7万亿背后的数据故事
移动•数据•价值 CaRkiTO5aYa移动互联网综合数据服务平台 7万亿背后的数据故事 PaWY1PaWY( 无处n在的房地产7万亿市场的变局 PaWY)从传统开发到智慧开发 ² 3 PaWY1无处n在的房地产 平均每一个人一生要花费aa 其中aa 居住*1年(社区e 工作1&年d写字楼e 消费1)年d商场e 娱乐约.年d休闲空间e 空间建筑在人们生活中担当着至关重要的角色 6 钢铁水泥 家居家电 房地产已成w世界l最具影响力的经济系统之一 房地产对经济的拉动作用 •每投入1&&元可创造相关产r17&到((&元的消费需求 •每实现1&&元销售可带动1)&到1+&元的其他商品销售 •每吸纳1&&人就r可带动相关行r(&&人就r 房地产 年度 我国新房销售（d亿元e 占同期85P的比重d%e (&&/ *)/&& 1).&/ (&1& +(+&& 1(.8* (&11 +/11/ 1(.(1 (&1( 6**+6 1(.&7 (&1) 81*(8 1).8+ (&1* 76(/( 11.// PaWY(7万亿市场的变局 8 &1行r变化 销售面积o销售金（ (&1*年f商品房销售面积1(.&6万亿平方米f同比m降7.6%；商品房销售（7.6(万亿元fm降6.)%。 (&&+-(&1*年全国商品房销售金（变化 销售金（(万亿e 增速d%e 1& 8 6 *( & 8&% 6&% *&%(&%&% -(&% -*&% (&&+(&&6(&&7(&&8(&&/(&1&(&11(&1((&1)(&1* 经济发展模式转向技术创新f人口红利期已过f房地产增量市场进入尾声 9 &1行r变化 销售价格 一线城市增长8.++%f二线城市增长-&.6%fk线城市增长-*.7(% 城市类别 城市 (&1*年销售规模 (&1+年8月均价 (&1+年8月价格同比 整体同比平均 一线 北京 /8*.1( ))78* ).(6% 8.++% l海 16*(.*( )+*&+ /./&% 广州 8(6.)& 17&++ -+.)+% 深圳 *&).&6 )8&/) (6.)8% 二线d典型城市e 天津 /+6.6* 1&78( -1.(&% -&.6&% 重庆 (&6+./7 7&&6 -8.)&% 南京 776.)* 1*(+6 ).&6% ”汉 18(1.&+ 8*&/ *.&(% k线d典型城市e 银川 *81.1+ +&&& -(.&&% -*.7(% 中山 7+1.*6 6&*& -+.*6% 海口 (81.1+ 8*6* -7.7*% 洛阳 )67.*6 +(+& -).6/% 市场分化明显f新一轮的市场竞争将聚焦于少数拥有优势资源的城市 10 &1行r变化 企r规模o利润 COP1&行r集中度l升至17.1/% 截至8月底f今年公布半年报的房企合计6&家f平均净利润率仅w8.*% 年份 COP1&市场份（ (&11 1&.7+% (&1( 1(.76% (&1) 1).7(% (&1* 17.1/% 009-0142ę-0(A(1¡) 销售毛利率 销售净利率 60% 40% 20% 0% 35.3% 15.4% 2009 35.7% 39.5% 3%.3% 35.1% 32.7% 14.4% 2010 15.2% 2011 13.7% 2012 13.5% 2013 11.0% 2014 大多数开发商将被市场挤出f转型是大势所趋 11 &(客户变化 消费时代的变化 第一消费时代摩登x义 第二消费时代消费x义 购物使人幸福共性化 第k消费时代创费x义 w创造自己的生活 方式而消费 个性化%多样化%差别化 第四消费时代共享x义 从单一的、共性化的产品需求到多元的、个性化的产品需求 诺基亚摩托罗拉 苹果手机小米手机 华w手机魅族手机 &(客户变化 需求挖掘 关注表层需求的同时f我们更需要挖掘客户的隐形需求 