企销售表现 5月百强开发商销售额回穏；预计4季度改善性需求稳定市场 5月前百开发商销售环比明显改善，增长4.3% 根据克而瑞的初步数据，5月在政策预期以及“517”地产政策组合拳的催化下，5月前百开发商的销售额环比有所好转。2024年5月全口径销售总额由4月3,401亿元（人民币，下同）环上升4.3%至3,548亿元。2024年5月销售总面积约为1,899平方米，环比上升0.8%。2024年前五个月合同销售总额同比下跌46.0%至15,414亿元（2023年前五个月：28,548亿元）。 25家上市开发商的5月销售额环比下降0.2% 我们跟踪的25家主要上市开发商5月销售额环比基本持平，仅下降0.2%，主要是销售面积小幅增长（环比+1.3%）带来的影响与销售价格下行（环比-1.5%）带来的影响相互抵消。25家开发商首五月销售额与去年同期相比全线下跌，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在30-50%，而民企跌幅则达到50-80%。在5月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企1家（为龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前五个月国企合同销售额市占率进一步扩大至75.4%（首四个月：75.0%）。 楼市新政提升市场信心，更多支持政策可期 在近期重磅政策密集出台后，当中包括517新政以及各地方政府相继取消限购、下调房贷利率以及降低首付要求，我们相信核心一/二线城市改善性需求端将有支持。虽然5月销售额仍维持在低水平，但在密集政策出台后，我们预计整体购房情绪或有边际复苏，4季度销售会略有回升。 第三部分:实体市场 “517”地产新政的影响下，截至2024年5月29日10城新房成交量环比降幅有所收窄，降至7.35 %（4月环比-12.98%），供应量环比下跌7.3%，库存去化周期上升至约17.87个月。 5月前四周30城新房成交量环比下跌3.14%，一/三线城市成交量分别下跌14.4%/2.6%，二线城市成交量上升3.7%。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局4月数据跌幅扩大。国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，一、二手房4月份价格指数同比及环比跌幅普遍有所扩大。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌3.5%/0.6% (3月：-2.7%/-0.3%)，而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌6.8%/0.3% (3月：-5.9%/-0.5%)。 按城市等级划分，新建商品住宅区一/二/三线城市指数同比-2.5%/-2.9%/-4.2% (3月: -1.5%/-2.0%/-3.4%)， 而 二 手 商 品 住 宅 指 数 环 比-8.5%/-6.8%/-6.6% (3月: -7.3%/-5.9%/-5.7)。新建商品住宅区一/二/三线城市指数环比-0.6%/-0.5%/-0.6% (3月: -0.1%/-0.3%/-0.4%)， 而 二 手 商 品 住 宅 指 数 环 比-1.1%/-0.9%/-0.9% (3月: -0.7%/-0.5%/-0.5%)。我们相信在5月新政出台以及市场气氛有所好转后，数据有望在3季度稳定下来。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 第四部分:政策回顾和公司更新 政策回顾 2024年5月17日，国新办举行了国务院政策例行吹风会，介绍“切实做好保交房工作配套政策有关情况”。会议中提及的主要政策内容包括四个方面：1）房贷政策宽松；2）收购存量商品房；3）盘活存量土储；4）进一步推进落实保交付。 截至5月31日，全国范围内已有超过20个省份明确取消房贷利率下限并降低首付比例下限。各地按照“因城施策”的原则呈现出不同的政策宽松特点，政策内容主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松落户、放松公积金贷款、税费减免、发放购房补贴、支持以旧换新等方面。目前全国一线城市中，除了北京城六区首套房贷利率维持在4.05%之外，其余地区和城市的首套房贷利率全部下调至低于4%的水平。此外，二线城市的房贷水平普遍降至央行设定的政策底线。 