房地产 ： 3000 亿元人民币再贷款融资会是一个转折点吗 ？

2024年5月20日 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 Property 3000亿元再贷款融资会是一个转折点吗？ 已经出台了许多放松政策，包括中国人民银行宣布为银行提供3000亿元人民币的再贷款工具，以支持去库存。市场对最近的政策举措表现出强烈而积极的反应，我们在最后一段中介绍了潜在的原因和投资者的反馈。总体而言，我们预计可能会出现以下情况短期内获利回 吐，鉴于该行业连续1个月处于上升趋势，基本基本面没有改善，并且宣布3000亿元人 民币再贷款便利低于市场此前预期的1万亿元人民币。尽管如此，从中期到长期的角度，我 们预计该行业的业绩将持续复苏。这种乐观情绪源于高层政策话语的积极中枢，特别是最初 提到2016年后的库存减少。我们相信，尽管目前在实施支持政策方面存在困难，但我们将推出更多措施来实现减少库存的目标，从而在行业基本面方面产生建设性的转变。考虑到板块估值仍处于相对低位，。我们建议投资者买入下跌。对于股票，我们更喜欢CRMixC， PolyServices和Onewo等PM公司，房地产代理BEKE和PJM公司绿城管理。对于开发 商，我们推荐具有长期价值的CRLand。 什么是新的？ 1)中国人民银行宣布将购买首套和第二套住房的首付比例分别从之前的20％和30 ％降低至历史低点15％和25％。取消了抵押贷款利率的下限，住房公积金贷款利率降低了25个基点。我们认为这将在一定程度上促进房地产销售，但考虑到长期预期不变:人口持续下降，住房库存仍然很高，房价下降趋势难以逆转，这种增长的 程度可能不如以往低迷时期观察到的明显。 2)中国人民银行还宣布了对21家银行（利率为1.75％）的3000亿元人民币再贷款计划，以支持当地国有企业（SOE）购买已建成但未售出的住房作为经济适用房 。预计将刺激5000亿元人民币的银行贷款。我们认为该计划面临几个障碍(细节见下 一段)，可能会阻碍其成功实施。监测即将出台的法规是否能够应对这些挑战至关重要 。然而，从长远来看，这标志着值得称赞的第一步，清楚地反映了监管机构解决该行业根本问题的决心。随着高层政策方向的转变（报告），我们有信心将不断出台补充政策，以协助现有政策实现库存减少目标。 3000亿元人民币再贷款计划面临哪些挑战？ 1)从银行的角度，这些类型的贷款基本上是由未售出的住宅物业担保的融资，以前可以申请，但由于众所周知的原因，发放得并不多。有了新的再贷款工具，一家银行如果向当地国有企业发放了100亿元人民币的贷款，用于购买未售出的房屋以转换为经 济适用房，现在可以从中国人民银行寻求60亿元人民币（允许60%的再融资原则）的再融资，利率为1.75％。看来。 中国房地产行业 张苗族 (852)37618910 BellaLI (852)37576202 相关报告 1.每周亮点：假期销售更新和北京渠道 检查的外卖 2.每周亮点：希望+ve政策基调和交易情绪向好助力基本面复苏 3.每周亮点：+政策执行进展，销售无明显复苏 4.地产-国家统计局1Q24：疲软预期良好，期待更多融资端政策 5.每周亮点：WOW销售复苏因公众假期而中断；需要进一步观察 6.每周亮点：3月底强劲复苏，政策继续放松 7.新希望服务（3658HK）-12%的股息率，现金余额>mkt上限；维持买入 8.周亮点：一线城市呈现WOW复苏，同比降幅仍深 9.绿城管理（9979HK）-FY23结果一致：>30%NP和100%支付 10.2M24NBS数据：销售不佳的库存增加，希望在3月 请阅读过去的分析师认证和重要披露PAGE1 来自彭博社的更多报告：重新设置CMBR<GO>或http://www.cmbi.com.hk 像一个强大的激励，但重要的是要强调，中国人民银行还强调，银行应该自主做出贷款决策，坚持风险自我承担和商业可行性的原则。银行愿意承担更多风险吗？我们认为不太可能，除非有补充条款或豁免机制。我们想强调的是，中国人民银行在2023年初 启动了1000亿元人民币的租赁住房贷款支持计划，而截至2024年3月底，仅使用了 20亿元人民币。 