中国产业政策系列一：房贷利率和首付比例下调，地产进入政策底

期货研究报告|宏观政策2024-05-20 房贷利率和首付比例下调，地产进入政策底 ——中国产业政策系列一 研究院 徐闻宇 xuwenyu@htfc.com从业资格号：F0299877投资咨询号：Z0011454 投资咨询业务资格： 证监许可【2011】1289号 宏观事件 5月17日，人民银行发布发布《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。 核心观点 ■地产“政策底”，等待“市场底” 5月房地产政策进入到总量型宽松阶段，地产政策底来临。一方面，随着经济改革日程的确定（7月），对于6-7月经济运行的稳定性需求上升，430政治局会议指�未来需要改善“有效需求不足”的问题，通过松绑房地产政策，驱动宏观需求的改善和需求预期的修复。另一方面，5月见到了负增长的金融数据（4月社融增量负增长，以及4月M1同比增速负增长），虽然有防空转和禁止手工贴息等技术性因素的影响，但是总量意义上的金融“负增长”若不改善，无形之中增加了金融的不稳定性。通过房地产政策的松绑，激活存量房地产的流动性，既改善了地产商的现金流和债务压力，又对于房价预期带来提振。 相比较历史，本轮地产周期的真正改善需要更多的时间。一方面，当前“因城施策”的政策还没有改变，在居民资产负债表没有得到很大修复的情况下，转移支付的缺少使得政策带来的实际效果在短期内相对有限。另一方面，在消费端降低首付增加杠杆的同时，在供给侧政策借助于政府的地产收储和再贷款等结构性货币政策工具（3000亿），从供需两端形成政策的激励，但实际效果仍有待检验。 ■中国金融周期预计开启回升过程 地产政策的转变预计将推动中国的金融周期从去化周期进入到扩张周期。随着政策的转变，预计未来金融数据的增速也将从“负增长”状态走🎧，进入到正向的扩张过程。周期的底部已现，但是向上的弹性或仍将取决于全球流动性环境，尤其是美元流动性环境的宽松。目前来看，美联储年内仍保持着按兵不动的姿态，整体美元流动性还未到实质性扩张的阶段，这将抑制国内金融周期向上的弹性。建议5月宏观月报《政策难收紧，市场暂趋暖》短期相对积极的配置思路。 ■风险 经济数据短期波动风险，金融市场波动风险 请仔细阅读本报告最后一页的免责声明 目录 宏观事件1 核心观点1 房地产供给4 房地产需求6 房地产价格8 附录1：中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知9 附录2：中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知9 附录3：中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知10 附录4：何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上要求11 附录5：国新办举行国务院政策例行吹风会11 保交房政策12 地产四支箭12 保交房背景14 存量地产政策15 央行地产政策15 白名单机制17 保障房建设17 白名单项目18 保交房措施19 白名单进展20 房地产信贷21 图表 图1：地产投资增速仍在低位丨单位：%YOY4 图2：地产投资资金来源增速丨单位：%YOY4 图3：地产投资资金来源增速丨单位：%YOY4 图4：分地区地产投资额变动丨单位：%YOY4 图5：待售房地产面积增速丨单位：%YOY4 图6：待售面积和销售面积增速对比丨单位：%YOY4 图7：地产销售和待售面积1丨单位：亿平米5 图8：地产销售和待售面积2丨单位：亿平米5 图9：地产新开工面积增速丨单位：%YOY5 图10：地产施工面积增速丨单位：%YOY5 图11：地产竣工面积增速丨单位：%YOY5 图12：地产施工面积情况丨单位：亿平米5 图13：地产竣工面积情况丨单位：亿平米6 图14：地产新开工面积情况丨单位：亿平米6 图15：主要经济体家庭杠杆率丨单位：%GDP6 图16：中国家庭部门杠杆率增速丨单位：%YOY6 图17：地产成交和房产税增速丨单位：%YOY6 图18：不同税收收入类型丨单位：%YOY6 图19：货币流动性回落丨单位：%YOY7 图20：居民信贷增量回落丨单位：亿元7 图21：住户贷款季节性丨单位：万亿元7 图22：其中中长期贷款季节性丨单位：万亿元7 图23：国房景气指数低位丨单位：指数点8 图24：二手房价格和库存消化情况丨单位：月数8 图25：金融部门资产/负债端杠杆差值丨单位：%GDP8 图26：金融杠杆增速逐步回升丨单位：%YOY8 房地产供给 图1：地产投资增速仍在低位丨单位：%YoY图2：地产投资资金来源增速丨单位：%YoY 5 0 -5 -10 -15 房地产开发投资 202220232024 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 建筑工程安装工程 设备、工器具购置其他费用 202220232024 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图3：地产投资资金来源增速丨单位：%YoY图4：分地区地产投资额变动丨单位：%YoY 2024-042024-032023-042024-022023-032024-03 工程款 各项应付款 定金及预收款 资金来源 20 0 -20 -40 -60 -80 国内贷款 利用外资 自筹资金 80 40 0 -40 -80 北京新疆陕西山西内蒙古天津贵州黑龙江海南江苏重庆河南湖北河北甘肃湖南山东江西宁夏广东安徽福建四川广西辽宁西藏云南青海 -120 个人按揭贷款 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图5：待售房地产面积增速丨单位：%YoY图6：待售面积和销售面积增速对比丨单位：%YoY 商品房商品住宅办公楼营业用房商品房商品住宅办公楼营业用房 25 20 15 10 5 0 -5 202220232024 30 销售面积 15 0 -15 -30 