房地产开发行业2024W4：地产政策进入新一轮宽松周期，发力方向是什么？未来怎么看？

本周地产政策进入新一轮加速发力周期，中央支持房地产态度鲜明，地方层面广州政策进一步宽松。从政策类别看，融资端、需求端、“三大工程”均有涉及。从出台政策的部委看，国家金融监督管理总局、央行、住建部均有动作，部委间协同支持房地产行业的态度鲜明。从时点看，目前处于地产销售表现仍低迷、房企融资环境仍严峻、房企现金流压力仍在加大的阶段中。 从节奏看，近期重要政策出台步伐显著加快。我们认为本周系列政策可以视为2023年7月进入政策调控“深水区”以来，第二次自上而下政策加速发力的周期。地方层面，本周广州取消建面在120平以上住房的限购措施，同时推出出租/挂牌出售可核减家庭住房套数等政策。 往后看，预计更多重磅政策在路上。（1）我们仍维持此前观点，预计核心二线城市需求端政策仍有进一步宽松的空间，深圳、上海、北京有望梯次跟进，且宽松的力度或将超越2014年宽松周期；（2）融资端政策在“三支箭”后再次发力，未来观察在于是否推行银行端贷款尽职免责制度；（3）“三大工程”有望扩大适用城市范围，城中村方向的支持也可能不局限于狭义城中村改造，将对行业整体投资、新开工产生更大拉动作用，但实际效果仍将取决于后续政策性资金体量。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为9.0%，领先沪深300指数7.02个百分点，在31个申万一级行业排名第1名。 新房：本周30个城市新房成交面积为189.5万平方米，环比提升4.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为53.0万方，环比-5.4%；样本二线城市为88.2万方，环比7.8%；样本三线城市为48.2万方，环比12.1%。1月累计新房成交面积方面，样本30城共计683.0万方，同比-17.0%；一线城市为180.4万方，同比-13.8%；二线城市为349.3万方，同比-15.2%；三线城市为153.3万方，同比-23.8%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计116.2万方，环比下降2.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.5万方，环比-5.1%；样本二线城市为59.4万方，环比0.7%；样本三线城市为24.4万方，环比-5.5%。 信用债：本周共发行房企信用债23只，环比增加8只；发行规模共计175.52亿元，环比增加26.78亿元，总偿还量97.34亿元，环比减少100.23亿元，净融资额为78.18亿元，环比增加127.01亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。 基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.政策进入新一轮加速发力周期，中央支持房地产态度鲜明 本周地产政策进入新一轮加速发力周期，中央支持房地产态度鲜明，地方层面广州政策进一步宽松。从政策类别看，融资端、需求端、“三大工程”均有涉及。从出台政策的部委看，国家金融监督管理总局、央行、住建部均有动作，部委间协同支持房地产行业的态度鲜明。从时点看，目前处于地产销售表现仍低迷、房企融资环境仍严峻、房企现金流压力仍在加大的阶段中。从节奏看，近期重要政策出台步伐显著加快。我们认为本周系列政策可以视为2023年7月进入政策调控“深水区”以来，第二次自上而下政策加速发力的周期。地方层面，本周广州取消建面在120平以上住房的限购措施，同时推出出租/挂牌出售可核减家庭住房套数等政策。 往后看，预计更多重磅政策在路上。（1）我们仍维持此前观点，预计核心二线城市需求端政策仍有进一步宽松的空间，深圳、上海、北京有望梯次跟进，且宽松的力度或将超越2014年宽松周期；（2）融资端政策在“三支箭”后再次发力，未来观察在于是否推行银行端贷款尽职免责制度；（3）“三大工程”扩大适用城市范围，城中村方向的支持也可能不局限于狭义城中村改造，将对行业整体投资、新开工产生更大拉动作用，但实际效果仍将取决于后续政策性资金体量。 以下是对本周重点政策的详细点评。 融资端，政策聚焦两个方向，（1）建立城市房地产融资协调机制。本周国家金融监督管理总局副局长肖远企提到，要加快推进落地见效，近期将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来。本周住建部在城市房地产融资协调机制部署会提到，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单。本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。 我们认为城市房地产融资协调机制的亮点之一是以项目维度予以支持，将一定程度区分集团公司债务与项目公司开发运营风险，将进一步发挥金融机构的融资支持作用；另一方面，从项目层面发力支持融资，将降低项目停工风险，维护购房者权益、提升购房者信心。 （2）做好经营性物业贷款管理，允许房企在今年年底之前使用经营性物业贷款偿还存量贷款和债券。该政策来自央行与国家金融监督管理总局。我们认为政策所能带动的增量，主要仍取决于房企目前尚未做经营性物业贷款抵押的商业性房地产的规模；事实上，近两年房企流动性压力较大，相当体量的优质商业性房地产已被抵押融资。另一方面，实际物业评估价值与项目本身质量、收入、区位等高度相关，剩余未做抵押融资的项目质量可能相对偏低，且目前非住类价格承压，对实际可贷款规模是一个考验。但整体而言，新政对房企融资仍会有一定边际帮助。 需求端，中央赋予地方更多自主权，聚焦核心城市进一步宽松。