【另类资产观察】REITs将进入事件空窗期，可转债建议择机止盈240519

【另类资产观察】REITs将进入事件空窗期，可转债建议择机止盈证券研究报告刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016证券分析师研究助理请务必阅读正文后免责条款2024年5月19日2024年第16期总第99期 REITs跑输红利股、股指、债券。本期（4.30-5.17,以下同）REITs指数涨跌幅为-0.09%，各指数涨跌幅表现:红利股>沪深300>可转债>债券>REITs。本期表现最好的3只REITs：国泰君安城投宽庭REIT、博时招商蛇口REIT、建信中关村产业园REIT，涨跌幅分别为3.98%、3.97%、3.84%。可转债交易热度高，跑赢权益0.3个百分点。权益继续普涨，交易主线是房地产政策放松，传统周期板块领涨。5月17日央行接连发布4项房地产相关重磅放松政策；此前，各地也有不同程度的地产支持性政策，如深圳分区域放松限购条件、杭州全面取消限购。房地产产业链之外，低波动、红利仍好于成长，红利主线仍未失效。可转债正股、估值双涨，剔除假期效应后成交量较上期上行40%，交易热度较高。转债板块表现，传统周期（3.55%）＞稳定（2.03%）＞新兴周期（1.66%）＞大宗商品（1.35%）＞消费（1.32%）>TMT（0.44%）。本周核心观点市场回顾策略展望风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。REITs或较为平淡，以观望为主。REITs进一步向上或向下或都缺乏驱动，或以盘整为主。一方面，REITs指数在5月10日小幅突破3月高点之后即回调，这一价格水平上REITs上行或有阻力，需要更强的利好方可突破；且一季报显示REITs业绩边际下滑。但另一方面，估值择时指标仍指向REITs低估，叠加高分红资产稀缺，REITs也很难大幅下行。此外，一季报已披露完毕，各个券也陆续完成分红，市场又将进入事件空窗期。接下来两周，如无突发事件，预计REITs市场整体平淡，可关注REITs储备项目的发行进展。择券上，一是产业园中的保障房板块经营持续稳健，适合风险偏好低的配置型资金；二是关注估值较低且业绩相对较好的板块及个券，如产业园中的东吴苏州产园REIT、嘉实物美消费REIT，收益权中的高速公路板块。跟随股市节奏，可转债择机止盈。估值端，债市面临地产政策、供给放量的压制，近期可转债在大类资产之间的性价比有所提升，估值或仍继续修复，但当前百元平价溢价率已升至20年来的70%分位数，估值修复空间已较有限。正股端，参考23年8月经验，地产政策放松或带来10日左右、幅度约5%的情绪性修复，但上涨能否持续，还要看后续地产销售的情况。考虑到估值修复空间有限、地产企稳还需时间验证，我们建议接下来半个月，可转债跟随股市节奏择机止盈。择券上，第一，短期内市场可能继续交易地产产业链的修复，周度维度可优先关注建筑材料、建筑装饰、轻工制造转债；第二，红利仍是中长期主线，且若地产产业链修复预期有所松动，资金或再度回流稳定、大宗商品板块；第三，消费板块转债业绩较好，如食品饮料、美容护理等，也可予以关注。2 3公募REITs：REITs跑输股指、债券 REITs行情回顾：REITs跑输红利股、股指、债券4本期（4.30-5.17,以下同）各指数涨跌幅表现:红利股>沪深300>可转债>债券>REITs。本期REITs指数涨跌幅为-0.09%。而股市涨跌幅为2.04%，其中红利股涨跌幅为3.66%，债券涨跌幅为0.19%。本期各板块REITs涨跌幅:保障性租赁住房>园区基础设施>消费类基础设施>能源基础设施>生态环保>仓储物流>交通基础设施。资料来源：Wind，平安证券研究所。注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来，年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较保障性租赁住房表现最佳，交通基础设施板块表现最弱-0.09%0.19%2.04%3.66%1.91%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%中证REITs(收盘)全收益中债-新综合财富(总值)指数沪深300中证红利全收益中证转债2.14%-1.00%2.26%1.04%-1.12%-0.63%-0.65%-1.50%-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%园区基础设施仓储物流保障性租赁住房消费基础设施交通基础设施能源基础设施生态环保涨跌幅 REITs行情回顾：REITs位于历史22.70%分位数5本期末REITs位于22.70%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于18.70%、45.00%分位数。本期REITs周均换手率4.09%，环比上期增长0.62个百分点，低于24年1季度的均值(4.15%)。本期REITs周均成交额为16.79亿元。REITs相对于股票、债券分别位于34.80%、17.40%分位数。REITs与股债相关系数REITs指数相对于股债表现资料来源：Wind，平安证券研究所REITs周度换手率及成交额REITs位于22.70%分位数0.60.811.21.41.61.82021-11-172022-11-172023-11-17中证REITs全收益/沪深300中证REITs全收益/中债-新综合财富指数-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2022-09-172022-10-172022-11-172022-12-172023-01-172023-02-172023-03-172023-04-172023-05-172023-06-172023-07-172023-08-172023-09-172023-10-172023-11-172023-12-172024-01-172024-02-172024-03-172024-04-172024-05-17reits-沪深300reits-中债新综合财富7508509501,0501,1501,2501,3502