万科转让深超总商办地块， 恒大拟售恒大汽车58.5%股份

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 2024年5月 并购月报 中国房地产 万科转让深超总商办地块，恒大拟售恒大汽车58.5%股份 本月关注： 四部委发布多项重磅政策，沪广深接力优化稳楼市 本月中央对房地产优化调整力度空前，5月17日四部委发布多项重磅政策。央行、金融监管总局调降首付比，取消房贷利率下限，降公积金利率，信贷政策优化力度空前。央行同日宣布设立3000亿再贷款支持政府收储，预计带动银行贷款5000亿，用作保障性住房；自然资源部拟从资金、税费、划拨流程等方面支持地方回收存量闲置土地，用于保障性住房建设。回收闲置地块、鼓励政府收储政策预计缓解高库存城市的去化压力，缓解被收储房企现金流压力，有效控制未来保障房的增量供应。地方政府层面，本月45城55次政策松绑，频次下降但力度加大，沪广深接力“因城施策”放松限购、限贷政策以稳楼市，释放积极信号。 深圳AMC接手奥园旧改，江府海棠进入破产重整 本月地方AMC深圳资产接手奥园宝安107发展带旧改项目，深圳对于城市更新需求空间较大，本次地方AMC入局旧改，承担社会责任推动存量盘活的同时，也是与原主体谈判较好的时点，收购成本相对较低可实现盈利。广州白云区绿城·江府海棠项目进入破产重整程序，正寻求重整投资人。项目原操盘方是奥园，后引入绿地管理负责代建，2024年4月因项目资金余额不足4亿，负债却高达30亿，被股东之一的平安不动产及债权人中国银行向法院申请破产重整。 万科转让深超总商办地块回笼22亿，恒大拟售恒大汽车58.5%股份 本月重点监测房企共涉及17笔并购交易，有1笔未披露交易额，总交易额238.1亿人民币， 并购规模为今年以来的高峰。市场关注度最高的是，其一大股东深铁和南山国资以22.35亿底价接手万科深圳湾超级总部基地。由于项目主要用途为商业办公及酒店且要求自持70%，本次盘活闲置资产能帮助万科聚焦主业、保障其现金流水平。其二，中国恒大公告称，独立第三方拟收购恒大持有约58.5%股份的新能源汽车集团，该潜在交易尚待进一步尽职调查及签署买卖协议。恒大汽车自2019年开始造车以来累计亏损额超千亿，年末已经严重资不抵债。 表：本月部分重点的收并购事件 最新披露 收购方 出售方 交易标的 交易对价 交易进展 2024/5/20 广州地铁 越秀地产 广州琶洲南二期项目20%股权 37.27CNY 进行中 2024/5/23 大家投资等 成都交子金控 成都金融广场 43.32CNY 完成 2024/5/27 未披露 中国恒大 恒大汽车58.5%股份 未披露 订立框架协议 2024/5/27 深铁、深圳百硕 万科 深圳湾超级总部T208-0053宗地 22.35CNY 完成 2024/5/29 未披露 世茂集团 香港中环中心63楼全层 7.3HKD 传言交涉中 数据来源：公开资料、CRIC监测 一、并购政策：四部委发布多项重磅政策，沪广深接力优化稳楼市 本月中央对房地产优化调整力度空前，5月17日国务院举行政策例行吹风会，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局等四部委联合发布多项重磅政策。 央行、金融监管总局等调降首付比，取消房贷利率下限，降公积金利率，房地产信贷政策优化力度空前，预计各地后续会逐步跟进信贷优化政策，有助于带动房地产市场需求企稳回升。住建部、金融监管总局等公布了房地产融资协调机制的工作进展，“白名单”项目“应进尽进”,截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行已按 内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。 此外，央行同日还宣布设立3000亿再贷款支持政府收储（利率1.75%、期限1年、可展 期4次），预计带动银行贷款5000亿，鼓励地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。自然资源部拟从资金、税费、划拨流程三方面，支持地方回收存量闲置土地，用于保障性住房建设。回收闲置地块和鼓励政府收储政策调控方向一致，将共同缓解高库存城市的去化压力，缓解被收储房企现金流压力，有效控制未来保障房的增量供应。 地方政府层面，本月45城55次政策松绑，频次下降但力度加大，其中沪广深接力“因城施策”以稳市场，释放积极信号。 表：2024年5月以来监管层防范房地产风险的政策汇总 时间 监管部门 政策情况 2024/5/17 央行、国金总局 调整房地产信贷政策，主要涉及以下三方面：第一，最低下调首付比5个百分点，至首套15%，二套25%；第二，取消首套、二套房商贷利率下限；第三，下调公积金贷款利率0.25个百分点，首套房公积金贷款利率5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公积金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。 2024/5/17 国金总局 截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。 2024/5/17 央行 央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 2024/5/17 自然资源部 自然资源部表示拟从资金、税费、划拨流程等三方面，加以支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。 2024/5/27 上海住建委等 上海优化调整房地产市场政策发布，包括：调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。 2024/5/28 广州市政府 广州在限购、限贷、鼓励以旧换新及收储等方面进一步优化调整房地产政策。 