地产点评系列：地产政策放开，宏微观视角如何展望？

地产点评系列 地产政策放开，宏微观视角如何展望？ 2024年05月23日 近期地产政策密集出台，针对供需两端均有相关表述，引发市场高度关注。 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001邮箱：tanyiming@mszq.com研究助理何楠飞执业证书：S0100123070014邮箱：henanfei@mszq.com 从宏观角度出发，如何看待和评估其对债市影响；微观角度出发，地产债怎么看？ 地产政策，来了 2024/05/17，地产重磅政策密集出台，总结来看，有两方面的关键点：一 方面，聚焦提高居民购房的意愿和能力，央行政策“三连发”。另一方面，则聚焦于保交房和去库存。 近期，各城市地产优化政策密集出台，梳理来看，主要包括以下几方面：（1） 放松或取消限购，降低购房门槛，消化库存、释放需求。（2）支持“以旧换新”、“卖旧买新”，促进新房二手房良性循环。（3）存量住房收储，在消化库存、缓解房企流动性压力的同时解决部分群体住房问题。（4）持续落实金融支持房地产有关政策措施。 相关研究1.资本补充类工具专题：TLAC非资本债与二 地产市场表现如何？ 永债供给-2024/05/20 销售端来看，市场景气度仍需持续观察。新建商品住宅和二手住宅价格自2023年下半年以来环比下滑，环比降幅逐月扩大。进入2024年，第一季度降幅呈收窄趋势，4月环比降幅则是进一步扩大。库存水平较高，2023年，商品房 2.信用策略周报20240520：继续关注超长信 用债-2024/05/20 3.批文审核周度跟踪20240519：近几周通过 批文连续减少，尤其交易所批文-2024/05/1 待售面积整体在波动中小幅增长，下半年待售面积同比增幅略有扩大，约为18%- 9 20%。2024年2月以来，同比增幅收窄，4月为15.6%。商品房去化整体偏弱。 4.可转债周报20240519：转债评级下调前瞻 投资端房屋投资开工动力不强，地产优化政策或将推动项目建设交付。2024年以来，房地产开发投额同比降幅小幅扩大，4月，房地产开发投资额、房屋新开工面积、施工面积分别同比变动-9.8%、-24.6%、-10.8%，降幅均为2023年 -2024/05/195.流动性跟踪周报20240518：DR007下行至1.81%-2024/05/18 以来较高水平。竣工方面，2024年以来，房屋竣工面积同比变动由正转负，或受到去年同期高基数的影响。当前，地产优化政策进一步加码，或将推动项目的建设交付进程。土地市场整体活跃度不高。 地产债表现如何？ 2024年以来，一季度国企地产债发行规模较上季度显著增长，同期非国企 地产债发行仍较为低迷，净融资存在较大缺口。二季度以来，国企地产债发行规模有所回落，非国企地产债发行回暖，但受到同期偿还规模大幅增长的影响，国企净融资由正转负，非国企净融资缺口有所扩大。 2023年末，随着“稳地产”政策的持续加码，城市房地产融资协调机制落 地见效、房贷利率下调、经营性物业贷款管理要求发布等，叠加重点一二线城市限购政策放宽，从供需两侧共同发力，推动房地产市场的平稳发展。2023年四季度以来，不同性质房企信用利差出现了较为明显的收窄趋势。进入2024年，地方国有企业、中央国有企业利差持续震荡下行，当前均已压缩至80BP以内。 总结来看，当前地产政策仍属放松约束的兜底性政策，短期内或带动地产供 需下行斜率放缓和企稳，但长期效果有待观察。地产债方面，当前市场对于民企地产债的信心恢复有待进一步观察，仍需留意民营企业信用风险及产生的估值波动，国央企地产债方面，政策宽松之下，部分优质房企地产债具有一定的配置价值，可寻求票息博弈。 风险提示：政策不确定性；国内关于房地产相关政策超预期调整；可能存在 信息滞后、更新不及时或不全面的风险 目录 1地产政策，来了3 2地产市场表现如何？7 3地产债表现如何？11 4风险提示15 插图目录16 表格目录16 近期地产政策密集出台，针对供需两端均有相关表述，引发市场高度关注。从宏观角度出发，如何看待和评估其对债市影响；微观角度出发，地产债怎么看？ 1地产政策，来了 2024/05/17，地产重磅政策密集出台，总结来看，有两方面的关键点：一方面，聚焦提高居民加购房的意愿和能力，央行政策“三连发”。 （1）降低首付比例。将全国层面的首套、二套房贷最低首付比例分别从20%、30%分别降至15%、25%，调整后各地仍可据此因城施策。此前，除北上广深等 8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策，后续或有望进一步下调5%。 （2）二是取消全国层面房贷利率政策下限。一线城市和部分热点城市仍可因城施策，自主决定当地房贷利率政策下限。在此之前，全国首套房贷利率政策下限为“LPR-20BP”，二套房为“LPR+20BP”。 （3）下调各期限公积金贷款利率0.25个百分点。5年以下（含）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整至2.35%和2.85%，二套分别调整为不低于2.775%和3.325%。 综合来看，本轮央行政策对比2015-2018年“棚改”有所不同，彼时政策直接带动增量需求，而本轮政策更多是放松维稳政策，短期内或有助于需求下行斜率的放缓。 另一方面，则聚焦于保交房和去库存： （1）2024/05/17全国切实做好保交房工作视频会议召开，会议当中明确保交房、去库存，一是推动在建已售未交付项目建设交付，二是消化存量商品住房，三是盘活存量土地，并将消化存量房产与保障房供给相结合：“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困”、“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。 （2）2024/05/17国务院政策例行吹风会上，央行表示拟设立保障性住房再贷款3000亿元，有望带动银行贷款5000亿元。发放对象包括21家全国性银行，支持地方政府选定的地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房，但该国企及所属集团不得涉及地方政府隐债，不得是地方政府融资平台。 由此来看，此项政策将一定程度缓解和改善房企流动性压力，且明确要求承接方需为非平台国企且不得涉及隐债，故而加大地方债务风险的可能性或较小。 日期文件/会议主要内容 表1：2024/5/17地产政策梳理 2024/5/17 中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知 一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。 三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。 中国人民银行关于下调个自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以 2024/5/17人住房公积金贷款利率的上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套通知个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 2024/5/17 中国人民银行国家金融 监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%， 二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。 1、深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。 2、要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用 2024/5/17全国切实做好保交房工作地，以帮助资金困难房企解困。 视频会议召开3、商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续 做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。 4、要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。 2024/5/17国务院政策例行吹风会 人民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具，按照“政府主导、市场化运作” 的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房： 1、保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开 发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照 自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000 亿元。 2、所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。 3、城市政府选定地方国有企业作为收购主体，以市场化的方式运作。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。 4、城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。 资料来源：中国人民银行，民生证券研究院整理 近期，各城市地产优化政策密集出台，梳理来看，主要包括以下几方面： （1）放松或取消限购，降低购房门槛，消化库存、释放需求。近期，包括长沙、成都、天津、北京、深圳在内的多个城市松绑限购政策，5月以来，杭州、西 安官宣全面取消限购。 （2）支持“以旧换新”、“卖旧买新”，促进新房二手房良性循环。2023年以来，超30个城市表态支持“以旧换新”，包括：发放“以旧换新”购房补贴、联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务、国企平台或开发商直接收购旧房等模式。5月以来，佛山、合肥等城市的出台的地产优化政策中均有提及该项举措。 （3）存量住房收储，在消化库存、缓解房企流动性压力的同时解决部分群体住房问题。近期，杭州临安区发布公告中提及收购一批商品住房用作公共租赁住房，此外，云南的楚雄州、大理州均有提及收购存量房作为安置房源或是保障性租赁住房、人才住房。 （4）持续落实金融支持房地产有关政策措施。需求端，调整优化差别化住房信贷政策、“认房不认贷”、降低存量首套住房贷款利率等，以提高居民购房的意愿和能力；供给端，推动房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，推动项目建设交付。 日期区域文件/会议/新闻主要内容 表2：2024年5月以来部分城市地产政策梳理 2024/5/9杭州关于优化调整房地产市 场调控政策的通知 关于进一步促进房地产 一、科学编制住房发展规划；二、优化住宅用地供应。三、全面取消住房限购。在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。四