地产政策行业联合解读会议纪要20240515

产业基本面与市场表现影响，谈五点 一、政策核心是什么？表面化解房地产库存，深层次：防止资产价格明显下跌为何这么说？ 咱们当前房地产库存7.6亿平方米，历史新高，建好的房子库存；加上在建面积，每年新竣工面积约10亿平方米，以及接近100亿的施工面积；而我们的房地产销售面积去年是11亿平方米，呈现趋 势性下降，销售增速-20%下滑，很快未来几年平均每年销量就在8~9亿平米了，很明显我们有一 个巨大的库存缺口，需要消化。新房库存消化慢，房地产企业就面临资金压力。房地产企业分为国央企 、万科、龙湖，以及该破产的破产三类企业，如果自救企业增加了，新房价格会明显下跌，二手房会跌得到更多，因为倒挂。一旦资产价格下跌，法拍房增加会减少银行流动性资产，烂尾楼增加会加快居民资产负债表收缩，债务通缩螺旋循环会导致居民“消费、投资意愿”下降，从而加大经济放缓压力。因此，政策要“稳房价，尤其是新房价格”！如果去稳，通过化解库存，为更多房企提供流动性，尽量降低房地产企业自主去库的占比，稳住价格。 1、第一、第二针对居民，激发居民购房意愿；居民买房 2、第三政府进入购买房地产库存；政府买房 二、此次，政策效用如何？未来还有哪些政策可行？ 政策我相信一定会带动居民购房意愿上升，尤其是刚需的百姓。但也有一些疑问，有待进一步出台新的政策解决 1、居民消化库存的“硬伤”消费能力，后续需要出台针对这个关键问题，比如5年前LPR继续下 调，降低负值压力，才能缓解债务通缩压力，促使居民新增投资。另外，薪资、就业没有明显上升之前 ，房地产销售情况可能有边际改善，但总体仍不会太乐观。三步骤：1、解除禁止，一切约束居民正常购房需求的政策解除（目前已经执行了）；2、降低居民负债成本，仍需静待进一步降准、降息；3、薪资、就业改善，前提是国内通缩压力缓解，企业“盈利底”兑现，居民收入才会增加，就业才有望回升。因此，降准、降息恐怕不仅仅是针对房地产了，需要更全面的降准、降息。 2、政府收储房地产库存，一定可以边际改善企业状况，缓解现金流，一定程度对冲风险，但耗资巨大，占比总库存比重恐怕会不足。从全面救治房地产角度，影响应该有限。我们观察到到4月为止新房价格进一步下跌至3.5%，之前-2.7%，去年基本低单位正增长。因此检验政府收储效用，可以 盯住新房价格，如果继续下跌，意味着第三类自救企业占比上升或者依然高企。三、市场影响 政府“认清风险、重视风险和对抗风险”。这是三中全会拟召开，各部门权责理清、积极效应的结果，扭转了年初政策偏被动的局面，是很好的事情。对于短期风险偏好提升，但我们之前也提到除了房地产外，还有两个风险。真正的市场底，仍需静待通缩及海外风险都全面暴露，到极致，同时，需要看到政策效用，能够长期、趋势性化解风险，让风险暴露到极致之后呈现边际下降，届时，市场底可见，市场方有望趋势性上涨。考虑当前政策一直偏积极，我们认为后市基本再次波动率上升，调整幅度也将减小 。 四、市场配置 1、边际改善的会受益。（1）房地产，“政策底”~“市场底”区间会继续受益；（2）政府收储 ，保交付会继续，竣工面积有望边际改善，利好家电、轻工等行业。 2、实际基于房地产基本面逻辑的相关产业链难有机会。因为房地产基本面短期难有大变化，叠加主动库存初期，施工面积恐怕仍难以回升，故食品、建材等。 风险提示：房地产主动去库压力加大、国内经济下行压力上升、政策效果不及预期。二、地产首席分析师 2024年5月17日中央出台一揽子支持地产的政策。上午全国切实做好保交房工作视频会议召开， 何副总理强调要继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。中午央行连续发布三条新政：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、降低个人住房贷款最低首付款比例。下午国新办举行吹风会，会上透露人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元用于收储去 库存。 