2)从地方国有企业的角度看参与收购未售出房屋：i）假设本地SOE“A”有兴趣收购某个住宅社区的经济适用房。ii）申请经济适用房贷款时，出现的问题是：如何最终确定购买价格，如何评估房地产的价值以及如何确定LTV比率？iii）假设以LTV 比率50％的价格成功获得贷款，则出现的问题是：企业必须自筹资金购买剩余的50 ％价格，因为银行不太可能提供全额融资。iv）假设企业成功收购了社区，问题就出现了：对经济适用房是否有足够的（出租/购买）需求，收购价格对邻近物业的估价有什么影响？社区内的原始业主将如何反映收购？总之，许多障碍尚未克服。 为什么市场对近期的政策措施反应如此积极，投资者的反馈是什么？ 1)对失踪的恐惧（FOMO）：一些错过了4月16日开始的上涨的投资者表现出更高的购买意愿，以避免进一步错过潜在的反弹。 2)积极的政策前景和进一步支持的预期：某些投资者认为，4月30日政治局会议上提到“去库存”是行业高层立场范式转变的信号。即使当前的积极政策不能立即产生效果，预计将坚持不懈地努力解决库存问题，直到取得切实成果。 3)替代方案有限。一些投资者认为，其他行业的吸引力投资机会有限，使房地产行业成为相对更具吸引力的选择。一些人还提到了他们从最近与各种卖方机构的沟通中得出的结论，即在许多投资策略和特定行业的投资建议的推断中，一个共同的基本假设是对 “房地产市场复苏”的预期。因此，他们认为将资本分配给房地产股票可能是有利的。 4)相信国有资本的决定。一些投资者将3000亿元人民币的再贷款安排解释为国有资本战略性进入市场以识别和利用被低估的资产的信号，其基础是认为国有基金通常不会参与遭受损失的企业。因此，即使通过基本面分析评估该行业尚未显示出达到最低点的 迹象，但可以认为，上层治理可能会采取积极措施，以确保国有资本部署的时刻标志着市场的底部。 图1：首付比例下限调整记录 日期 首付比例下限 首次购房者 第二次购房者 颁发机构 相关文件 1998-05-0930%中国人民银行个人住房管理办法 Loans 1999-02-2320%中国人民银行关于个人消费贷款的指引 2003-06-0520% 可能是适当的 根据中国人民银行的20%增加 基准。 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文） 建设部、国家发展和改革委员会、 2006-05-24 20％的家庭<90 平方米 30%用于家庭≥90平方米 30% 财政部监督，关于调整住房供应结构和 国土资源部稳定房价 中国人民银行、国家税务总局、国家统计局、中国银行业监督管理委员会 2007-09-27 20％的家庭<90 平方米 30%用于家庭≥90平方米 40%中国人民银行，银监会关于加强商业地产信贷管理的通知 最低20%，灵活性取决于是否为第一套住 关于扩大个人住房贷款利率浮动范围等有关问题的通知 2008-10-22 房、是否为自有住房、是否为普通住房等因中国人 素 严格遵守第二套房贷政策，不 减少下降 2009-06-1920%付款比率银监会任何手段，用 实际实施40% 关于进一步加强抵押贷款风险管理的通知 2009-12-14强化差别化信贷政策 国务院常务会议 国务院四项措施 2010-01-0720%40% 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国务院十一条措施） 2010-09-2930% 90平方米 关于坚决遏制房价过快上涨的通知 2010-04-17 20% 40％用于家庭< 90平方 50%用米于家庭≥国务院 一些城市的增长(国家的十项措施 理事会) 50%中国人民银行，银监会关于完善差别化住房信贷的通知政策和其他相关问题 2011-01-26 30% GeneralOfficeoftheState 市场监管（国家新八项措施） 关于进一步做好房地产工作的通知60% 理事会) 理事会 在住房限购和高房价 的城市 压力，进一步的办公厅 关于继续做好实际工作的通知 增加向下 理事会 State 房地产市场监管(国家五项措施) 2013-02-2630% 第二套房的贷款利率 。