13 &)行r背景小结 市场o客户 市场 出现规模增长瓶颈走向微利时代区域分化明显 集中度进一“加强 客户 追求特定的生活方式商品消费倾向多元化 需要情感及精神l的满足隐形需求逐渐释放 14 然而f房地产行r是极少数仍在使用1/世纪技术的行r之一 土地资源 客户需求 房产开发 初始价值利用景观 区位 人工记录o访谈从r者的想象 销售数据从r经验 15 行r信息化程度低f关注于客户o企r的表层信息 i 地价售价 d房价e 利润率 d内部收益率e 电话号码 d客户营销e 17 PaWY)从传统开发到智慧开发 智慧的理解0“数据-信息-知识-智慧”5:KF金字塔 t D I K e U W :TNUWSaYiUT d信息e KTUZRMLOMDTLMWXYaTLiTO d知识ed理解e FiXLUS d智慧e 把事做对 过去 将来 什么是最好 解释gw什么 指导g如何做 描述g是什么 做正确的事 5aYad数据e 智慧是知识的理解性应用f预见性地解决问题f从信息化角度f是智能化充分体现。 DIKW 数据、信息o知识的关系g科学o技术的信息化(:TNUWSaYiKX)是一种趋势 ,人工智能技术是通向智慧彼岸的桥梁 IT 技术 知识 科学 信息 数据 数模驱动世界(开发工具) 信息技术 :TNUWSaYiUT 数字定义一切(数据库) 智能技术 :TYMRRiOMTY 技术科学 I1N(G,H) G11,H1), I1/ 1,),/ 房地产开发智慧模型 城市地图 房地产开发工具 客户地图价值地图 营销地图 投融资 定位 生产 销售 …. 生意模式 数字化状态量化 结构化数字模型化 标签化技术模型化 产品线 属性编码 数学模型 生产模型 粉t经济 ²0 &1城市地图 数字化 城市地图 房地产开发工具 客户地图价值地图 营销地图 投融资 定位 生产 销售 …. 生意模式 数字化状态量化 结构化数字模型化 标签化技术模型化 产品线 属性编码 数学模型 生产模型 粉t经济 &1城市地图 万科城市地图 系列一g城市发展空间分析 人口产r、规划发展、房产市场 系列二g城市配套分级标准 商r、医院、→境设施、文化教育、健康娱乐 类别 内容 一类 x要指稀缺的自然资源f包括国家级森林公园、世界文化遗产、江河湖海等 二类 指城市级公园、市政广场、国家级历史文化遗产、高尔夫公园等 k类 指城市大型绿化带、区级公园等 四类 指缺~外部景观fx要依赖小区自身建设的景观配套 人口产r由城市到近郊g北京南部新城计划 ²² &1城市地图 万科土地细分 COP土地 8市区土地 4城郊土地 C郊区土地 8OL56N系列 金色系列指位于城市中心的住宅f客户可以享受成熟便捷的城市生活 城花系列指位于城市近郊的住宅f客户可以享受“离尘n离城”的郊区生活四季系列指位于城市郊区的住宅f虽然住宅周边配套n十分成熟f但具有“低总价”的优惠 COP系列指在市区或郊区占有稀缺资源f能够提供给客户别样的体验 4:CH系列COFN系列COP系列 ²3 &1城市地图 大数据洞察区域置r动向 二 → k → 工作地 居住地 工作地 居住地 二→ k→ & 汉口区x要外溢区域g汉口k→内+”昌二→内”昌区x要外溢区域g汉口二→内+”昌外→内 数据筛选g工作日白天停留f工作日晚l人群分布 &1城市地图 大数据洞察区域置r吸引力 汉口 居住地 工作地 二”→昌 k → 工作地 汉口 二 → 汉阳 居住地 k → & 徐s+青山区域x要客群来源g 汉口商务区+”昌商务区+徐s商务区 数据筛选g晚l停留f工作日白天人群分布 四新+沌口区x要客群来源g汉口商务区+汉阳商务区 &1城市地图 土地投资策略 围绕产r格局f布局城市k→外溢圈层f重点拓展具有郊区城市化潜力的发展区域 1、k→o产r接驳区域d以产r白领客群wx要目标客群e (、k→o轨道交通规划站点交…处d以外溢商务白领wx要目标客群e )、k→周边拥有一定的自然景观资源d以外溢城市中产wx要目标客群e &(客户地图 结构化 城市地图 房地产开发工具 客户地图价值地图 营销地图 投融资 定位 生产 销售 …. 