信用业务：如何理解当前地产利好政策的核心出发点？240527

信用业务周报 证券研究报告 如何理解当前地产利好政策的核心出发点？ 2024年5月27日 中泰证券研究所 分析师：徐驰 执业证书编号：S0740519080003分析师：张文宇 执业证书编号：S0740520120003 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 【市场回顾】 图表：市场表现回顾 数据来源：Wind，中泰证券研究所 •自政治局会议以来，A股再度走强。近期地产链领涨市场，其主要受央行降低公积金利率、首付比例，以及3000亿保障性住房再贷款等政策的驱动。 •近期市场的焦点在于对于地产的三大核心问题的分歧：第一，当前央行降低首付比例等政策是否足以稳定楼市基本面；第二，地产收储政策是否将复制14-15年“涨价去库存”政策的反转趋势的力量；第三，当前地产政策是否意味着“政策框架”在中期全面转向。这三个问题的背后反应出一个更为根本的问题：如何理解当前较为密集的一系列利好政策核心出发点？ •对于近期出台的地产政策来说，降低首付比例属于“鼓励居民加杠杆”型的利好政策。如同放松限购限贷政策效果一样，此类政策往往在房价预期和收入预期向上的“牛市行情”下效果显著。然而 ，当前楼市面临下行压力的重要制约因素在于主力人群收入预期承压。一二线城市金融行业薪酬收缩，以及三四线城市公务员薪酬体制改革或对居民购房能力产生较大影响，当前需重点关注。 •对于地产收储政策而言，当前的地产政策整体以“房住不炒”与“保交楼”“防风险”为主的框架并未改变，就楼市而言，投资者切不可轻言“反转”。首先，本次会议明确强调深刻认识房地产工作的人民性、政治性。这或说明目前房地产政策的核心基调仍在“房住不炒”的框架之内，即不引发舆论关注的房价明显上涨，其目标即与14-15年地产的“涨价去库存”有明显差距。 •其次，本次会议对于商品房收购的用词为“从实际出发”，“酌情以合理价格”。需注意的是，考虑到地方政府今年重要的实际——“化债”与金融监管强化下的举债约束，以及央行再贷款总额度为3000亿元，这些均体现了本次地产“收储政策”的定力。另外，当前保障房需求（主要集中在一二线城市的年轻人）与商品房库存（主要集中在三四线城市的）在空间上存在错配，商品房收购政策对于市场的影响或有限。 •再次，从当前浙江等地方政府的商品房收购实践来看，当前各地方政府有限资金发力的重点对象在于城投平台对应的项目，也就是说，本轮商品房收购其本质仍属于“保交楼”和“防风险”框架，而并非“刺激房价”框架。 •对于政策框架是否全面“转向”而言，我们在前两周均反复强调：当前内外政策的重心在于为召开三中全会创造良好的条件，也就是4月政治局会议所强调的“靠前发力”，“乘势而上”。这意味着在二季度各类利好政策可能会较为密集。未来进一步的降息降准、国债专项债加快发行速度 ，社融等数据环比超预期改善都是可期的利好。诸多潜在的利空因素，如焦点房企业救助的定力 ，金融监管对市场的实质性影响，美国金融限制等因素，短期均会尽可能避免。未来市场风险偏好和转向预期将持续维持在高位。因此，我们从上周就开始强调：二季度，地产股的政策预期与楼市基本面将呈现背离的特征。 •需注意的是，当前政策本质仍属于战术性调整的范围，力度并没有超越此前的整体框架。这一方面将会体现在地产收储政策的力度，另一方面也体现在近期中俄元首会晤及一系列重要成果之中 。考虑到政治局会议“靠前发力”的要求，二季度或将是全年政策的集中发力期。 市场表现： •上周主要市场指数大多下跌，中证1000指数跌幅较大，周度涨跌幅为-3.83%； •大类行业表现来看，公用事业和能源表现相对较好，周度涨跌幅分别为1.68%和1.15%，房地产和医疗保健表现较弱，周度涨跌幅分别为-5.53%和-3.68%。 •30个申万一级行业中有3个行业上涨，分别是煤炭、公用事业、农林牧渔，分别上涨2.19%、1.59%和0.57%；跌幅较大的行业有轻工制造、房地产、建筑材料，分别下跌5.71%、5.26%和4.21%。 交易热度： •上周万得全A日均成交额为8517.30亿元（前值为8489.57亿元），处于历史中间偏下位置（三年历史分位数32.60%水平）。 •北上资金：上周净流入8.35亿元，净流入缩小。 估值跟踪： •截至2024/05/24，万得全A估值（PE_TTM）为16.96，较上周值下降0.39，处于历史分位数（近5年）的26.4%。 •分行业来看，30个申万一级行业中有3个行业估值（PE_TTM）出现修复。 图表：市场主要指数表现回顾 数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20240524 •上周主要市场指数大多下跌，中证1000指数跌幅较大，周度涨跌幅为-3.83%； •大类行业表现来看，公用事业和能源表现相对较好，周度涨跌幅分别为1.68%和1.15%，房地产和医疗保健表现较弱，周度涨跌幅分别为-5.53%和-3.68%。 主要指数市场表现 大类行业指数市场表现 周涨跌幅（%）前一周涨跌幅（%） 周涨跌幅前一周涨跌幅 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00 -1.50 -2.00 -2.50 -3.00 -3.50 -4.00 上证50 上证指数 沪深300 中证100 创业板50 创业板指 万得全A 中小综指 深证成指 中证500 科创50 中证1000 公用事业指数 能源指数 电信服务指数 金融指数 日常消费指数 工业指数 信息技术指数 可选消费指数 材料指数 医疗保健指数 房地产指数 -4.50 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 -6.00 -8.00 数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20240524 数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20240524 图表：申万一级行业指数表现回顾 •30个申万一级行业中有3个行业上涨，分别是煤炭、公用事业、农林牧渔，分别上涨2.19%、1.59%和0.57%；跌幅较大的行业有轻工制造、房地产、建筑材料，分别下跌5.71%、5.26%和4.21%。 