内地房地产行业：多方位组合拳政策出台，静待政策发力

交银国际研究行业更新 内地房地产行业 2024年6月11日 多方位组合拳政策出台，静待政策发力 5月前百开发商销售环比明显改善。根据克而瑞的初步数据，5月在政策预期以及“517”地产政策组合拳的催化下，5月全口径销售总额由4月3,401亿元（人民币，下同）环比上升4.3%至3,548亿元。我们跟踪的25家主要上市开发商5月销售额环比基本持平，仅下降0.2%。在5月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企1家（为龙湖集团，排名第9 位）。在前50的房企中，前五个月国企合同销售额市占率进一步扩大至 75.4%。 国家统计局4月数据跌幅扩大。国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，一、二手房4月份价格指数同比及环比跌幅普遍有所扩大。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌3.5%/0.6%（3月：-2.7%/-0.3%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌6.8%/0.3%（3月：-5.9%/-0.5%）。 517政策落地稳预期。2024年5月17日，国新办举行了国务院政策例行吹风会，介绍“切实做好保交房工作配套政策有关情况”。会议中提及的主要政策内容包括四个方面：1）房贷政策宽松；2）收购存量商品房；3）盘活存量土储；4）进一步推进落实保交付。截至5月31日，全国范围内 已有超过20个省份明确取消房贷利率下限并降低首付比例下限。目前全国一线城市中，除了北京城六区首套房贷利率维持在4.05%之外，其余地区和城市的首套房贷利率全部下调至低于4%的水平。此外，二线城市的房贷水平普遍降至央行设定的政策底线。 投资启示：在销售表现分化的情况下，我们预计民企仍然面对明显资金压力，我们期待后续融资端继续有进一步的政策出台以支持保交付任务。短期内，在放宽政策密集出台的情况下，或有望迎来重估的交易机会，我们预计机会主要来自：1）国企或有国企大股东的开发商将更直接受益于近期的宽松政策；2）拥有更高质量土地储备的民企领头羊将会获得重估，并受益于市场复苏期间的购买力。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY24EFY25EFY24EFY25EFY24EFY25EFY24E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 华润置地 1109HK 买入 42.82 29.10 4.144 4.631 6.5 5.8 0.68 0.63 5.7 越秀地产 123HK 买入 10.70 6.13 1.225 1.377 4.6 4.1 0.37 0.35 8.6 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 5.58 1.604 1.702 3.2 3.0 0.39 0.36 7.7 中海物业 2669HK 买入 10.80 5.24 0.655 0.845 8.0 6.2 2.73 2.09 3.7 越秀服务 6626HK 买入 5.35 3.53 0.407 0.519 8.1 6.3 1.33 1.20 6.2 雅生活服务 3319HK 买入 4.20 3.17 0.977 1.080 3.0 2.7 0.30 0.28 8.3 雅居乐集团 3383HK 买入 1.16 0.56 -0.965 -0.983 NA NA 0.04 0.05 0.0 时代邻里 9928HK 中性 0.60 0.62 0.183 0.211 3.1 2.7 0.37 0.34 4.8 平均 5.2 4.4 0.78 0.66 5.6 资料来源：FactSet、交银国际预测*收盘价截至2024年6月7日 行业与大盘一年趋势图 行业表现恒生指数 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 6/2310/232/246/24 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分:股市 近一个月内地开发商股价表现略好于中国企业指数。行业资产净值折让扩大至 86.4%。 图表1:五大涨跌股，近一个月总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年6月7日）资料来源:彭博、交银国际（截至2024年6月7日） 图表3:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:86.4% 100(%) 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 23年8月 (100) 资产净折让自2010年平均 资料来源:彭博、交银国际预测（截至2024年6月7日） 第二部分:房企销售表现 5月百强开发商销售额回穏；预计4季度改善性需求稳定市场 5月前百开发商销售环比明显改善，增长4.3% 根据克而瑞的初步数据，5月在政策预期以及“517”地产政策组合拳的催化下， 5月前百开发商的销售额环比有所好转。2024年5月全口径销售总额由4月 3,401亿元（人民币，下同）环上升4.3%至3,548亿元。2024年5月销售总面积约为1,899平方米，环比上升0.8%。2024年前五个月合同销售总额同比下跌46.0%至15,414亿元（2023年前五个月：28,548亿元）。 25家上市开发商的5月销售额环比下降0.2% 我们跟踪的25家主要上市开发商5月销售额环比基本持平，仅下降0.2%，主要是销售面积小幅增长（环比+1.3%）带来的影响与销售价格下行（环比-1.5%）带来的影响相互抵消。