兼评4月经济数据：收储或有助于房价企稳

2024年05月18日 宏观研究团队 收储或有助于房价企稳 ——兼评4月经济数据 何宁（分析师）陈策（分析师） hening@kysec.cn 证书编号：S0790522110002 chence@kysec.cn 证书编号：S0790524020002 宏观研究 宏观经济点评 开源证券 证券研究报 告 相关研究报告 《通胀水平重新下降，但去通胀之路仍崎岖不平—美国4月CPI点评》 -2024.5.16 《4月社融数据异动背后的三重因素 —4月金融数据点评》-2024.5.12 《适度宽货币，高质宽信用—Q1央行货币政策执行报告学习》-2024.5.12 工业生产偏强，现代服务业维持韧性 生产端：全国区域性暴雨天气下，工业生产仍偏强，主因外需改善+新质生产力扩张。与4月PMI数据一致，但也需看到工业企业产销率仍有压力。分行业来 看，汽车、计算机通信电子、交运设备等板块表现较好。服务业生产受高基数制约，但现代服务业维持韧性。 固投：地产思路转变，新质生产力延续高增 1、地产：基本面延续偏弱，供需政策协同发力，思路从三大工程转向收储去库存。 符合我们在年度策略中指出的“三大工程”与当前商品房供给过剩的基本面相矛盾、或可考虑“中央财政收储并投向保障房市场”。往后看，需重点关注收储主体会否从地方上升至中央、资金体量会否扩容等。我们测算政府收储达到合意水平（去化周期18个月）可能对应收储面积7.3亿平，按1.64万元/平并考虑折价10%、20%、30%，收储资金约10.7、9.5、8.3万亿元，二手房价同比或由4月的-6.8%转正至+4%。 2、制造业：设备更新延续高增，但进一步提速有待消费品以旧换新政策落地、缓解 供需不平衡问题。分行业来看，低空经济政策加快落地提振交运设备投资（尤其是 航空、航天器）。 3、“基建增速偏强、实物工作量和资金面偏弱”的数据分化逐步走向弥合，预计Q2基建可能小幅降速但后续有望蓄势回升。一则地方加快专项债发行，二则央行 Q1货政报告未具体提化债且430政治局会议指向更好平衡化债和稳增长的关系，后续可能适度松绑高风险省份融资约束；三则发改委推动增发国债项目于6月底前开工建设；四则超长期特别国债有序发行。 消费：或有下沉 1、4月服零和社零增速均有下滑，前者可能与假期天数减少有关，后者我们倾向归因于高基数，主要考虑到2024年清明旅游数据不弱。分品类来看，必选消费好于可选消费。 2、2024年五一旅游量超预期、单价回落，从酒店价格数据来看可能出现了一定的 消费下沉，不同于2023年的“K型分化”（低端和高端较好、中端偏弱）。一方面 或在于出境游恢复较快挤出国内中高端消费；另一方面可能与中高端资产缩水有关，2023Q4金葵花及以上客户（含私行）的平均资产规模增速为-2.1%、较2023Q3下滑了0.9个百分点。 预期或将改善的又一证据：地产政策思路转变 近期报告中我们多次提示，“经济实质性改善仍需更多数据来验证，但中长期来看积极因素正在积聚，预期或将改善”。5月以来新的证据在于，地产政策从“三大工程”转向收储去库存，金融业增加值核算方式调整“去虚胖”，体现了“高质量发展”的要求。伴随地产和化债风险逐步释放，国内经济中长期的核心矛盾有望缓解，因而我们重申此前“预期或将改善”的判断。 风险提示：政策力度不及预期，美国经济超预期衰退。 目录 1、工业生产偏强，现代服务业维持韧性3 2、固投：地产思路转变，新质生产力延续高增4 2.1、地产：从三大工程转向收储去库存4 2.2、制造业：设备更新延续高增，低空经济加快落地5 2.3、基建：12省化债影响趋于显现6 3、消费：或有下沉7 4、预期或将改善的又一证据：地产政策思路转变8 5、风险提示9 图表目录 图1：外需改善支撑工业生产3 图2：生产偏强带来产销压力3 图3：4月生产端偏强，终端需求（基建、房地产、社零）普遍回落3 图4：新开工降幅收窄，竣工仍弱4 图5：销售回款底部企稳4 图6：十城商品房库销比与二手房价增速显著负相关5 图7：全国商品房库销比与二手房价增速相关性稍弱5 图8：十城商品房库销比好于18个月的合意水平5 图9：若全国库销比回至18，对应二手房价增速约+4%5 图10：设备更新增速仍高6 图11：低空经济政策提振交运设备投资6 图12：基建当月同比小幅下滑6 图13：铁路运输、水利投资增速边际改善6 图14：5月以来专项债发行明显提速7 图15：12省化债对基建有一定影响7 图16：服务消费好于商品消费7 图17：通讯器材、中西药品、日用品零售增速改善7 图18：2023年K型分化，2024年出现下沉8 图19：中高端群体资产可能缩水8 2024年4月工业增加值同比6.7%（预期5.5%），社零同比2.3%（预期4.6%），服务零售额累计同比8.4%，固定资产投资累计同比4.2%（预期4.7%）。其中，基建、制造业、房地产投资分别为7.8%、9.7%、-9.8%，对应预期为8.4%、10.1%、-9.3%。 1、工业生产偏强，现代服务业维持韧性 生产端：受益于外需改善和新质生产力扩张，工业生产偏强。4月工业增加值同比为6.7%、好于预期的5.5%，工业增加值环比季调为0.97%。受益于外需改善+新质生产力扩张，工业生产表现较好，该特征与4月PMI数据一致，但也需看到工业企业产销率仍有压力，1-4月产销率为95.6%，较前值小幅改善但仍处历史同期低位。分行业来看，汽车、计算机通信电子、交运设备等板块表现较好，工业增加值同比分别改善了6.9、5.0、4.6个百分点。 高基数制约服务业生产，现代服务业维持韧性。4月服务业生产指数同比增速为3.5%，较前值下降了1.5个百分点。