中国产业政策系列一：房贷利率和首付比例下调，地产进入政策底

——中国产业政策系列一 研究院 宏观事件 徐闻宇xuwenyu@htfc.com从业资格号：F0299877投资咨询号：Z0011454 5月17日，人民银行发布发布《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。 核心观点 ■地产“政策底”，等待“市场底” 投资咨询业务资格：证监许可【2011】1289号 5月房地产政策进入到总量型宽松阶段，地产政策底来临。一方面，随着经济改革日程的确定（7月），对于6-7月经济运行的稳定性需求上升，430政治局会议指出未来需要改善“有效需求不足”的问题，通过松绑房地产政策，驱动宏观需求的改善和需求预期的修复。另一方面，5月见到了负增长的金融数据（4月社融增量负增长，以及4月M1同比增速负增长），虽然有防空转和禁止手工贴息等技术性因素的影响，但是总量意义上的金融“负增长”若不改善，无形之中增加了金融的不稳定性。通过房地产政策的松绑，激活存量房地产的流动性，既改善了地产商的现金流和债务压力，又对于房价预期带来提振。 相比较历史，本轮地产周期的真正改善需要更多的时间。一方面，当前“因城施策”的政策还没有改变，在居民资产负债表没有得到很大修复的情况下，转移支付的缺少使得政策带来的实际效果在短期内相对有限。另一方面，在消费端降低首付增加杠杆的同时，在供给侧政策借助于政府的地产收储和再贷款等结构性货币政策工具（3000亿），从供需两端形成政策的激励，但实际效果仍有待检验。 ■中国金融周期预计开启回升过程 地产政策的转变预计将推动中国的金融周期从去化周期进入到扩张周期。随着政策的转变，预计未来金融数据的增速也将从“负增长”状态走出，进入到正向的扩张过程。周期的底部已现，但是向上的弹性或仍将取决于全球流动性环境，尤其是美元流动性环境的宽松。目前来看，美联储年内仍保持着按兵不动的姿态，整体美元流动性还未到实质性扩张的阶段，这将抑制国内金融周期向上的弹性。建议5月宏观月报《政策难收紧，市场暂趋暖》短期相对积极的配置思路。 ■风险 经济数据短期波动风险，金融市场波动风险 目录 宏观事件..............................................................................................................................................................................................1核心观点..............................................................................................................................................................................................1房地产供给..........................................................................................................................................................................................4房地产需求..........................................................................................................................................................................................6房地产价格..........................................................................................................................................................................................8附录1：中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知.......................................................................................9附录2：中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知...............................................................................................9附录3：中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知....................................10附录4：何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上要求.....................................................................................................11附录5：国新办举行国务院政策例行吹风会.................................................................................................................................11保交房政策................................................................................................................................................................................12地产四支箭................................................................................................................................................................................12保交房背景................................................................................................................................................................................14存量地产政策............................................................................................................................................................................15央行地产政策............................................................................................................................................................................15白名单机制................................................................................................................................................................................17保障房建设................................................................................................................................................................................17白名单项目................................................................................................................................................................................18保交房措施................................................................................................................................................................................19白名单进展................................................................................................................................................................................20房地产信贷................................................................................................................................................................................21 图表 请仔细阅读本报告最后一页的免责声明2/23图1：地产投资增速仍在低位丨单位：%YOY.................................................................................................................................4图2：地产投资资金来源增速丨单位：%YOY.................................................................................................................................4图3：地产投资资金来源增速丨单位：%YOY................................................................................................................................