需求端再度加码，信贷政策三连发。在首付比例方面，首套商贷最低首付款比例降至15%，二套商贷最低首付款比例降至25%，当前首付比例基本属于历史最低水平。在房贷利率方面：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，据报道近期佛山首套房贷利率降至3.15%，常州降至3.25%，预期后续各地可因城施策，多数城市有望迎来房贷利率下降的浪潮。在公积金方面：个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，目前5年及以下和5年以上首套公积金贷款利率 分别为2.35%和2.85%，5年及以下和5年以上首套公积金贷款利率分别为不低于2.775 %和3.325%。在信贷政策持续发力下，首付比例及房贷利率的下降能够切实降低购房门槛及按揭成本，减轻购房资金压力，有望激发潜在需求入市。 供给端重点在于保交付及去库存，五千亿银行贷款资金支持。在保交付方面，何副总理强调要打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付。保交付的具体抓手是城市房地产融资协调机制，截至5月16日商业银行已审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。在去库存方面，何副总理强调相关地方政府应从实际出发，酌情以 收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困，同时对于商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。去库存的具体抓手是地方国企收储，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年且可展期4次， 预计带动银行贷款5000亿元，该笔资金向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。 中央多措并举，坚定支持房地产市场企稳，改善预期提振信心。自4月30日政治局会议重磅定调后，地产政策大幅转向，近期自上而下政策密集出台，释放中央坚定支持房地产市场企稳的信号。今日需求 端央行政策三连发，政策宽松幅度及出台频率超预期；供给端白名单持续推进保障购房者权益，央行、政策行及各商业银行预计发放5000亿贷款收储去库存。我们认为近期一系列政策充分体现了中央支 持地产的决心及力度，同时后续政策及重磅定调仍然可期，有望改善地产的舆论氛围及预期，全方面提振市场对于地产的信心。 近期各类重磅政策应出尽出，中央层面不断释放积极信号坚定助力房地产企稳，市场预期大幅转向，信心重于黄金。我们自四月末以来持续提示地产底部已现，市场信心修复后地产股股价迎来快速反弹。首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升 ，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约三、非银首席分析师 地产或迎来政策密集期，保险公司资产端预期迎进一步修复，保险股估值向上步伐将继续！ 前期对于利差的过度悲观预期始终压制保险公司估值，虽然4月中下旬以来以市场情绪向上的β驱动为主线，保险股估值进行了一轮修复，4.15号至今保险股涨幅21%，但目前估值仍处低位，往后看 资产端预期修复短期将在3个层面更进一步：1）地产政策底已现，后续或有密集政策出台，险资地产敞口占比约在3%-4%，作为有一定的含“地产”量的行业，有望受益于地产行情的扩散外溢。2）上述密集政策出台或进一步提振市场情绪，且市场向上对保险利润的增厚未完全pricein 。经我们测算，保险公司FVPL股票+权益基金上涨5%，考虑负债吸收50%，对24年利润增长拉动幅度太平58%、新华44%、国寿27%、太保22%、平安8%。 