2024/5/28 深圳市政府 深圳主要下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。 数据来源：公开资料、CRIC监测 二、并购金融：深圳AMC接手奥园旧改，江府海棠进入破产重整 根据市场消息，本月地方AMC深圳资产接手奥园宝安107发展带旧改项目。5月8日深圳市宝安区城市更新和土地整备局披露宝安107发展带旧改项目实施主体拟确认为深圳资产；深圳资产，2020年由深投控牵头设立的地方AMC,其中深投控持股比例50.6%、万科24.1%、深圳罗湖22.9%和国新2.4%。项目原实施主体为奥园，2021年底其发生债务违约后，也放缓资金沉淀量较大旧改的开发，导致该项目刚进入施工阶段就迎来停滞。深圳对于城市更新项目的需求空间较大，本次地方AMC入局旧改，承担社会责任来推动存量项目盘活的同时，也是与原有主体谈判相对好的时间点，收购成本相对较低可实现盈利。 此外，本月广州白云区绿城·江府海棠（前身：奥园·云和公馆）项目进入破产重整程序，正寻求重整投资人。项目原操盘方是奥园，自奥园债务危机后引入绿地管理负责代建，绿城接手代销2年以来去化约6亿货值。2024年4月因该项目资金余额不足4亿，而负债却高达30亿，被股东之一的平安不动产及债权人中国银行向法院申请了破产重整。该项目需寻求重整投资人、厘清债务的同时，再注入资金完成竣工交付，建成后预计剩下约17亿货值回笼。 近期四大AMC陆续发布最新财报，除中国信达外，中信金融资产、长城近年来亏损严重（中信金融资产2020年亏损1029亿、长城2021-2022年两年累积亏损538亿），东方资产一季度首次亏损3亿，四大AMC资产质量偏弱叠加房地产敞口较大，业务盈利能力明显下降。与此同时，考虑房地产纾困的潜在风险，AMC纾困意愿相对有限。据央行披露的《结构性货币政策工具情况表（截至2024年3月末）》显示一季度末房企纾困专项再贷款落地仅209亿（用于定向支持全国性AMC纾困、总额度800亿）。标普信评分析落地比例低的主要原因在于AMC自身资产质量和资本严重承压叠加房地产项目高风险限制了其大量新增房地产纾困项目的意愿。 表：2024年1-5月各市场主体介入房地产项目纾困进展汇总 宣布日期 纾困机构 受益房企 纾困方式 纾困项目 投入资金 2024/5/22 正寻求重整投资人 中国奥园 破产重整 广州白云江府海棠 未披露 2024/5/8 深圳资产 中国奥园 并购基金 宝安107发展带旧改 未披露 2024/4/21 太盟投资、江苏资产 中南建设 未披露 集团 未披露 2024/3/6 盈新资产、招平资产等 新华联 破产重整 集团 55亿 2024/2/27 东方资产 俊发地产 并购+融资 昆明彩云城 未披露 2024/2/21 长城资产 金科股份 战投 集团 未披露 2024/1/30 信达资管 佳兆业 并购+融资 王母旧墟中山里旧改 未披露 2024/1/15 信达地产、中国信达、信达资本 融创中国 并购基金 海南南丽湖壹号二期 9.75亿 数据来源：公开资料、CRIC监测 三、行业并购：万科转让深超总商办地块，恒大拟售恒大汽车股份 根据CRIC监测，2024年5月重点监测房企共涉及17笔并购交易，有1笔未披露交易额，总交易额238.1亿人民币，环比增长115.8%，并购规模为今年以来的高峰，热度有所回温。此外，据知情人士表示，此前有消息称太盟考虑筹组基金收购近500座万达广场，该消息为不实。 图：近半年来重点监测房企收并购交易笔数及规模情况（单位：亿人民币，笔） 注：收并购交易剔除了流拍、终止的项目，对历史数据进行了修改。 数据来源：公开资料、CRIC监测 交易进展来看，本月8笔交易已经完成，涉及交易金额140.2亿，其中富力完成出售伦敦 “敦ONE”项目中渝置地的实控人张松桥来抵债，交易对价62.47亿港元；万科以底价22.35亿成功转让深圳湾超级总部基地T208-0053宗地予大股东深铁、深圳百硕；成都交子金控43.32亿接盘成都金融广场，项目开发建面达87万平，覆盖五星级酒店、写字楼、高端公寓、住宅及购物中心等业态。2笔交易处于进行中状态，合计披露的交易对价45.2亿，其中金融街折价出售两间酒店（惠州喜来登酒店、津门置业100％股权）予关联方，回笼资金7.92亿；越秀22.45亿向控股股东广州地铁收购广州琶洲南二期项目20%股权，该TOD项目占地面积16.63万平、建面41.95万，完成收购后越秀旗下TOD项目的建面将增至389万平。 此外，另有4笔交易处挂牌状态，披露的对价约42.3亿，其中保利发展合计底价26.6亿挂牌北京利通地产100%股权、徐州铭创置业45%股权，招商蛇口、金茂也均挂牌旗下相关资产寻求出售。而传言交涉中、签署转让协议和订立框架协议各有1笔交易，其中有消息透露许 荣茂以7.3亿港元出售香港中环中心63楼全层。 图：本月重点监测房企收并购交易进展分布情况（单位：亿人民币） 备注：本月订立框架协议有1笔交易未披露交易额。 数据来源：公开资料、CRIC监测 本月市场关注度最高的是，其一是大股东深铁集团和南山国资（深圳百硕）以22.35亿底价接手万科深圳湾超级总部基地。由于项目主要用途为商业办公及酒店且要求自持70%，叠加超总作为地标片区项目建设标准更高，万科后续若继续建设可能面临高额投资。本次盘活闲置资产能帮助万科聚焦主业、保障其现金流水平，贯彻郁亮4月末股东大会上的经营策略，“除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿。”另一方面，超总基地易造成大量资金沉淀，本次由大股东深铁及深圳南山国资托底接手，可看出在坚持市场化、法治化的原则下深圳国资必要时会最大力度支持万科，倘若后续大股东支持力度进一步加强，万科可成功度过艰难时期，但其管理层话语权、决策的独立性也可能进一步降低。 其二，中国恒大集团（清盘中）公告称，独立第三方拟收购恒大持有约58.5%股份的新能源汽车集团，该潜在交易尚待进