0102030 待售面积 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图7：地产销售和待售面积1丨单位：亿平米图8：地产销售和待售面积2丨单位：亿平米 2024-042023-042021-042020-042019-042024-042023-042021-042020-042019-04 待售面积 累计销售面积 累计销售面积 待售面积 81.5 61.2 0.9 4 0.6 20.3 0 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 0.0 办公楼 营业用房 办公楼 营业用房 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图9：地产新开工面积增速丨单位：%YOY图10：地产施工面积增速丨单位：%YOY 新开工商品住宅办公楼营业用房施工商品住宅办公楼营业用房 205 0 -20 0 -5 -10 -40 202220232024 -15 202220232024 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图11：地产竣工面积增速丨单位：%YOY图12：地产施工面积情况丨单位：亿平米 40 20 0 -20 竣工商品住宅办公楼营业用房 100 AVE 2024 95 90 85 80 75 70 -40 202220232024 65 FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图13：地产竣工面积情况丨单位：亿平米图14：地产新开工面积情况丨单位：亿平米 1225 AVE 2024 AVE 2024 1020 8 15 6 10 4 25 0 FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec 0 FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 房地产需求 图15：主要经济体家庭杠杆率丨单位：%GDP图16：中国家庭部门杠杆率增速丨单位：%YoY 110 80 50 美国欧元区日本 中国印度 居民企业政府 18 12 6 200 -10 20002005201020152020 -6 20202021202220232024 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图17：地产成交和房产税增速丨单位：%YoY图18：不同税收收入类型丨单位：%YoY 40 30 20 10 0 -10 -20 商品房成交面积房产税(左轴) 201620202024 120 90 60 30 0 -30 -60 50 2024-032024-022023-122023-03 25 0 -25 -50 耕地占用税 房产税外贸企业出口退税城镇土地使用税环境保护税 车辆购置税国内消费税其他税收企业所得税土地增值税 海关代征增值税…个人所得税 税收 契税国内增值税 城市维护建设税 关税印花税资源税 证券交易印花税 -75 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图19：货币流动性回落丨单位：%YoY图20：居民信贷增量回落丨单位：亿元 M0M1M2M2-M1 短期中长期住户 202 151 101 50 0-1 -5 202220232024 -1 202220232024 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图21：住户贷款季节性丨单位：万亿元图22：其中中长期贷款季节性丨单位：万亿元 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 AVE 2024 JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 AVE 2024 JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 房地产价格 图23：国房景气指数低位丨单位：指数点图24：二手房价格和库存消化情况丨单位：月数 国房景气指数 全国二手房挂牌价(同比)库存消化(月,右轴) 110 105 100 95 90 92.4392.07 199520002005201020152020 5 0 -5 -10 8 10 12 14 16 18 20 2022202320242025 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图25：金融部门资产/负债端杠杆差值丨单位：%GDP图26：金融杠杆增速逐步回升丨单位：%YoY 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 资产-负债(左轴)金融部门负债方金融部门资产方杠杆率 80 60 40 20 0 40 20 0 -20 金融杠杆增速银行资产增速(右轴) 30 25 20 15 10 5 1995200020052010201520202025200020052010201520202025 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 附录1：中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知1 中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行： 关键词 商业贷款：取消利率下限 为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，现就调整商业性个人住房贷款利率政策有关事项通知如下： 一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。