主要公司以及行业更新 万科集团 5月8日，深圳交易集团发布转让公告，深圳湾超级总部基地一商业服务地块，以22.35亿元的起始价公开挂牌转让。该地块面积为19,228平方米，由万科于2017年以底价31.37亿元竞得，后因故停工。根据深圳公共资源交易中心官网5月27日公告显示，万科已转让深圳湾超级总部基地T208-0053宗地使用权，由深圳地铁集团与深圳百硕迎海公司联合竞得，成交价格22.35亿元。该地块性质为商业办公及酒店，要求自持率不低于70%，土地使用年期30年，现剩余23年7个月。 5月15日，标普信评开展了一场关于房地产行业的流动性压力的研讨会。标普信评预计，当行业充分调整并再度企稳后，基本面优质的房企或仍将是行业内最具竞争力和信用韧性的一批企业，比如龙湖、万科、滨江等非国有类的房企。标普信评同时指出，2024年万科的交付压力将有所缓解，预计随着集中交付压力趋缓，万科2024年的经营性现金流净额仍然可以保持净流入状态，不会造成额外的资金缺口。 5月23日，市场消息显示，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，截至目前已到账100亿元。另外据市场消息，5月30日，万科企业有限公司正在与多家银行就一笔贷款进行磋商。该贷款由一家商业银行牵头，金额高达69亿美元。目前，磋商正在进行中，具体细节尚未对外公布。如果磋商成功，这将是万科今年内获得的第二笔贷款。 碧桂园 5月9日，据北金所披露，由于行业持续波动，碧桂园面临的经营环境日趋复杂严峻，因销售恢复情况不达预期，资金调拨困难等原因，公司无法按时支付在利息兑付日2024年5月9日到期之应偿付利息，金额为3555万元。 5月15日，据媒体消息，碧桂园新增一条股权冻结信息，深圳市碧桂园房地产投资有限公司被执行股权，而此次股权冻结数额为2亿元，冻结期限从2024年5月13日至2027年5月12日，执行法院为浙江省杭州市中级人民法院。 5月17日，据市场消息，碧桂园清盘聆讯押后至6月11日。建滔集团旗下Ever Credit于今年2月，向高等法院提出对碧桂园的清盘呈请，追讨16亿元的未支付定期贷款及利息。 世茂集团 5月15日，上海世茂股份有限公司发布公告，宣布收到上海证券交易所关于拟终止其股票上市的事先告知书。根据公告内容，世茂股份于2024年4月12日至2024年5月15日，连续20个交易日的每日股票收盘价均低于1元，已经触及终止上市条件。上交所将根据《股票上市规则》第9.1.10条、第9.2.7条等规定，对世茂股份股票作出终止上市的决定。5月28日，上海世茂股份有限公司发布公告，宣布聘请西南证券股份有限公司作为其主办券商办理退市相关事宜。 5月31日，世茂集团公布，就境外债务重组，为配合若干需要额外时间完成内部审批及签署程序的计划债权人，进一步延迟早鸟同意费截止日期至6月28日香港时间下午5时及一般同意费截止日期至7月31日香港时间下午5时。 雅居乐 5月14日，雅居乐集团发布公告，鉴于公司面临的流动性压力，公司尚未支付2020票据的有关利息，该票据利息支付的宽限期于2024年5月13日到期，并预期将无能力履行其境外债务项下的所有付款义务。雅居乐同时表示，公司将与债权人保持积极沟通，并将积极探讨最佳的解决方案以实现长期持续发展，以维护各持份者的利益。 旭辉 5月27日，旭辉控股宣布与协调委员会的磋商已取得进一步进展，以4月公告公布的条款为基础协商及商定正式文件。由于组成协调委员会的贷款银行合共持有境外贷款融资本金额约59%，因此可视协调委员会的支持为重大里程碑。旭辉将继续与协调委员会、债券持有人小组及顾问合作，以商定该提案的详细安排，包括磋商及签订具法律约束力的协议。按4月29日披露，旭辉提供六个选项，目标是削减约33亿美元至40亿美元的境外债务。 恒大 5月31日，证监会发布消息，对恒大地产债券欺诈发行及信息披露违法案作出行政处罚决定，对恒大地产责令改正、给予警告并罚款41.75亿元，对恒大地产时任董事长、实际控制人许家印处以顶格罚款4700万元并采取终身证券市场禁入措施。 龙光 5月30日，龙光集团宣布调整其境内债券“HPR龙债2”的展期方案。根据调整后的方案，该债券计划于6月24日支付0.2%的本金，而剩余的本金和利息将推迟至2025年3月10日至11月10日期间进行支付。目前，债券持有人会议的议案表决截止时间已延长至6月3日。龙光集团此前曾向债券持有人提出，希望获得十个月的宽限期，以延长至2025年3月的本息兑付期限，并表示可能会提出新的债务解决方案。 时代中国 5月31日，时代中国主席表示，目前首要的工作是减负债，集团总负债截至23年底为约461亿元，比过去两个年度减少，而境外亦正进行债务重组，料短期内可以有阶段性结果；相信2年至3年时