25家开发商首五月销售额与去年同期相比全线下跌，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在30-50%，而民企跌幅则达到50-80%。在5月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企1家 （为龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前五个月国企合同销售额市占率进一步扩大至75.4%（首四个月：75.0%）。 楼市新政提升市场信心，更多支持政策可期 在近期重磅政策密集出台后，当中包括517新政以及各地方政府相继取消限购、下调房贷利率以及降低首付要求，我们相信核心一/二线城市改善性需求端将有支持。虽然5月销售额仍维持在低水平，但在密集政策出台后，我们预计整体购房情绪或有边际复苏，4季度销售会略有回升。 图表4:2024年5月主要开发商的合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— ————销售面积(千平方米)——— —— 销售均价 (每平方米人民币)—— 24年5月环比(%) 同比(%) 24 年 5月 环比(%) 同比(%) 24 年5月 环比(%) 同比(%) 保利发展 600048CH 35.37% -12% 1,978 7% -22% 17,846 0% 13% 万科地产 2202HK 23.417% -28% 1,878 39% -6% 12,455 -16% -23% 华润置地 1109HK 20.7-3% -34% 917 6% -17% 22,574 -8% -21% 中海地产 688HK 19.7-10% -31% 656 -16% -24% 30,030 7% -10% 招商蛇口 001979CH 19.02% -29% 910 38% 7% 20,923 -26% -33% 绿城中国 3900HK 15.51% 17% 510 -14% -43% 30,431 18% 105% 建发房产 1908HK 13.642% -8% 631 43% 5% 21,553 0% -12% 越秀地产 123HK 10.021% -24% 390 103% -1% 25,692 -41% -23% 龙湖集团 960HK 8.6-2% -42% 562 -3% -35% 15,231 2% -10% 中国金茂 817HK 7.211% -49% 360 9% -51% 20,056 2% 4% 碧桂园 2007HK 5.27% -77% 645 7% -77% 8,078 0% 0% 保利置业 119HK 4.4-23% -15% 220 15% -31% 20,000 -33% 22% 新城控股 1030HK 4.19% -39% 557 6% -30% 7,361 3% -13% 旭辉集团 884HK 3.4-13% -52% 425 103% -23% 7,976 -57% -37% 美的置业 3990HK 3.33% -43% 361 34% -28% 9,224 -23% -21% 世茂集团 813HK 2.912% -27% 229 13% -15% 12,751 -1% -15% 融创中国 1918HK 2.2-83% -72% -661 -171% -223% -3,253 -124% -123% 雅居乐 3383HK 2.120% -38% 227 59% -18% 9,251 -24% -24% 建业集团 832HK 1.4168% 22% 195 107% 3% 7,282 29% 19% 宝龙地产 1238HK 1.27% -60% 99 15% -38% 12,222 -7% -36% 时代中国 1233HK 1.0-4% -29% 70 -14% -22% 14,429 11% -9% 中骏集团 1966HK 0.92% -69% 94 9% -57% 9,362 -6% -27% 合景泰富 1813HK 0.7-26% -71% 32 -45% -80% 21,875 34% 51% 龙光集团 3380HK 0.72% -73% 50 0% -69% 13,200 2% -15% 禹洲集团 1628HK 0.5-32% -78% 34 -19% -55% 15,294 -15% -51% 平均 -0.2% -32.8% 1.3% -36.9% -1.5% 6.5% 资料来源：克而瑞、交银国际 图表5:主要开发商2024年前五月合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— 24年23年 首五月首五月同比(%) ———销售面积(千平方米)——— 24年23年 首五月首五月同比(%) ——销售均价 24年首五月 (每平方米人民币)—— 23年 首五月同比(%) 保利发展 600048CH 131.3 195.6 -33% 7,570 11,143 -32% 17,345 17,554 -1% 中海地产 688HK 101.7 146.3 -30% 4,561 6,855 -33% 22,298 21,342 4% 万科地产 2202HK 101.4 165.9 -39% 7,138 10,233 -30% 14,201 16,208 -12% 华润置地 1109HK 92.7 143.5 -35% 4,014 6,042 -34% 23,094 23,755 -3% 招商蛇口 001979CH 77.8 137.0 -43% 3,420 5,600 -39% 22,760 24,455 -7% 绿城中国 3900HK 68.0 82.7 -18% 2,123 2,818 -25% 32,040 29,361 9% 建发房产 3883HK 54.7 77.6 -30% 2,524 3,593 -30% 21,656 21,603 0% 龙湖集团 960HK 41.0 82.2 -50% 2,827 4,791 -41% 14,