策略周刊：如何理解当前地产利好政策的核心出发点？

如何理解当前地产利好政策的核心出发点？ 证券研究报告/策略周刊2024年5月25日 分析师：徐驰 执业证书编号：S0740519080003 Email:xuchi@zts.com.cn 分析师：张文宇 执业证书编号：S0740520120003Email:zhangwy01@zts.com.cn 相关报告 投资要点 一、如何理解当前地产利好政策的核心出发点？ 上周地产链领涨市场，其主要受央行降低公积金利率、首付比例，以及3000亿保障性住房再贷款等政策的驱动，而本周市场出现一定回调。近期市场的焦点在于对于地产的三大核心问题的分歧：第一，当前央行降低首付比例等政策是否足以稳定楼市基本面；第二，地产收储政策是否将复制14-15年“涨价去库存”政策的反转趋势的力量；第三，当前地产政策是否意味着“政策框架”在中期全面转向。这三个问题的背后反应出一个更为根本的问题：如何理解当前较为密集的一系列利好政策核心出发点？ 近期出台的降低首付比例以及放松限购等地产政策往往在房价预期和收入预期向上的“牛市行情”下效果显著。然而，当前楼市面临下行压力的重要制约因素在于主力人群收入预期承压。一二线城市金融行业薪酬收缩，以及三四线城市公务员薪酬体制改革或对居民购房能力产生较大影响，当前需重点关注。 当前的地产政策整体以“房住不炒”与“保交楼”“防风险”为主的框架并未改变，就楼市而言，投资者切不可轻言“反转”。 首先，本次会议明确强调深刻认识房地产工作的人民性、政治性。这或说明目前房地产政策的核心基调仍在“房住不炒”的框架之内，其目标即与14-15年地产的“涨价去库存”有明显差距。其次，本次地产“收储政策”力度有限。另外，当前保障房需求与商品房库存在空间上存在错配，商品房收购政策对于市场的影响或有限。再次，从当前浙江等地方政府的商品房收购实践来看，当前各地方政府有限资金发力的重点对象在于城投平台对应的项目，也就是说，本轮商品房收购其本质仍属于“保交楼”和“防风险”框架，而并非“刺激房价”框架。 对于政策框架是否全面“转向”而言，我们强调：当前内外政策的重心在于为召开三中全会创造良好的条件，这意味着在二季度各类利好政策可能会较为密集。未来市场风险偏好和转向预期将持续维持在高位。然而，当前政策本质仍属于战术性调整的范围，力度并没有超越此前的整体框架。 二、投资建议 由于二季度超跌反弹的弹性方向，与下半年乃至中长期趋势的“稳健类”方向反向，同时考虑到三中全会前后可能的“净卖出”等限制增多，我们建议机构投资者可以从如下思路寻找绝对收益机会： 第一，半导体设备、AI手机等底部科技品种。考虑到“靠前发力”要求下，地产政策已接近“政策高点”，后续将进入楼市数据跟踪期，同时，降息降准，社融数据显著改善等流动性指标将在6-7月显著改善，科技或是后续轮动的重点。 第二，弹性品种优的波段交易选港股，如：恒生科技、医药、地产等，这不仅是由于港股在超跌反弹过程中弹性更强，同时，“净卖出”等限制相对A股也更为灵活。 第三，“逆向配置稳健类品种”，由于二季度与中长期市场风格或呈现迥异的特征，对于短期相对收益要求不高的机构投资者，可逢调整布局：国央企红利，公用事业，有色，核心军工，机械设备出口等长期稳健品种。 风险提示：宏观政策调控不及预期，产业政策落地不及预期，考虑到政策不及预期的风险以及市场情绪不稳定的风险，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 内容目录 一、如何理解当前地产利好政策的核心出发点？.-3- 二、投资建议..................................................................................................-4- 三、周度市场回顾及展望（5月20日-5月24日）..........................................-5-3.1指数与行业表现.................................................................................-6- 3.2情绪指标跟踪.....................................................................................-7- 3.3估值指标跟踪.....................................................................................-9- 图表目录 图表1：本周市场主要宽基指数涨跌................................................................-5- 图表2：本周市场风格指数涨跌.......................................................................-5- 图表3：本周房地产、轻工制造、综合金融跌幅较大.......................................-5- 图表4：本周主要宽基指数与大类行业指数涨跌..............................................-6- 图表5：本周中信一级行业涨跌.......................................................................-7- 图表6：万得全A换手率.................................................................................