021-09-172021-11-172022-01-172022-03-172022-05-172022-07-172022-09-172022-11-172023-01-172023-03-172023-05-172023-07-172023-09-172023-11-172024-01-172024-03-172024-05-17中证REITs(收盘)全收益0510152025303505101520252021-...2021-...2021-...2021-...2021-...2022-...2022-...2022-...2022-...2022-...2022-...2022-...2022-...2022-...2023-...2023-...2023-...2023-...2023-...2023-...2023-...2023-...2024-...2024-...2024-...2024-...成交额(亿元，右轴)区间换手率(%) REITs行情回顾:国泰君安城投宽庭、博时招商蛇口、建信中关村表现最好各类REITs周涨跌幅及换手率本期表现最好的3只REITs：国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT、博时招商蛇口产业园REIT、建信中关村产业园REIT，涨跌幅分别为3.98%、3.97%、3.84%。本期换手率最高的3只REITs：中金印力消费基础设施REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、嘉实物美消费REIT。6资料来源：Wind，平安证券研究所05101520253035-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%博时招商蛇口产业园REIT华安张江产业园REIT东吴苏州工业园区产业...建信中关村产业园REIT华夏合肥高新产园REIT国泰君安临港创新产业...国泰君安东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园...中金湖北科投光谷产业...红土创新盐田港仓储物...中金普洛斯仓储物流REIT嘉实京东仓储基础设施...红土创新深圳人才安居...中金厦门安居保障性租...华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢REIT国泰君安城投宽庭保障...华夏华润商业REIT嘉实物美消费REIT华夏金茂商业REIT中金印力消费基础设施...平安广州交投广河高速...浙商证券沪杭甬高速REIT华夏越秀高速公路封闭...华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT华泰江苏交控REIT中金安徽交控REIT中金山高集团高速公路...易方达深高速REIT鹏华深圳能源REIT中信建投国家电投新能...中航京能光伏REIT嘉实中国电建清洁能源...中航首钢生物质REIT富国首创水务REIT园区基础设施仓储物流保障性租赁住房消费基础设施交通基础设施能源基础设施生态环保个券涨跌幅区间换手率（右轴，%） REITs估值-择时:估值择时指标多数指向REITs低估REITs与红利股比价7资料来源：Wind，平安证券研究所REITs与债券比价估值择时指标多数指向REITs低估注：1、绝对水平，IRR-10Y国债利差超过均值两倍标准差指向低估，NAV折价个券占比超过41%指向低估；相对水平，超过样本80%分位数指向低估。2、详见平安固收20240416《构建REITs估值择时体系——基于2023年以来的经验》。REITs与底层资产比价01002003004005006007000.00001.00002.00003.00004.00005.00006.00007.00008.00009.000010.0000IRR-10Y国债收益率IRR（%）10Y国债到期收益率（%）-400-350-300-250-200-150-100-500012345678产权分派率-红利股息率（BP）产权类现金分派率中证红利股息率（%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%NAV折价个券占比80%分位数90%分位数IRR-10Y国债利差产权分派率-红利股利差NAV折价个券占比当前值（绝对水平）443BP-62BP42%当前值（相对水平）80.10%85.50%78.80%是否低估（绝对水平）否暂不参考是是否低估（相对水平）是是否 REITs估值-择券:产权类现金分派率4.50%，经营权类IRR7.37%产权类REITs现金分派率产权类REITs中，现金分派率最高的三只分别是：嘉实物美消费REIT（6.55%）、东吴苏州工业园区产业园REIT（5.69%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（5.60%）。经营权REITs中，IRR最高的三只分别是：华夏中国交建高速REIT（12.87%）、平安广州交投广河高速公路REIT（11.16%）、中金安徽交控REIT（9.89%）。8资料来源：Wind，平安证券研究所各板块REITs估值水平经营权REITs的IRR水平0%1%2%3%4%5%6%7%现金分派率0.002.004.006.008.0010.0012.0014.00IRR（%）绝对水平历史分位数绝对水平历史分位数REITs整体7.04%61.60%6.74%75.70%产权类4.50%82.80%5.98%83.40%园区基础设施5.06%84.90%6.53%83.90%仓储物流4.88%86.90%6.06%83.70%保障性租赁住房4.04%76.40%5.03%83.70%消费基础设施3.74%0.00%5.83%23.80%特许经营类8.88%52.70%7.37%69.10%交通基础设施9.04%65.70%8.97%78.00%能源基础设施8.71%41.10%4.23%45.00%生态环保7.80%56.10%4.53%58.40%现金分派率IRR 9可转债：交易热度高，跑赢权益0.3个百分点 10权益行情：权益行业2525涨66跌，传统周期板块涨幅最高资料来源：wind，平安