517地产联合会议总量解读：以时间换空间，加快探索房地产新发展模式

以时间换空间，加快探索房地产新发展模式 ---517地产联合会议总量解读 核心观点： 2024年5月17日全国召开切实做好保交房工作视频会议，随后央行连续发布关于调整首付比例以及个人住房贷款利率和公积金贷款利率的三项通知。在下午召开例行国务院吹风会上，包括央行、住建部、金融监管总局和自然资源部在内的四部委负责人具体介绍如何切实做好保交房工作的各项配套政策。 地产政策的拐点：517地产新政组合拳是地产政策的历史性拐点，这是基于1季度政治局会议在对当前以及未来国内外经济形势综合研判，以应对房地产行业短期内面临的挑战以及构筑新发展模式的迫切要求。此外，房地产行业的稳定关系到人民群众切身利益和经济社会发展大局，从人民性、政治性的站位出发也推动了房地产政策的及时调整。 综合考量，全面发力：这次房地产政策组合拳是中央在综合考量当前房地产行业面临的挑战的背景下，在供需两端同时发力来稳定房地产市场：需求侧政策：（1）降低全国层面个人住房贷款最低首付比例；（2）取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；（3）下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。供给侧政策：（1）分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付；（2）酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地；（3）发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求；（4）支持企业优化开发，促进市场流通转让，鼓励转让和合作开发；政策焦点——收储”政策：以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，央行设立3000亿元保障性住房再贷款。 政策对宏观经济的影响:通过发展新质生产力来实现高质量发展和中国式现代化已经成为共识，但新旧动能切换过程中，依然需要宏观政策托底来避免经济增长的大起大落。本次房地产政策组合拳力度超预期，但政策目的更多是通过稳定地产行业和加快探索新发展模式，以时间换空间来为加快推进结构性改革和发展新质生产力提供良好的经济基础和宏观环境。因此，政策基调还是托底为主，不会对房地产行业和市场造成太大扰动。我们预计房地产投资在3季度末止跌，同时对地产上下游行业会有一定程度提振。虽然未来地产止跌会带来经济下行风险明显收敛，但我们测算对今年GDP改善的贡献有限，因此依然维持5.2%的全年预测。我们认为可以拉动明年GDP增长0.3个百分点，因此上调2025年GDP增速预测至5.0%。 对资本市场的影响：1）A股市场迎来利好。当前国内处于房地产周期去库、新动能增长的转型期，房地产市场的运行状态是A股市场最关键的影响因素之一。房地产利好政策密集出台，加快探索房地产新发展模式，有助于房地产去库存推进，投资者情绪有望提振，A股市场或迎来持续反弹。2）行业层面，首先，房地产行业行情或将提振。其次，地产政策密集出台对于房企经营环境的改善，有助于提升银行资产质量，利好银行业行情发酵。再者，房地产产业链业绩预期改善，或给相关行业行情提供支撑。结合PB估值与业绩，建议关注地产产业链中业绩表现相对较好的板块，如钢铁、建筑材料、建筑装饰、轻工制造、家用电器等，在房地产去库存政策导向下，后续行情有望得到基本面支撑。 分析师 首席经济学家：章俊 ：010-80928096 ：zhangjun_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070003 许冬石 ：010-80927609 ：xudongshi@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130515030003 杨超 ：010-80927696 ：yangchao_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130522030004 胡孝宇 ：010-80927696 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 詹璐 ：（86755）83453719 ：zhanlu@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130522110001分析师助理：聂天奇、王雪莹 风险提示 中国银河总量视野 2024年5月18日 对政策理解不到位的风险政策推动不及预期的风险 目录 一、房地产政策拐点：稳定的重要性凸显3 二、房地产调控“多箭齐发”，涉及供需两面5 三、政策变化的宏观意义6 四、政府参与商品房购买的实践6 五、政策变化对市场的影响13 六、地产政策对于板块的影响14 2024年5月17日上午，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。本次会议延续此前4月14日郑州房地产调研会及4月30日政治局会议对于房地产行业的调控方向，明确房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局，进一步提升房地产问题政治站位，支持政府回购土地和进行商品房“收储”。 5月17日下午，国务院政策例行吹风会，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策。住建部汇同其他部门全力支持保交房工作，对于不能保交房的，同样要保护好购房人的合法权益。央行“四箭齐发”配合政策落实，设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，降低个人房贷首付比例，取消个人住房贷款利率下限，下调公积金贷款利率0.25%。自然资源部支持地方政府酌情回收和收购闲置存量住宅用地。 表1：5月17日房地产相关会议一览 日期 会议 参与人 主要内容 5月17日 保交房工作视频会议 何立峰副总理主持 深刻认识房地产工作的人民性、政治性，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付。酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。 