政策持续加码，市场有望回暖

行业事件： 2024年5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。 限购：降低非沪籍购房门槛，支持多子女住房需求 1）将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房从3年调整为2年，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房维持1年的规定；2）非沪籍单身人士购房区域扩展到外环内的二手房；3）夫妻离异后购房不再按离异前家庭计算拥有住房套数，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；4）对企业购买小型二手住房（2000年前竣工，建面70平以下），不再限制购房套数；5）对二孩及以上的多子女家庭，可在现有限购政策基础上，额外购买1套住房。 限贷：降低购房成本，优化住房信贷 1）首付比例：首套房最低首付比例调整为不低于20%，市区二套房调整为不低于35%，临港区及嘉定等六区二套房调整为30%；2）商贷利率：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-45BP（调整前为LPR-10BP），市区二套房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-5BP（调整前为LPR+30BP），临港区及嘉定等六区二套房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-25BP（调整前为LPR+20BP）；3）贷款额度：首套住房个人公积金最高贷款额度调整至80万元（调整前为60万元），家庭公积金最高额度调整为160万元（调整前为120万元），二套房个人最高贷款额度调整至65万元（调整前为50万元），家庭公积金最高额度调整为130万元（调整前为100万元）。 “以旧换新”：提供小户型房屋置换补贴 为符合条件的“以旧换新”居民家庭提供过渡租房、装修搬家等补贴。对于一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，根据出售住房建筑面积分档定额，提供2-3万元的补贴。 投资建议 本次上海政策力度较大，通过释放非沪籍购房门槛和鼓励二手房交易，刚需市场短期或将迎来回升；同时随着首付及房贷利率的下调，改善性需求有望得到释放。上海作为一线城市，积极推进“去库存”政策落地，有望带动其他城市加速跟进，提振市场信心，基本面逐步修复。建议关注土储优质、资金充裕的国有企业，以及具备改善性产品塑造能力的优质民企。此外，随着二手房市场的交易活跃，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：政策落地不及预期；市场修复不及预期；房企流动性风险加剧