房地产：政策利好频出，供需有望修复

│ 房地产 政策利好频出，供需有望修复 证券研究报告 2024年05月27日 投资建议：强于大市（维持） 上次建议：强于大市 房地产 沪深300 20% 0% -20% -40% 2023/52023/92024/12024/5 相对大盘走势 房地产步入去库存时期，需求有待提振 自2022年起，商品住宅存量不断上涨，房价进入下行周期。截至2024年 4月，商品房待售面积达7.46亿平方米，同比增长10.79%。4月当月新房和二手房价格分别同比下跌3.51%和6.79%，创下历史最大单月跌幅。在此背景下，去库存成为核心议题。政策随之调整，重点从“房住不炒”转向推动房地产高质量发展，消化存量和优化增量。2024年5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局推出宽松的政策组合拳，通过降低首付比例、下调贷款利率、提供融资支持等多方面措施提振住房市场，缓解库存压力。 供需关系不断变化，政策从严格管控到宽松扶持 2020年，面对全国土地和二手房价格上涨，政府出台调控措施，以稳定房价，延续了2016年以来的限制性措施，包括限购、限贷和限售。2020年下半年开始，政府进一步通过“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度和土地供应“两集中”等政策，从供给端严格控制房企的负债和土地市场。随着市场环境变化，自2022年以来，房价压力显现，新房开工量减少，市场 需求疲软。尽管政府在2022-2023年间频繁出台提振政策，包括降低贷款利率、调整限购政策、下调首付比例和提供金融支持等，但由于市场信心不足、经济增速放缓等因素，市场仍有压力。 政策调控效果显著，基本面有望修复 自2020年以来，政府多次调整基准利率、降低贷款利率和放宽购房限制来调控市场。2020年2月，央行下调LPR利率，刺激经济增长，带动市场显著反弹。2021年下半年，随着政府加大对房地产市场的管控力度，房地产市场有所降温。政府在2022年和2023年通过降息、降低首付比例等政策稳定市场，板块估值得到修复。2024年4-5月，政策强调去库存，推出更大力度的宽松政策，供需两侧有望迎来修复。 投资建议：改善性产品房企有望率先修复 我们认为地产行业有望逐步筑底，板块估值或将跟随政策落地和基本面改善逐步修复。需求端，城镇化率仍然有较大提升空间，叠加宽松政策后改善性需求的释放，需求有望持续修复；供给端，政策继续坚持“因城施策”，强调消化存量房产，“以旧换新”政策逐步在各城市中展开，有望盘活房企资产。建议关注资金实力较强、土地储备优质充裕的国有企业，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场有望在新一轮周期中持续增长，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：（1）政策调整滞后性风险；（2）房地产市场下行风险;（3）房企流动性风险加剧 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 行业报告 行业专题研究 相关报告 1、《房地产：开工竣工边际修复，销售投资持续筑底》2024.05.18 2、《房地产：政策持续发力，供需有望修复》 2024.05.17 正文目录 1.房地产步入去库存时期，需求有待提振3 1.1商品住宅存量上涨，住房价格持续下行3 1.2供需关系或已转变，房地产进入转型期3 1.3政策加大调整力度，促进市场复苏4 2.政策回顾：从严格管控到宽松扶持5 2.1土地与二手房市场过热，严格管控政策出台6 2.2供给侧持续优化，全面规范市场运作7 2.3市场供需下行，政策逐步宽松9 2.4政策积极调控，带动多轮市场修复9 3.投资建议：改善性产品房企有望率先修复10 4.风险提示10 图表目录 图表1：商品住宅存量面积近年涨幅较大3 图表2：我国住房价格近年持续下跌3 图表3：“房住不炒”近期未成为中央会议地产相关表态提及要点3 图表4：2024年5月17日房地产政策密集出台4 图表5：首付和住房贷款利率降至历史低位4 图表6：“白名单”项目持续推进5 图表7：商品房销售面积于2022年开始下跌5 图表8：商品房销售金额于2022年开始下跌5 图表9：开发投资额于2023年跌至不如2018年水平6 图表10：新开工面积于2021年开始下跌6 图表11：2020年拿地水平同比大幅上升（亿元）6 图表12：2020年核心城市房价同比仍保持上涨6 图表13：2017与2018年为限制政策出台高峰时期7 图表14：2020H1上市房企红档占比超20%7 图表15：2020H1较多银行房地产贷款占比超30%8 图表16：2021年首批集中供地溢价仍然较多8 图表17：2022年部分批次集中供地底价成交超90%8 图表18：2022年以来房价长期处于下跌状态9 图表19：价格承压下新房开工面积不断下降9 图表20：2022-2023年提振政策不断出台9 图表21：2020年至今房地产指数走势10 1.房地产步入去库存时期，需求有待提振 1.1商品住宅存量上涨，住房价格持续下行 我国商品住宅存量上涨，价格进入下行周期。自2022年起，中国商品住宅市场 库存不断上涨，截至2024年4月，商品房待售面积达7.46亿平方米，较2023年末增长10.79%。库存增加对房价形成显著下行压力，市场进入价格调整周期。2024年4月，新房和二手房价格指数同比分别下跌3.51%和6.79%，创历史最大单月跌幅。 