申万一级行业指数市场表现 周涨跌幅（%）前一周涨跌幅（%） 15.00 10.00 5.00 0.00 -5.00 煤炭 公用事业 农林牧渔 银行 石油石化 电力设备 交通运输 食品饮料 建筑装饰 通信 环保 钢铁 家用电器 纺织服饰 机械设备 非银金融 电子 有色金属 医药生物 国防军工 基础化工 传媒 社会服务 商贸零售 美容护理 计算机 汽车 建筑材料 房地产 轻工制造 -10.00 数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20240524 •上周万得全A日均成交额为8517.30亿元（前值为8489.57亿元），处于历史中间偏下位置（三年历史分位数32.60%水平）。 近三年万得全A周度日均成交额 周日均成交额（亿元）近三年历史分位数(右轴) 16000100.00% 14000 90.00% 12000 80.00% 70.00% 10000 60.00% 800050.00% 6000 40.00% 4000 30.00% 20.00% 2000 10.00% 21/05 21/06 21/07 21/08 21/09 21/10 21/11 21/12 22/01 22/02 22/03 22/04 22/05 22/06 22/07 22/08 22/09 22/10 22/11 22/12 23/01 23/02 23/03 23/04 23/05 23/06 23/07 23/08 23/09 23/10 23/11 23/12 24/01 24/02 24/03 24/04 24/05 00.00% 数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20240524 •北上资金：上周净流入8.35亿元，净流入缩小。 近一年陆股通净流入情况陆股通周度净流入情况 当日净流入（亿元,右）累计净流入（亿元）陆股通周度净流入（亿元） 20000 19500 19000 18500 18000 250 200 150 100 400 300 200 100 17500 17000 16500 16000 15500 23/05 23/06 23/07 23/08 23/09 23/10 23/11 23/12 24/01 24/02 24/03 24/04 15000 50 0 -50 -100 24/05 -150 23/06 23/07 23/09 23/11 23/12 24/02 24/04 0 -100 -200 -300 -40024/05 数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20240524 数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20240524 【估值跟踪】 •截至2024/05/24，万得全A估值（PE_TTM）为16.96，较上周值下降0.39，处于历史分位数（近5年）的26.4%。 •分行业来看，30个申万一级行业中有3个行业估值（PE_TTM）出现修复。 主要指数估值（PE_TTM）走势 万得全A沪深300中证500万得全A-近5年分位数 28100% 2690% 2480% 70% 22 60% 20 50% 18 40% 16 30% 1420% 1210% 21/05 21/06 21/07 21/08 21/09 21/10 21/11 21/12 22/01 22/02 22/03 22/04 22/05 22/06 22/07 22/08 22/09 22/10 22/11 22/12 23/01 23/02 23/03 23/04 23/05 23/06 23/07 23/08 23/09 23/10 23/11 23/12 24/01 24/02 24/03 24/04 24/05 100% 数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20240524 ： 图表申万一级行业指数估值跟踪 数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20240524 图表：本周全球经济日历 数据来源：Wind，中泰证券研究所 国内经济发展不及预期：投资、出口、消费等重要数据的变化，造成经济下行或经济 复苏不及预期。 财政与货币政策不及预期：财政政策方向与力度发生变化、货币政策突然收紧或放松。 全球突发性事件影响：如地缘政治冲突爆发或加剧、原油价格巨幅波动、海外主要国家或地区经济数据与预期出现背离、海外主要国家或地区经济政策突然转向等。 股市突发性事件影响：如监管政策变化、上市公司财务暴雷或信誉危机等。 引用数据滞后或不及时：报告引用的公开数据可能存在信息滞后或更新不及时，存在引用数据之后导致对分析结论的准确性产生影响。 历史规律失真：本报告观点存在基于历史统计的部分，存在历史规律失效的风险。 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独�、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的