5月17日 国务院政策例行吹风会 住房城乡建设部 打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。推动消化存量商品住房。妥善处置盘活存量土地。 自然资源部 支持企业优化开发。要消除开发建设障碍，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求。促进市场流通转让。支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让和合作开发。支持地方以合理价格收回土地。 人民银行 设立3000亿元保障性住房再贷款降低全国层面个人住房贷款最低首付比例取消全国层面个人住房贷款利率政策下限下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点 国家金融监督管理总局 发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制。 资料来源：新华社，中国银河证券研究院 一、房地产政策拐点：稳定的重要性凸显 5月17日会议对于保交房政策的继续强化。继4月14日郑州房地产调研会之后，本次会议对于保交房政策的总体要求及支持力度进一步大幅提升： 一是对于房地产市场的定位由“供需关系发生重大变化”转为“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局”，从认识房地产工作的重要性上升至深刻认识房地产工作的人民性和政治性，对行业重视程度显著提升。 二是政策侧重点由“房地产融资需求”转向“消化存量商品房”，财政资金供给直接面向需求 侧。 三是对于主体责任人由“地方政府”扩围至“地方政府、房地产企业、金融机构”，在政策执行层面更具可操作性和协同性。 本次会议中房地产稳定的重要性再次上升。房地产稳定不仅仅是房地产开发商和房地产行业自身的问题。房地产关系着“人民群众切身利益和经济社会发展大局”。房地产工作天然的具有人民性，所以要着力分类推进“在建已售难交付商品房项目”处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。 房地产的平稳发展更具有政治性。房地产市场是国民经济的重要组成部分，对经济稳定、就业、金融稳定有直接的影响，房地产市场的波动可能引发经济不稳定，从而影响社会稳定。房地产市场也直接决定着居民的生活质量，政府通过保障房、租赁市场发展，解决居民住房问题，促进社会公 平稳定。政府在制定城市发展规划时，也会考虑房地产市场稳定性，确保城市化进程平稳有序。 房地产持续下行影响经济运行，时隔10年政策层再次提到出商品房去库存。早在4月政治局会议中就提及“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，本次会议对于房地产政策增加了“扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”，自2014年后中央层面再次提及房地产去库存。市场随之将目光转向了如何消化现有新房库存，以及消化的路径和方式对市场的影响。 表2：郑州房地产调研会与全国保交房视频会主要内容总结梳理 总体要求 政策导向的侧重点 对房地产的定位 主体责任方 5月17日全国全国切实做好保交房工作视频会议 深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房 、消化存量商品房等重点工作。 消化存量商品房 房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局 地方政府、房地产企业、金融机构 4月14日郑州调研房地产工作并主持召开座谈会 进一步认识做好房地产工作的重要性，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效 房地产融资需求 房地产市场供求关系已经发生重大变化 城市政府 资料来源：新华社，中国银河证券研究院 会议提出消化房地产现有库存，主要是因为房地产目前销售表现持续低于预期。截至2024年4月，全国商品房2024年累计销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中2024年4月单月商品房销售面积6584万平方米，同比下降22.84%。按照2023年全年销售面积135836.89万方计算，2024年1-4月仅完成2023年全年销售面积的26.2%。考虑到2023年3-4月市场表现较好、基 数较高的影响，全年销售表现承压。 图1：商品房累计销售面积及同比增速图2：2024年整体销售承压 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 房地产库存持续上行，已经接近前次商品房去库存时的水平，给经济带来巨大的压力。截至2024年3月，商品房待售面积7.48亿平方米，其中住宅待售3.94亿平方米。2014年末，上一轮房地产去库存启动时，住宅待售面积在4.06亿平方米，高点达到4.6亿平方米。虽然现阶段住宅的待 售面积距离最高点仍然一段距离，但2024年3月房地产行业仍有67.8亿平方米的施工，高于2014年。可以看到，在现有商品房销售慢速的环境下，房地产库存累计会快速攀升。房地产行业的不景气同样拖累了GDP的增长。2022年开始，房地产行业已经连续两年对GDP的增长负贡献。2024年1季度，房地产行业下滑速度加快，房地产拉低了GDP增长0.38个百分点。 图3：商品房待售面积图4：2024年整体销售承压 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、房地产调控“多箭齐发”，涉及供需两面 房地产调控方向出现变化，房地产政策涉及多个主体。对居民：坚决完成保交楼任务；对开发商，地方可有条件收回存量土地，帮助房地产企业纾困；对市场整体：消化存量商品房，做好房地产债务风险防范处置。房地产调控实施主体责任人扩展至地方政府、房地产企业和金融机构。 这次房地产政策组合拳是中央在综合考量当前房地产行业面临的挑战的背景下，在供需两端同时发力来稳定房地产市场。 需求侧政策：（1）降低全国层面个人住房贷款最低首付比例；（2）取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；（3）下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。 供给侧政策：（1）分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续