图表1：商品住宅存量面积近年涨幅较大图表2：我国住房价格近年持续下跌 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 商品房待售面积（万平方米） 70个大中城市新建商品住宅价格同比（%） 70个大中城市二手住宅价格同比（%） 15 10 5 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 0 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-04 2020-07 2020-10 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-04 2023-07 2023-10 2024-02 -5 -10 资料来源：iFind，国家统计局，国联证券研究所资料来源：iFind，国家统计局，国联证券研究所 1.2供需关系或已转变，房地产进入转型期 “房住不炒”不再是中央会议的重点。自2023年7月起，“房住不炒”逐渐淡出中央会议议程，标志着中国房地产政策进入新阶段。随着市场和经济形势的变化，政府调整了政策重点，转向灵活适应的措施，以实现房地产市场长期稳定和高质量发展。2024年4月的政治局会议明确提出要统筹研究消化存量房和优化增量住房政策，解决市场库存过剩和需求不足的问题，促进房地产市场的质量提升和结构优化。 图表3：“房住不炒”近期未成为中央会议地产相关表态提及要点 资料来源：中国政府网，国联证券研究所 1.3政策加大调整力度，促进市场复苏 政策密集出台形成组合拳，调整供需关系，提振住房销售与供给。2024年5月17日，在国务院政策例行吹风会上，发布了多项金融政策，包括降低购房门槛、提供融资支持、盘活存量住房等措施，我国首付和住房贷款利率降至历史低位。重点需要关注会议提出城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。 图表4：2024年5月17日房地产政策密集出台 工作重心 政策 详细介绍 保交房 打好商品住房项目保交房攻坚战。 按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。 进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。 城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。 推动消化存量商品住房。 城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。 妥善处置盘活存量土地。 目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。 消化存量房和优化增量住房 降低全国层面个人住房贷款最低首付比例 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，调整为不低于15%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 下调个人住房公积金贷款利率 下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率，分别调整为不低于2.775%和3.325%。 取消首套二套商贷利率政策下限 首套房和二套房利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。 设立3,000亿元保障性住房再贷款 鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5,000亿元。 资料来源：中国政府网，国联证券研究所 图表5：首付和住房贷款利率降至历史低位 资料来源：中国人民银行，国联证券研究所 供给端，持续化解风险，发挥房地产融资协调机制作用，满足在建项目合理融资需求。自2024年1月住房和城乡建设部与金融监管总局发布《关于建立城市房地产 融资协调机制的通知》以来，截至5月16日，商业银行已审批通过“白名单”项目 贷款9350亿元。白名单的落地为资金困难的房企提供流动性支持，帮助完成在建项目和处理库存土地，防范大规模房企暴雷和金融风险，保护消费者权益。 图表6：“白名单”项目持续推进 已经发放贷款获得银行授信 9350 4690 1236 1554 108 294 10000 8000 6000 4000 2000 0 2024年2月7日2024年2月20日2024年3月31日2024年5月16日 资料来源：中国新闻网，证券时报，21财经，上海证券报，国联证券研究所 注：2024年5月16日已发放贷款金额未公布 2.政策回顾：从严格管控到宽松扶持 2022年前房地产市场活跃，2022-2024年急转直下。在2020年，政府针对全国 土地和二手房价格上涨的情况，延续了自2016年以来的限制性政策，主要强调限购、限贷和限售。2020年下半年开始，政府进一步推出“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度以及土地供应“两集中”等政策，从供给端严格控制房企负债和土地市场。不断管控下，自2022年起，商品房销售面积和销售金额开始下跌，开发投资额于2023 年跌至不如2018年水平，新开工面积于2021年开始下跌。尽管政府在2022-2023年间频繁出台提振政策，包括降低贷款利率、调整限购政策、下调首付比例以及提供金融支持等，但由于市场信心不足和经济增速放缓等因素，政策效果未能达到预期。 图表7：商品房销售面积于2022年开始下跌图表8：商品房销售金额于2022年开始下跌 销售面积累计值（万平米）累计同比（%，右轴）销售金额累计值（亿元）累计同比（%，右轴） 200,000 150 200,000 150 150,000 100 150,000 100 100,00050100,0