【宏观专题】地产的四个核心关注点

宏观研究 证券研究报告 宏观专题2024年6月3日 【宏观专题】 地产的四个核心关注点 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 相关研究报告 《【华创宏观】百问、十词、一致关注——百位基金经理的核心关切》 2024-05-17 《【华创宏观】全球制造业PMI回暖视角下的 2024出口——出口扫描系列·机会篇》 2024-05-17 《【华创宏观】一月“四”舟——四个角度看宏观》 2024-05-15 《【华创宏观】立法计划中透露的财税改革信号 ——评人大及国务院2024年立法计划》 2024-05-13 《【华创宏观】针对M2大起大落的三个问题》 2024-04-28 前言：5月以来，地产政策端调整较多，市场对政策效果较为关注。我们对此进行分析。从目前的政策来看，房地产市场或面临四个关注点：1）地方政府在加杠杆与化债的双重要求下如何抉择？2）地方政府在多个备选方式中如何 筹建保障房？建新房？收购新房？还是收购二手房？3）地方政府应该如何实现项目收支平衡？4）对于居民部门：如何选择？以名义GDP增速衡量收入预期，当下房贷利率或依然偏高。 后续来看，地产政策的落地见效，可分两个角度来观察。一是痛点的解决。如多地试点中寻找到有望在全国推广的解决方式，各地房贷利率进一步大幅下调等。从体量上来看，基于目前信息，假设全国有50城有收房意愿，若每个城 市只收购1000套，影响的体量或仅在450万平。2023年住宅销售面积为9.48亿方，即只占0.5%左右，属于宏观影响不大的体量。二是地产自身循环的畅通。目前地产政策的诉求是地方加杠杆以弥补居民（买新房）、房企（开发土地）加杠杆的力度的不足。地产自身循环的畅通实际是居民、企业重新开始加 杠杆。核心是地价的回暖（开发商拿地预期好转）、居民买房的预期回升（居民购房收益率跑赢现金）等信号的出现。 一、近期地产政策介绍 主要围绕居民和政府两端。居民方面包括限购、限贷、房贷利率调整等。地方政府方面，包括保交楼、收新房、“以旧换新”、收土地等。其中，5月17日国务院政策例行吹风会上重点提及的是：1）设立保障性住房再贷款3000亿 元，支持地方国有企业收购一部分存量商品住房用作保障性住房。所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房。2）支持地方以合理价格收回土地。用于保障性住房项目的，可通过专项债券等予以资金支持。 二、关注点一：如何兼顾化债与收储（新房或土地）？ 1）化债：政治局会议，“要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。”2）收储：无论是收新房或是收土地，目前的资金支持皆是指向债务层面的增加（保障性住房再贷款、专项债等），结合地方财政收入与支出增速的走低（1季度，地方两本账合计的 收入增速为-0.5%，支出增速为-2.7%，这意味着其本质或是地方加杠杆以弥补居民（买新房）、房企（开发土地）加杠杆的力度的不足。从过往的地产相关再贷款使用情况看，地方政府的加杠杆的动能或偏低。 第一个关注点如何化解？两个可能性。或者是需通过专项资金的方式予以支持，或者是明确问责边界的方式予以支持。 三、关注点二：以何种方式筹集保障房？ 对于地方政府，可以通过建新房、收新房、收二手房三种途径筹集保障房。 从资金要求、经济影响、就业影响、管理难度、库存影响可以比较这三种方式的差异。相比收新房，直接建资金要求小、管理难度低，经济与就业影响更大，即，第二个关注点在于地方政府在既定的保障房筹集目标下，需要在筹集的方式上做一定的权衡。考虑到今年就业目标的提高，尚难判断是否会大规模通过收购新房的方式筹集保障房。 三、关注点三：如何实现商业可持续？ 商业角度，新设立的保障房再贷款利率为1.75%，即地方政府的资金成本>1.75%，而根据诸葛找房，2023年重点50城的租金回报率为1.95%。考虑管理费用、空置率、保障房租金偏低等因素，实际运营回报率预计低于1.95%。 即，商业角度的可持续的实现，或者是压低房价或者需要对收房运营这一行为给予单独的盈利考核政策。 四、关注点四：居民部门：何时加杠杆？ 对于需要按揭买房的人而言，其资金来源为n年（按购房者选择的按揭年限） 的个人收入，其收入增速可锚定名义GDP增速，其时间成本为房贷利率。则其可预期的n年的收入越多，财富越多，买房的可能性越大。即，较好的置业时点应该是收入增速预期快、且房贷利率低时。我们计算名义GDP增速与房贷利率差值。1季度，名义GDP增速为4.2%，个人住房贷款利率为3.69%，差值为0.49%，与历史比较来看，属于偏低水平。（2014-2015年平均差值为180个bp）。即，居民部门的痛点的解决，或者需要名义GDP增速上行（提高收入预期）、或者需要进一步大幅降低房贷利率。 风险提示： 房价下跌。贸易摩擦加大。汇率波动加大。 投资主题 报告亮点 详细介绍近期地产政策的变化，以及影响地产政策效果的四个核心关注点。1）地方政府如何兼顾收储与化债的双重要求？2）地方政府在多个备选方式中如何筹建保障房？建新房？收购新房？还是收购二手房？3）地方政府如何实现收储的商业可持续？4）对于居民部门：如何选择？以名义GDP增速衡量收入预期，当下房贷利率或依然偏高。 投资逻辑 重点分析影响地产政策效果的核心关注点。后续来看，地产政策的落地见效，可分两个角度来观察。一是痛点的解决。如多地试点中寻找到有望在全国推广的解决方式，各地房贷利率进一步大幅下调等。从体量上来看，基于目前信息，假设全国有50城有收房意愿，若每个城市只收购1000套，影响的体量或仅在450万平。2023年住宅销售面积为9.48亿方，即只占0.5%左右，属于宏观影响不大的体量。二是地产自身循环的畅通。目前地产政策的诉求是地方加杠杆以弥补居民（买新房）、房企（开发土地）加杠杆的力度的不足。地产自身循环的畅通实际是居民、企业重新开始加杠杆。核心是地价的回暖、房价的回暖等信号的出现。 目录 一、近期地产政策梳理6 二、各地典型做法梳理7 （一）回购商品房：实践较早，体量仍较小7 （二）房地产以旧换新：涉及城市多，但体量仍偏小9 三、地产的思考：四个核心关注点9 （一）地方政府：如何兼顾化债与收储？9 （二）地方政府：以何种方式筹集保障房？