属性 ： NBS 4M24 ： REI 按预期继续减弱 ； BJ 的松弛显示出明显的效果

2024年5月20日 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 Property NBS4M24：REI按预期继续减弱；BJ的放松显示出明显的效果 国家统计局4月24日房地产数据如预期继续走弱。REI跌幅从第1季度的-9.5％扩大至-9.8％，尽管新开工和GFA竣工的跌幅分别收窄3.2个百分点和0.3个百分点至-24.6％和 -20.4％，因为土地购买是主要拖累因素。4月24日，房地产销售量/价值同比增长-22.8%/-30.4%，均较上月扩大4.5个百分点。我们的“一线城市观察”发现，在2024年的第19周（5.06-5.12），BJ的新房/二手房销售超过其每周平均销量，表现强劲。54%/57%，表明4月30日的政策放松产生了明显的影响。自4月30日（报告）政策基调变化以来，一系列积极政策相继出台，包括一线城市放松（报告）、降低首付比例和抵押贷款利率，以及中国人民银行于上月5日宣布提供的3000亿元去库存再融资便利。我们在另一份报告（链接）中提供了详细的观点。总之，我们相信，将不断采取补充措施，以促进现有政策的实施和执行(这些政策面临实施挑战)。对于股票，我们更喜欢CRMixC，PolyServices和Oewo等PM公司，房地产经纪人BEKE和PJM公司GreetowMgmt。对于开发人员，我们推荐具有LT值的CRLad。 NBS房地产数据为4M24-投资持续疲软，新开工减少，GFA竣工略有收窄。4月24日，房地产投资（REI）同比下降10.5%（3月为-10.1%），将4月24日的房地产投资同比下降至-9.8%。第一季度同比增长9.5%。这主要受到土地购买的影响， 因为新开工和GFA竣工降幅均收窄。4月24日新开工降幅从3月24日的-25.4%收窄至-14.0%，导致4M24年同比下降-24.6%，而1Q24年为-27.8%，而规模（6230万平方。m）创下2009年以来的最低月份。4月24日GFA完成量同比下降- 19.1%，将4M24年的降幅从1Q24的-20.7%缩小至-20.4%。 房地产销售仍然低迷4月24日，成交量/价值同比下降幅度从3月24日的-18.3/-25.9%扩大至-22.8/-30.4%，将4M24数字拖至-20.2/-28.3%第1季度同比增长 19.4/-27.6%。鉴于开发人员在4月底发布的严峻数据，这种情况是可以预期的。avg 。4月24日出售的房地产价格为10194元/平方米。m，比平均值上升7%。价格9, 549元/平方米。m在3月24日，因为ASP较高的第1级城市的供应较重。 已完成但未售出的库存仍然很高4月24日为7.46亿平方米（同比增长15.7%），而3月24日为7.48亿平方米。根据我们的计算，一般库存月在4月继续累积至31.2个月（3月为30.9个月）。 高频数据：截至5月18日，30个主要城市的新房销售量在5月中期增长了15％，在5月中期下降了3％。YTD下降幅度从前一周的-43％同比下降至-42％。5月 中期，17个城市的二手房销售量下降了8％，下降了21％。YTD同比下降-15％ 。 一线城市的交易观察。在2024年的第19周（5月6日至12日），在GZ和BJ出售的新房单位强劲回升，超过了每周的平均值。今年分别为30%和54%。SH和SZ 仍比每周平均值低34%和9%。SZ和BJ出售的次级住宅单位表现突出，19W的销售额超过了每周平均值。36%和57%。GZ和SH分别超过2%和3%。总体而言，BJ的政策宽松显示出明显的效果，因为我们的数据是在线注册数据，这反映了10-15天前（BJ放松之后）的销售情况。 中国房地产行业 张苗族 (852)37618910 BellaLI (852)37576202 相关报告 1.3000亿元再贷款融资会是一个转折点吗 ？ 2.每周亮点：假期销售更新和北京渠道检查的外卖 3.每周亮点：希望+ve政策基调和交易情绪向好助力基本面复苏 4.每周亮点：+政策执行进展，销售无明显复苏 5.地产-国家统计局1Q24：疲软预期良好，期待更多融资端政策 6.每周亮点：WOW销售复苏因公众假期而中断；需要进一步观察 7.每周亮点：3月底强劲复苏，政策继续放松 8.新希望服务（3658HK）-12%的股息率，现金余额>mkt上限；维持买入 9.周亮点：一线城市呈现WOW复苏，同比降幅仍深 10.绿城管理（9979HK）-FY23结果一致：>30%NP和100%支付 请阅读分析师认证和重要披露最后一页1 来自彭博社的更多报告：重新设置CMBR<GO>或http://www.cmbi.com.hk 图1：4M24中国家财产数据的快速审查 同比变化，无基数调整 已调整基数的百分比 Apr-24 YoY MoM 3月24日 YoY 4M24 YoY 2023 YoY Apr-23 4M23 Apr-24 4M24 已售出物业总建筑面积（百平方米） 66 -22.8% -42% 113 -18.3% 293 -20.2% 1,117 -8.5% 11% -3% -14.4% -22.3% 房地产销售（十亿元人民币） 671 -30.4% -38% 1,079 -25.9% 2,807 -28.3% 11,662 -6.5% 5% -2% -27.1% -29.4% 新开始(mnsqm) 62 -14.0% -21% 79 -25.4% 235 -24.6% 954 -20.4% 2% 0% -12.3% -24.7% 在建总建筑面积（百平方米） 6,875 -10.8% 1% 6,785 -11.1% 6,875 -10.8% 8,384 -7.2% 0% 0% -10.9% -10.9% 完成总建筑面积（百平方米） 36 -19.1% -26% 49 -21.7% 189 -20.4% 998 17.0% 5% 0% -15.4% -20.3% 未售出库存（百平方米） 