3）5月-11月将陆续发行万亿20年期、30年期和50年期特别国债，一方面，一定程度满足保险资产端对于长久期资产的需求，另一方面，有助于减缓长端利率下行压力。 结合估值和基本面情况，建议关注中国太保A/H（负债端、资产端均表现较好）、中国太平（估值最低、NBV高弹性增长）、新华保险（高权益弹性，地产非标风险缓释）。 估值情况：国寿、平安、太保、新华A股2024PEV分别为0.68、0.55、0.49、0.39倍，处于2018年来的估值分位20%、12%、25%、20%；H股国寿、平安、太保、新华、友邦、太平2024PEV分别为0.25、0.51、0.34、0.19、1.33、0.15倍，处于2018年来的估值分位22%、13%、31%、11%、5%、20%。 风险提示：监管趋严；宏观经济修复不及预期四、食品饮料首席分析师 白酒板块为典型顺周期板块，地产链、实体经济活跃度恢复有助于改善市场对白酒商务需求改善的预期 。 从基本面看，自4月下旬业绩兑现以来，不错的业绩兑现度、估值性价比+分红稳步提升=股息率也不 错、批价未向下波动释缓担忧（飞天2560/2770，普五945+，国窖870+），板块情绪底部持续企稳回升。 在市场低预期的背景下，预期&情绪扭转的斜率我们认为领先于基本面拐点，商务等前置需求是景气修复的前提，预期先行、渠道也会释放加杠杆情绪，目前看渠道情绪也稳中有升。 五一聚饮等反馈符合平稳预期，酒企普遍控货梳理，我们预判平稳预期下端午批价波动也会有限。持续推荐强护城河、边际动销态势的高端高端酒（茅五泸24年24x/18x/17x）、汾酒&赛道龙 头，关注顺周期逻辑下外拓酒企的业绩/估值双弹性。 风险提示：宏观经济恢复不及预期，政策风险，食品安全风险五、交运首席分析师 地产政策驱动，推荐危化品物流、内贸集运、干散货航运及大宗供应链板块。1）危化品物流：受益于顺周期。量上来看，海外库存修复及龙头并购带来确定性增量。价格方面已经看到上涨趋势。且货种结构改善可以带来整体价格上升。2）内贸集运：内贸集运货种较广，钢材及煤炭等都可以作为散改集的货舱。且外贸集运运价修复，料部分集运运力掉网外贸市场。需求提振下运价有望回升。3）干散货：中国是干散货航运中最主要的进口国，铁矿石进口占比高达78%，地产政策向好有望使房企回流现金，促进开工率提升，提振铁矿石等运输需求。4）大宗供应链物流：大宗品包括铁矿石、焦煤、钢材等地产基建的原材料，地产政策向好有望提振需求，看好货量提升。 风险提示：宏观经济恢复不及预期，运力供给大幅增加，下游开工不及预期 六、轻工轻工首席分析师 整体观点：虽然各项政策并不会立即对相关企业基本面产生影响，并且短期来看，家居企业报表端业绩压力Q2或是全年最大的一个季度，但地产需求端重磅政策应出尽出，市场预期正明显转向，并且在板块估值仍处历史低位、龙头企业业绩韧性凸显的情况下，相关个股战略性布局机会已突显。板块内各企业发展阶段不同及后续增长驱动力差异将导致行情分化，重点布局：1）具备品类融合能力、整装渠道布局领先的大家居龙头企业；2）仍具备品类渗透率提升、渠道扩张逻辑的企业。 方向一推荐：具备品类融合能力、整装渠道布局领先、份额有望迎加速提升的大家居龙头企业【顾家家居PE13X】、【索菲亚PE12X】、【欧派家居PE13X】、【志邦家居PE11X】。 方向二推荐：【森鹰窗业】公司铝包木窗及塑钢窗品类渗透率有望逐步提升。大宗渠道23年接单情况较好，24年有望逐步释放，新品类高性价比塑钢窗有望快速起量，零售渠道也正在优化调整过程中，24年有望逐季加速扩张。目前PE14倍，公司总市值26亿，账面现金约10亿，公司回购及大股 东增持正在进行，安全边际充足，向上弹性空间较大。 风险提示：竣工速度不及预期；行业竞争加剧；品类扩张不顺七、汽车首席分析师 市场一直担忧宏观经济导致的汽车销售压力问题，此次地产刺激，若宏观经济压力担忧减弱，汽车消费信心有望恢复，叠加前期国家出台的汽车以旧换新刺激政策，作为顺周期产板块，汽车板块有望迎来修复行情。我们持续看好竞争格局好的赛道龙头以及国际化两大方向。（1）整车端：电车国际化和好格局维度推荐比亚迪