一些tier1和2城市提升至65-70% 支付比率和理事会) 2014-09-29 30% 60%，与 secondhome 识别中国人民银行，银监会 关于进一步做好住房工作的通知金融服务（9月30日新政策） 标准变更 从“承认” 既房子又贷款”到“确认贷款但不确认房子” 中国人民银行，住房和城乡建设部关于个人住房贷款政策有关问题的通知（3月30日新政 2015-03-30 30% 40% ，银监会） 25%的城市没有购 关于进一步完善差别化住房信贷政策等有关问题的通知 2015-09-30 买 40% 中国人民银行、银监会 限制 20%的城市 关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知 2016-02-01 没有购买限制 30% 中国人民银行、银监会中国人民银行，中国银行业and 关于调整优化差异化的通知 2023-08-31 20% 30% 保险监管机构委员会(CBIRC) 2024-05-17 15% 25% 中国人民银行,CBIRC关于调整最低首付款的通知个人住房贷款比例政策 资料来源：国务院、中国人民银行、CBRIC、CMBIGM 披露和免责声明 分析师认证 主要负责本研究报告全部或部分内容的研究分析师证明，就本报告所涵盖的证券或发行人而言：（1）所表达的所有观点都准确地反映了他或她对标的证券或发行人的个人观点； （2）他或她的补偿中没有任何部分是，是或将直接或间接地与该分析师在本报告中表达的具体观点相关。 此外，分析师确认，分析师及其合伙人（定义见香港证券及期货事务监察委员会发布的行为准则）（1）在本报告发布日期前30个日历日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（2）将在本研究报告发布日期后3个营业日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（3） CMBIGM额定值 购买：未来12个月潜在回报率超过15%的股票 HOLD：未来12个月潜在回报率为+15%至-10%的股票 SELL：未来12个月潜在亏损超过10%的股票 NOTRATED：Stock未被CMBIGM评级 跑赢大盘：行业预计将在未来12个月内超越相关的广泛市场基准市场表现：行业预计未来12个月的表现将与相关的广泛市场基准保持一致性能欠佳：行业预期在未来12个月内表现低于相关的广泛市场基准 CMB国际环球市场有限公司 地址：香港花园道3号冠军大厦45楼，电话：（852）39000888传真：（852）39000800 CMBInternationalGlobalMarketsLimited(“CMBIGM”)是CMBInternationalCapitalCorporationLimited(招商银行的全资子公司)的全资子公司 重要披露 任何证券交易都有风险。本报告所载的信息可能不适用于所有投资者。CMBIGM不提供个性化的投资建议。本报告的编制不考虑个人投资目标、财务状况或特殊要求。过去的表现没有未来表现 的迹象，实际事件可能与报告中包含的事件大不相同。任何投资的价值和回报都是不确定的，没有保证，并且可能由于其对基础资产表现或其他可变市场因素的依赖而波动。CMBIGM建议投资者应独立评估特定投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问，以便做出自己的投资决策。 本报告或此处包含的任何信息均由CMBIGM准备，仅用于向CMBIGM或其附属公司的客户提供信息。本报告不是也不应被解释为购买或出售任何证券或证券权益或进行任何交易的要约或招揽。CMBIGM及其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高级职员或雇员均不对依赖本报告中包含的信息而产生的任何直接或相应的损失、损害或费用负责。任何使用本报告中包含的信息的人都要完全自担风险。 本报告中包含的信息和内容是基于对被认为是公开