黄奇帆谈2024年房市低点逻辑及政府干预房价下跌的条件20240520

Q：为何在交易量减少的情况下，房价并未明显下降？□A：尽管交易量低迷，但房价保持相对稳 定的原因在于多方利益相关者的共同作用。房产持有者、地方政府、银行以及普通购房者都不希望看到房价下跌。房产价值缩水不仅影响个人资产，也会影响地方政府的土地出让收益、银行的抵押物价值，以及市场信心。因此，各方都有动力维持价格稳定，即使在“有行无市”的情况下，价格也不会轻易下跌。此外，过去两年内，大规模跌价现象并未普遍出现，市场处于缓慢调整而非急剧崩溃的状态。Q：法拍房在当前市场中扮演什么角色？□A：法拍房成为了打破房价僵局的关键因素。随着房产 开发商资金链紧张，越来越多的房产进入司法拍卖程序，包括因债务问题被起诉的房产商、个人债权人及银行。法拍房的数量从2020年的20万套激增到2021年的50万套，再到2022年预估的 可能高达400万套。这种规模的法拍房相当于全年交易量的30%左右，对市场价格产生了显著影响 。一旦法拍房占比超过市场交易的20%，其打折销售（通常为市场价的6-8折）将直接影响区域乃至整个城市的房价，形成螺旋式降价效应。 Q：深圳和上海等城市的局部房价下跌情况如何？□A：今年，深圳和上海的部分区域确实出现了房价下跌30%的情况，但这并不意味着这些城市的整体房价均经历了如此大的跌幅。这些局部现象主 要受到法拍房集中拍卖、地区经济环境变化、供需关系调整等因素的影响。需要注意的是，这些个案并不代表所有区域或整个市场的表现。 Q：地方政府在房价下跌到何种程度时可能会采取措施？□A：如果法拍房导致的降价趋势进一步扩大，使得整个城市的房价平均下跌30%或更多，地方政府很可能会介入。因为这样的普遍性大幅降 价不仅影响财政收入，还可能引发系统性金融风险和社会不稳定。政府可能会采取一系列政策措施，如放宽购房限制、提供金融支持、优化土地供应策略等，以稳定市场预期，防止房价过度下跌，从而保护经济稳定和市场信心。 Q：明年房地产市场与金融市场展望如何？□A：预计明年，房地产市场将继续面临调整压力，尤 其是如果法拍房数量持续增加，可能会加速房价的合理回调。然而，地方政府的适时干预有望缓解市场过度波动的风险，促进房地产市场逐步实现软着陆。金融市场方面，与房地产紧密相关的信贷市场、债券市场等可能会受到一定波及，但随着监管层加强对金融体系的监控与风险管理，预计能够有效控制系统性风险，避免金融市场的剧烈动荡。总体而言，市场调整期也将是转型期，推动行业向更健康、可持续的发展模式转变。 Q：政府在什么条件下会出手干预房价下跌？□A：当房价普遍性地下调至2015年水平，相当 于整体上打了对折甚至更多，例如六五折时，政府应考虑出手干预。这种情况下，政府可以通过投入资金，如5万亿，收购打折的房产，用于公共租赁住房（公租房）、房改房或廉租房项目。这样既能确保政府在长期持有后通过租金回收成本，同时解决居民的住房保障问题，也符合政府应至少为3%的居民提供保障房的原则。通过这种方式，不仅解决了房地产市场库存问题，还促进了社会住房保障体系的建设，是一个多赢的解决方案。 Q：如何看待政府收购打折房产对债务问题的影响？□A：政府收购打折房产后，房地产开发商收 到的资金将主要用于偿还银行贷款、上游施工款项以及各种材料供应商的债务，这样能形成一个良性循环，每笔资金的流动都将有助于消除市场中的一部分债务。以5万亿的政府投入为例，其带动的还款效应可能达到15万亿，大大缓解了房地产行业的债务压力，同时也减轻了金融系统的潜在风险，有利于维护经济稳定。 Q：政府救市的时机与意义何在？□A：救市行动应在房价普遍性下跌至一定程度，如普遍出现7 折或6折时及时进行，此时政府出手不存在道德风险，因为收购的房产将用于公共住房建设，是对社会资源的有效再分配。此举不仅有助于稳定房价，还能快速扩大城市保障房比例，长远看有助于解决住房供需矛盾，减少新增房屋供给的压力，促进房地产市场的健康发展。同时，这将是一个双赢的局面，既帮助房地产企业缓解财务困境，又通过消化过剩房屋库存，促进社会经济的整体稳定。 Q：政府救市对居民和银行有何积极影响？□A：对于居民而言，当前大多数按揭贷款的首付比例在20%-30%，且已偿还了一定年限，即使房价下跌30%，大部分居民仍不会陷入负资产状态，有助于社会稳定。而对于银行系统，房价适度下调至30%-40%虽会导致不良贷款率上升，但仍在 可控范围内，避免了金融体系内的“黑天鹅”事件。政府及时的救市措施可以有效遏制房价过度下跌的趋势，保障居民财产安全，同时维护银行系统的稳定，减少系统性金融风险。 Q：实施政府救市计划的社会益处有哪些？□A：除了直接的经济利益，政府救市还带来多重社会 益处。首先，增加公租房和保障房的供给，能有效改善低收入群体的居住条件，促进社会公平。其次，通过消化存量房产，避免了资源的浪费和过度建设，有利于资源的合理配置和环境保护。最后，稳定房价和金融体系，为经济的持续健康发展创造良好的外部环境，增强民众对未来经济的信心，促进消费和投资，形成正向的经济循环。因此，政府适时的救市行为不仅是对当前问题的应对，更是对未来发展的战略布局。