生意模式 数字化状态量化 结构化数字模型化 标签化技术模型化 产品线 属性编码 数学模型 生产模型 粉t经济 &(客户地图 万科客户地图 以住宅已成交数据w基础f描绘客户来源地图 例g地图绘制路径 例g万科清林径项目客户地图 &(客户地图 客户在哪里工作 工作地g南京西路板块d写字楼e 石油天然•大厦 中华新村 大德公寓 国旅大厦 恒隆大厦 BO9Os海广场 威海大楼 慈惠北里 某区域客群工作地 30 &(客户地图 客户在哪里居住 居住地 泰府名邸 沁园村 华通公寓 大德公寓 陕北小区 新城大厦 某区域客群工作地居住地g江宁路区域d住宅区e 31 &(客户地图 客户去哪里消费 某区域客群工作地 消费地g南京西路商圈 宝r静安紫苑 中信 泰富广场 静安四季苑 梅龙镇商厦 中欣大厦 y百城市广场 恒隆广场 静安嘉里中心 锦江迪生商厦 越洋国际广场 消费地 3² &(客户地图 客户去哪里休闲 l海松江某区域客群周末常去的公园分布情况 松江中央公园思贤公园闵行绿地中心 就客群喜欢的休闲设施场所f结合实际景观及人流情况进行分析f得出客群景观偏好 33 &(客户地图 客户去哪里休闲 他们喜欢的园林）格 示意gl海松江中央公园的景观特征f大草坪+景观水系f喜好视野开阔型的景观体系 34 &)价值地图 标签化 城市地图 房地产开发工具 客户地图价值地图 营销地图 投融资 定位 生产 销售 …. 生意模式 数字化状态量化 结构化数字模型化 标签化技术模型化 产品线 属性编码 数学模型 生产模型 粉t经济 &)价值地图 万科客户价值对位 细化土地属性同客户对应 &)价值地图 万科项目定位流程 a*?9½U /:5Ek *?9½^ 5E*?9½^ 5EYgd Xc4aƒ5Eo / : ? Ⓒ 㔘n ↈⒸ ☶ ! . c45EⒸ6ƒi W@vtk am[HRJƒ Ⓒ=u `??L 4q½ëg 3DQëg vt ƒ ½I 5Ef½ T-eQU 1%T-:,GM: 24ƒ\~U: 3$Og4※ë: 4%h5EeQU 5.aU 6tPeQU c4eQT-Ⓒ ↈⒸD 2õn:,k Ⓒ,]]_s5E4Ⓒ6ƒ3 I lJł rSgd:NS gd]jlpL;`? a]½½U 1Fgflvt Ⓒ ½ c4y7;0 一、土地属性分析g土地属性清单、初“确定客户 —Ⓒ DQëg 二、市场分析g竞争板块图、静态和动态市场扫描、典型项目分析 k、设计前期g产品库、客户需求清单、用地分析 、单一成本测算、客户筛选四、产品建议g用地强排、产品建议书 37 aflQta(taxtaw`t 五、可行性测算g完全成本、可行性测算 &)价值地图 大数据洞察区域客群价值 刘行 市区 松江 案例示意 城郊居住新城刘行EB松江 &)价值地图 大数据洞察松江客群价值 手表 女装 餐， 中老年女装 运动服饰 艺术 女士内衣 手表 家居 中年女装 服饰类品牌居多f人群年龄结构偏大；喜欢手表类产品f追求资产属性较高的产品；对艺术感兴趣f生活较w悠闲 &)价值地图 大数据洞察刘行客群价值 最受欢迎的品牌是时尚殿堂；从CUV1&的品牌偏好可以看出f该人群生活节奏快f追求潮流和小资f爱美的女性人群wx 美发零售快餐咖啡快餐快餐快餐服饰服饰服饰 &)价值地图 刘行区域产品策略 以青年生活所需w设计蓝本f打造优雅舒适的居住空间f)7-+8ffi*.+米挑高LO7C *6平米*房户型 &)价值地图 松江区域产品策略 11+平g)室(厅(卫 整体社区氛围营造出一种品质o舒适感f以舒适型k房wx &)价值地图 大数据2PP安装行fi聚类分析