10 （三）地方政府：收储能否实现商业可持续？11 （四）居民部门：何时加杠杆？12 四、如何观测效果？13 图表目录 图表1近期地产政策梳理6 图表2近期房地产政策一览6 图表3各地收购新房政策梳理8 图表4近期地产政策的部分诉求是地方加杠杆9 图表5住房相关再贷款使用情况10 图表6地方财政收入与支出增速走低10 图表7建新房与收房的经济影响比较11 图表8重点50城租金回报率12 图表9房贷利率与名义GDP13 图表10土地溢价率偏弱13 图表11居民购房超额收益率依然偏低13 一、近期地产政策梳理 近期地产相关支持举措有所升温。主要围绕居民和政府两端。 居民方面包括限购、限贷、房贷利率调整等。1）限购：成都、杭州、西安相继全面取消限购。北京、深圳、天津等也在优化限购举措。2）限贷：首套商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。3）房贷利率：央行取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。 地方政府方面，包括保交楼、收新房、“以旧换新”、收土地等。其中，5月17日国务院政策例行吹风会上重点提及的有：1）设立保障性住房再贷款3000亿元，支持地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房。2）支持地方以合理价格收回土地。对于收回、收购 的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。图表1近期地产政策梳理 资料来源：中国人民银行，国新办，中指研究院，华创证券 图表2近期房地产政策一览 时间 机构 会议/文件 类型 内容 5月17日 国务院 全国切实做好保交房工作视频会议 保交房；收土储；收购商品房；防范房企信用风险；三大工程 1）要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。2）相关地方政府应从实际出 发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮 助资金困难房企解困。3）商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。4）要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎 实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。 5月17日 自然资源部 国新办发布会 保交房；融资白名单；回购商品房；盘活 土储 1）按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付,切实保障购房人合法权益。2）进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符 合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目 “应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。3）推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。4）妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转 让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降 债务，促进土地资源高效利用。 5月17日 人民银行 国新办发布会 设立保障性住房再贷款；降首付；取消全国层面的房贷利率下限；下调公积金贷款利率 1）设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。2）降低全 国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20% 调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。3）取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。4）下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，�年以上首套房个人住房 公积金贷款利率为2.85%。 5月9日 杭州 - 全面取消限购 全面取消限购。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城 区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可 按首套住房认定；取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。 5月9日 西安 - 全面取消限购；鼓励以旧 换新 全面取消住房限购措施，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式 5月6日 深圳 - 放松限购 非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房；在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所 得税或社会保险证明… 4月30日 自然资源部 《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》 控制土地供应 合理控制新增商品住宅用地供应，商品住宅去化周期超过36个月的，应 暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月 之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住 宅用地面积上限。 4月30日 北京 - 放松限购 调整住房限购政策，符合条件家庭�环外可新购一套。 4月30日 中共中央政治局 4月政治局会议 政策定调