-7- 图表7：上证指数换手率.................................................................................-7- 图表8：深证成指换手率.................................................................................-8- 图表9：创业板指换手率.................................................................................-8- 图表10：融资余额变化...................................................................................-8- 图表11：次新股指数......................................................................................-8- 图表12：本周北上资金净买入额（亿元）.......................................................-9- 图表13：本周中信一级行业北上资金净买入额（亿元）..................................-9- 图表14：主要行业估值（PB）.......................................................................-9- 图表15：主要行业估值（PE）.......................................................................-9- 一、如何理解当前地产利好政策的核心出发点？ 自政治局会议以来，A股再度走强。上周地产链领涨市场，其主要受央行降低公积金利率、首付比例，以及3000亿保障性住房再贷款等政策 的驱动。本周市场出现一定回调，上证指数本周失守3100点，周�收 于3088.87点。 近期市场的焦点在于对于地产的三大核心问题的分歧：第一，当前央行降低首付比例等政策是否足以稳定楼市基本面；第二，地产收储政策是否将复制14-15年“涨价去库存”政策的反转趋势的力量；第三，当前地产政策是否意味着“政策框架”在中期全面转向。这三个问题的背后反应出一个更为根本的问题：如何理解当前较为密集的一系列利好政策核心出发点？ 对于近期出台的地产政策来说，降低首付比例属于“鼓励居民加杠杆”型的利好政策。如同放松限购限贷政策效果一样，此类政策往往在房价预期和收入预期向上的“牛市行情”下效果显著。然而，当前楼市面临下行压力的重要制约因素在于主力人群收入预期承压。一二线城市金融行业薪酬收缩，以及三四线城市公务员薪酬体制改革或对居民购房能力产生较大影响，当前需重点关注。 对于地产收储政策而言，当前的地产政策整体以“房住不炒”与“保交楼”“防风险”为主的框架并未改变，就楼市而言，投资者切不可轻言“反转”。首先，本次会议明确强调深刻认识房地产工作的人民性、政治性。这或说明目前房地产政策的核心基调仍在“房住不炒”的框架之内，即不引发舆论关注的房价明显上涨，其目标即与14-15年地产的“涨价去库存”有明显差距。 其次，本次会议对于商品房收购的用词为“从实际出发”，“酌情以合理价格”。需注意的是，考虑到地方政府今年重要的实际——“化债”与金融监管强化下的举债约束，以及央行再贷款总额度为3000亿元，这些均体现了本次地产“收储政策”的定力。另外，当前保障房需求 （主要集中在一二线城市的年轻人）与商品房库存（主要集中在三四线城市的）在空间上存在错配，商品房收购政策对于市场的影响或有限。 再次，从当前浙江等地方政府的商品房收购实践来看，当前各地方政府有限资金发力的重点对象在于城投平台对应的项目，也就是说，本轮商品房收购其本质仍属于“保交楼”和“防风险”框架，而并非“刺激房价”框架。 对于政策框架是否全面“转向”而言，我们在前两周均反复强调：当前内外政策的重心在于为召开三中全会创造良好的条件，也就是4月政治局会议所强调的“靠前发力”，“乘势而上”。这意味着在二季度各类利好政策可能会较为密集。未来进一步的降息降准、国债专项债加快发行速度，社融等数据环比超预期改善都是可期的利好。诸多潜在的利空因素，如焦点房企业救助的定力，金融监管对市场的实质性影响，美国金融限制等因素，短期均会尽可能避免。未来市场风险偏好和转向预期将持续维持在高位。因此，我们从上周就开始强调：二季度，地产股的政策预期与楼市基本面将呈现背离的特征。 需注意的是，当前政策本质仍属于战术性调整的范围，力度并没有超越此前的整体框架。这一方面将会体现在地产收储政策的力度，另一方面也体现在近期中俄元首会晤及一系列重要成果之中。考虑到政治局会议“靠前发力”的要求，二季度或将是全年政策的集中发力期。 二、投资建议 由于二季度超跌反弹的弹性方向，与下半年乃至中长期趋势的“稳健类”方向反向，同时考虑到三中全会前后可能的“净卖出”等限制增多，我们建议机构投资者可以从如下思路寻找绝对收益机会： 第一，半导体设备、AI手机等底部科技品种。考虑到“靠前发力”要求下，地产政策已接近“政策高点”，后续将进入楼市数据跟踪期，同时，降息降准，社融数据显著改善等流动性指标将在6-7月显著改善，科技或是后续轮动的重点。 第二，弹性品种优的波段交易选港股，如：恒生科技、医药、地产等，这不仅是由于港股在超跌反弹过程中弹性更强，同时，“净卖出”等限制相对A股也更为灵活。 第三，“逆向配置稳健类品种”，由于二季度与中长期市场风格或呈现迥异的特征，对于短期相对收益要求不高的机构投资者，可逢调整布局：国央企红利，公用事业，有色，核心军工，机械设备出口等长期稳健品种。 三、周度市场回顾及展望（5月20日-5月24日） 本周市场主要指数均下