746 15.7% 0% 748 15.6% 746 15.7% 673 19.0% 0% 0% 15.6% 15.6% 房地产投资（十亿元人民币） 885 -10.5% -14% 1,024 -10.1% 3,093 -9.8% 11,091 -9.6% 4% -3% -7.3% -12.9% 开发商国内贷款（十亿元） 103 -14.3% -27% 141 -6.3% 558 -10.1% 1,560 -9.9% 4% 1% -10.4% -9.1% *红色/绿色文字表示比上个月更好/更差 来源：NBS，Wind，CMBIGM 图2：一般库存月 来源：NBS，Wind，CMBIGM 注：一般库存=累计住宅新开工-住宅销售 图3：年初至今新房销售同比下降42% YoY同比- 新家 vs2023 年 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 Jan -5% -44% -58% -33% -45% 1月-2月 -39% -47% -60% -20% -49% Mar -47% -23% -58% -23% -49% 四月 -39% -20% -62% -46% -54% MayMTD 截至18日 -42% -27% -62% -52% -58% QTD 截至18日 -40% -22% -62% -48% -56% YTD 截至18日 -42% -24% -60% -30% -51% MoM月环比Jan -37% 2月 -50% Mar 118% 四月 -11% 5月MTD 截至18日 -3% 哇周环比5月MTD 截至18日 15% 来源：Wind，CMBIGM 图4：按城市线划分的新房销售 YoY同比-Tier1&2 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 年 1月-2月 -37% -49% -56% -12% -42% 2月 -52% Mar -45% -22% -57% -10% -43% Mar 121% 四月 -38% -15% -60% -39% -50% 四月 -11% MayMTD 截至18日 -45% -25% -59% -48% -51% 5月MTD 截至18日 -5% QTD 截至18日 -41% -19% -60% -42% -50% 哇周环比 YTD 截至18日 -41% -35% -58% -21% -45% 5月MTD 截至18日 18% YoY同比-Tier3 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 年 1月-2月 -43% -42% -70% -39% -65% 2月 -43% Mar -53% -28% -62% -49% -63% Mar 110% 四月 -42% -34% -67% -62% -67% 四月 -15% MayMTD 截至18日 -31% -30% -70% -63% -71% 5月MTD 截至18日 2% QTD 截至18日 -38% -33% -68% -63% -68% 哇周环比 YTD 截至18日 -45% -36% -67% -51% -65% 5月MTD 截至18日 4% 来源：Wind，CMBIGM 图5：年初至今二级销售额同比下降15% YoY同比- 秒针 vs2023年 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 1月-2月 -4% 25% -14% 67% 15% Mar -31% 26% -12% 45% 4% 四月 -8% 38% -7% 17% -6% MayMTD 截至18日 -19% 29% 15% 2% -18% QTD 截至18日 -12% 35% -1% 12% -10% YTD 截至18日 -15% 29% -11% 42% 5% MoM月环比2月 -51% Mar 110% 四月 9% 5月MTD 截至18日 -21% 哇周环比5月MTD 截至18日 -8% 来源：Wind，CMBIGM 图6：一线城市新房销售单位（19W2024） 新家交易 5.06-5.12与每周平均。哇 每周 807 711 深圳广州北京 15W16W17W18W 640 962458 576 1,275 615 1,327 （假日） 24 136 19W不包括假日周17W18W -9% 30% 450 1,470 1775% 1% 40% -11% （假日） 7%-96% 4%-90% 上海 549 707 1,428 845 1,187 54% 744 660 -34% 与每月平均。 MonthlyJanFebMar四月2月3月四月 14%5% 102%-48% ，CMBIGM MoM 19W 深圳广州北京上海 1,788 844 2,245 2,355 45% -53% 166% 5% 资料来源：当地MOHURD 3,412 2,138 4,830 4,834 40% -37% 126% 0% 7,056 图7：一线城市二手房销售单位（ 1,560 3,557 ） 3,469 -15% -78% 128% -2% 每周 深圳广州北京上海 Monthly 15W16W17W18W 1,106 1,053 1,040 2,164 2,112 2,063 3,092 3,253 3,642 4,490 4,769 4,618 （假日） 164 1,145 1,520 1,904 19W210,24469 4,019 5,797 4,369 16% -63% 295% -25% 二次住宅交易 5.06-5.12与每周平均。哇 19W不包括假日周17W18W -1% -2% 12% -3% 92% 236% 137% -44% 715% -84% 4,503 1,336 2,202 5,102 （假日） 36%2% 57% 3% 19W -58%-59