国家金融监督管理总局提到，支持各地城市政府和住建部门因城施策，进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策。本周住建部提到，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。 2023年7月政治局会议后核心城市进入政策宽松“深水区”，目前已经见到包括一线城市限贷以及限购的逐步放松，整体方向符合我们的预期。从放松进度看，目前全国多数城市需求端政策已经处于较为宽松状态。本周住建部提到“充分赋予城市房地产调控自主权”为新表述，支持态度较以往更加明确，我们认为少部分仍执行高于20%/30%首付比例的二线城市以及一线城市，未来有望继续下调首付比例。对于一线城市限购政策，广州本周进一步放松限购，此前上海五大新城也已松动，我们认为未来北京、深圳外围也有望迎来政策调整。 “三大工程”方面，政策持续给予支持。国家金融监督管理总局提到，指导和要求银行等金融机构大力支持“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。住建部提到，完善“保障+市场”的住房供应体系，建立人、房、地、钱要素联动新机制，健全房屋全生命周期基础性制度，实施“三大工程”。我们预计“三大工程”有望扩大适用城市范围，实操过程中城中村方向的支持也可能不局限于狭义城中村改造。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为9.0%，领先沪深300指数7.02个百分点，在31个申万一级行业排名第1名。本周上涨个股共103支，较上周增长91支，下跌股数为19支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中华企业、浦东金桥、光大嘉宝、华鑫股份、上实 发展，涨幅分别为40.8%、39.1%、27.2%、25.5%、24.0%。跌幅前五为大千生态、高新 发展、万方发展、亚太实业、鲁商置业，跌幅分别为-17.7%、-15.2%、-12.6%、-6.9%、- 4.3%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨40支，较上周增长38支，涨幅位居前五的为富力地产、绿景中国地产、远洋集团、中国铁建、中国金茂，涨幅分别为22.0%、21.4%、20.6%、 14.6%、13.6%。跌幅前三为建发国际集团、佳兆业、融信中国，跌幅分别为-5.5%、- 5.2%、-4.1%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表5：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表8：本周重点房企跌幅前三个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 受2023年春节假期网签数据更新滞后影响，本周报告删去单周同比相关数值，图表处同比走势仅供参考。本周30个城市新房成交面积为189.5万平方米，环比提升4.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为53.0万方，环比-5.4%；样本二线城市为88.2万方，环比7.8%；样本三线城市为48.2万方，环比12.1%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 1月累计新房成交面积方面，样本30城共计683.0万方，同比-17.0%；一线城市为180.4万方，同比-13.8%；二线城市为349.3万方，同比-15.2%；三线城市为153.3万方，同比-23.8%。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计116.2万方，环比下降2.3%。其中样本一线城市 的本周二手房成交面积为32.5万方，环比-5.1%；样本二线城市为59.4万方，环比0.7%； 样本三线城市为24.4万方，环比-5.5%。年初至今累计二手房成交面积为434.2万方，同 比变动为56.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为128.6万方，同比70.8%； 样本二线城市为213.1万方，同比47.3%；样本三线城市为92.5万方，同比60.7%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（1.22-1.28）共发行房企信用债23只，环比增加8只；发行规模共计175.52亿元，环比增加26.78亿元，总偿还量97.34亿元，环比减少100.23亿元，净融资额为78.18亿元，环比增加127.01亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（57.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（54.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年、1-3年（31.3%、29.0%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中保利发展3年期中期票据（+65bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升；昆明安居短期融资券（-96BP）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券