《沈阳市进一步促进外来人口落户若干政策措施》解读

事件：5月10日，沈阳市政府发布《关于印发沈阳市进一步促进外来人口落户若干政策措施的通知》，提出取消积分落户名额限制，放宽学历落户范围，在沈阳市租赁房屋、务工、就学即可落户等十项政策措施，进一步放宽了落户条件。 核心观点： 我们重点关注“租房入户”这一政策。通知提到“在沈租赁房屋即可落户。 在我市城镇地区租赁房屋的外地居民，其本人及近亲属可在我市落户”。 我们认为“租房入户”等举措有助于从常住人口城镇化推向户籍人口城镇化，保障更多“新市民”的医疗、教育等水平，更好做到向外来人口“敞开怀抱”，一定程度上有助于吸引外来人口。 2012年至今，我国进入新型城镇化阶段，城镇化率增速略有放缓。不过实际上2012-2019年每年进入城镇的人口也仍在2000万左右，但2020年-2022年疫情冲击、产业结构转型等因素对城镇化进程带来一定影响，2020、2021、2022年每年新增城镇常住人口逐年下降，分别为1794万人、1205万人和646万人。2022年城镇化率也仅较2019年上升2.5个百分点至65.2%。直到2023年新增城镇常住人口才重新回升至1196万人。 城镇化速度放慢，一定程度也会影响商品房需求。截至今年4月，我国70大中城市新房价格较2021年9月的高点下降了大约5.8个百分点，二手房价格降幅更大。部分城市房价下跌压力更大，许多城市如郑州、青岛已经开始放宽落户政策、允许“租房入户”。国家统计局数据显示，截至2024年4月沈阳、郑州、青岛的二手房价格同比均已经下跌7%以上，降幅均大于全国70大中城市平均水平。 当前我国城镇化已进入新阶段，各城市都在不断推进户籍制度改革。我们认为尤其可关注“租房入户”这一政策的推广与落地。2016年，国务院办公厅出台了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，就有要求“不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制”。 人口是经济发展的一个重要基础。现在我国人口总量拐点初现，人口整体倾向超大、特大城市等产业集中地区流入。我们认为以“租房入户”为代表的一系列放宽落户限制政策，有利于进一步打破制约劳动力要素流动的限制，一则有助于提高城市经济增长动力，二则也有利于稳定当地房价。 我们预计还会有更多城市允许租房入户。 风险提示：国内宏观经济政策不及预期；房地产市场下行压力超预期加大；城镇化速度超预期放缓；信用事件集中爆发。 1.《沈阳市进一步促进外来人口落户若干政策措施》解读 5月10日，沈阳市政府发布《关于印发沈阳市进一步促进外来人口落户若干政策措施的通知》，以下简称《通知》，提出取消积分落户名额限制，放宽学历、投靠、购房随迁、集体户落户范围，在沈阳市租赁房屋、务工、就学即可落户等十项政策措施。根据沈阳市公安局的解读，这一新政策旨在深入推进户籍制度改革，有效促进沈阳市人口增长，畅通外地居民落户渠道。 我们重点关注“租房入户”这一政策。通知提到“在沈租赁房屋即可落户。在我市城镇地区租赁房屋的外地居民，其本人及近亲属可在我市落户”。根据沈阳市公安局解读，此项政策在原全面放开建制镇落户限制的基础上，放开至在我市城镇地区租赁房屋的外地居民，本人及祖（外祖）父母、儿媳、女婿及兄弟姐妹、孙（外孙）子女等近亲属，均可在我市落户。我们认为“租房入户”等举措有助于从常住人口城镇化推向户籍人口城镇化，保障更多“新市民”的医疗、教育等水平，更好做到向外来人口“敞开怀抱”，一定程度上有助于吸引外来人口。 图表1：中国城镇年度新增人口和城镇化率（常住人口） 1996-2011年我国城镇化进程明显加速，每年新增城镇常住人口基本都在2000万人以上，2011年最高甚至接近3000万人，我国城镇化率从1996年的30.5%上升至2011年的51.8%。2012年至今，我国进入新型城镇化阶段，城镇化率增速略有放缓。不过实际上2012-2019年每年进入城镇的人口也仍在2000万左右，但2020年-2022年疫情冲击、产业结构转型等因素对城镇化进程带来一定影响，2020、2021、2022年每年新增城镇常住人口逐年下降，分别为1794万人、1205万人和646万人。2022年城镇化率也仅较2019年上升2.5个百分点至65.2%。直到2023年新增城镇常住人口才重新回升至1196万人。 图表2：中国每年新增城镇常住人口和70城新房、二手房价同比 城镇化速度放慢，一定程度也会影响商品房需求。截至今年4月，我国70大中城市新房价格较2021年9月的高点下降了大约5.8个百分点，二手房价格降幅更大。部分城市房价下跌压力更大，许多城市已经开始放宽落户政策、吸引外来人口。比如2023年9月份郑州出台的《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》明确表示：凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所(含租赁)的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在郑州市申请登记城镇居民户口。2023年11月青岛市发布《关于进一步深化户籍制度改革的通知》，在全市可以租房落户。国家统计局数据显示，截至2024年4月沈阳、郑州、青岛的二手房价格同比均已经下跌7%以上，降幅均大于全国70大中城市平均水平。 图表3：沈阳、青岛、郑州及全国70大中城市二手房价同比（%） 当前我国城镇化已进入新阶段，各城市都在不断推进户籍制度改革。2023年，户口迁移政策更是全面放开放宽，城区常住人口300万以下城市的落户限制基本取消，300万以上城市的落户条件有序放宽。东部地区除极少数超特大城市、中西部地区除个别省会（首府）城市外，全面放开放宽落户限制。我们认为尤其可关注“租房入户”这一政策的推广与落地。2016年，国务院办公厅出台了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，就有要求“不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制”。 人口是经济发展的一个重要基础。现在我国人口总量拐点初现，人口整体倾向超大、特大城市等产业集中地区流入。我们认为以“租房入户”为代表的一系列放宽落户限制政策，有利于进一步打破制约劳动力要素流动的限制，一则有助于提高城市经济增长动力，二则也有利于稳定当地房价。我们预计还会有更多城市允许租房入户。 风险提示 国内宏观经济政策不及预期；房地产市场下行压力超预期加大；城镇化速度超预期放缓； 信用事件集中爆发。