分行业来看，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，金融业，交通运输、仓储和邮政业生产指数同比分别增长10.8%、6.1%、5.4%、4.3%。 图1：外需改善支撑工业生产图2：生产偏强带来产销压力 % % 工业企业:产销率 20 15 10 5 0 -5 -10 2021-042022-042023-042024-04 工业增加值累计同比 出口交货累计同比（右轴） 99 98 97 96 95 94 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 20192021202220232024 数据来源：Wind、开源证券研究所；注：2021年为两年复合增速数据来源：Wind、开源证券研究所 图3：4月生产端偏强，终端需求（基建、房地产、社零）普遍回落 % 近6个月经济数据当月同比，虚线表示两年复合增速 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 工 服 制 基 地 服 社 出 业 务业 造业 建 产 零 零 口 -20 数据来源：Wind、开源证券研究所；注：服务零售以餐饮作为替代 2、固投：地产思路转变，新质生产力延续高增 2.1、地产：从三大工程转向收储去库存 基本面延续偏弱。1-4月地产投资累计同比-9.8%，测算4月当月同比-10.5%。新开工底部小幅改善，销售、竣工仍处底部。 政策端供需协同发力，有利于扭转市场预期和信心。4月30日政治局会议以来，地产政策频出，包括统筹研究消化存量房产和优化增量住房、高能级城市放松限购、国务院吹风会做好保交房工作、央行三连发文调整房贷政策等。地产思路从三大工程转向收储去库存，符合我们在年度策略中指出的“三大工程”作为供给端政策与当前商品房供给过剩的基本面相矛盾，或可考虑“中央财政收储并投向保障房市场”。 5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款、利率1.75%，按本金60%发放再 贷款可拉动商业银行贷款5000亿元。往后看，需要重点关注收储主体会否从地方上升至中央、资金体量会否扩容等。 我们测算理想情况下，政府收储达到合意水平对应收储面积7.3亿平、资金 8.3-10.7万亿元，二手房价同比或转正至+4%。2024年4月全国住宅可售面积（期 房库存面积+现房库存面积）约19.9亿平、对应去化周期约29.8个月。根据自然资源部《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，18个月可能是商品住宅库存的合意水平，我们测算需要收储面积7.3亿平，按4月百城住宅均价16355元/平计并考虑折价10%、20%、30%，对应收储资金规模约10.7、9.5、8.3万亿元。 其次，历史数据显示，十城商品房库销比与房价增速显著负相关（新房、二手房的相关性分别为-0.81、-0.88），领先性约1-2个月，全国商品房库销比与之相关性稍弱。我们测算，若政府收储达到合意水平（18个月），二手房价同比有望从4月的-6.8%转正至+4%。 图4：新开工降幅收窄，竣工仍弱图5：销售回款底部企稳 % % 2525 00 -25-25 -50 2021-102023-012024-04 -50 2021-102023-012024-04 土地购置费商品房销售面积 房屋新开工面积房屋竣工面积 国内贷款自筹资金 定金及预收款个人按揭贷款 数据来源：Wind、开源证券研究所；注：2021年为两年复合增速数据来源：Wind、开源证券研究所；注：2021年为两年复合增速 图6：十城商品房库销比与二手房价增速显著负相关图7：全国商品房库销比与二手房价增速相关性稍弱 25 15 5 (5) (15) 0250 % 月 % 月 5 51510 10515 20 15(5)25 30 20(15)35 2011-032017-102024-05 70城二手房价格:同比 十大城市:商品房库销比(逆序,右轴) 2011-032017-102024-05 70城二手房价格:同比 全国:商品房库销比(逆序,右轴) 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 图8：十城商品房库销比好于18个月的合意水平图9：若全国库销比回至18，对应二手房价增速约+4% 10 70 8 城6 二4 手2 房0 : 价-2 同-4 % 比-6 -8 -10 y=-1.6286x+18.753R²=0.7701 6101418 十大城市:商品房库销比(月) 10 70 8 城6 二4 手2 房0 : 价-2 同-4 % 比-6 -8 -10 y=-1.0962x+23.677R²=0.6818 6101418222630 全国:商品房库销比(月) 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 2.2、制造业：设备更新延续高增，低空经济加快落地 1-4月制造业累计同比9.7%、较前值下行了0.2个百分点；其中设备更新延续韧性，1-4月设备工器具购置累计同比17.2%，但进一步提速有待消费品以旧换新政策落地、缓解供需不平衡问题。分行业来看，北京、山东、南京等地出台低空经济发展方案，对应交运设备投资累计同比改善了2.9个百分点至27.7%，其中航空、航天器及设备制造业累计同比为49.6%。 图10：设备更新增速仍高图11：低空经济政策提振交运设备投资 % 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 2018-042020-042022-042024-04 固定资产投资完成额:设备工器具购置:累计同比 交运设备制造业 有色金属冶炼及压延加工业 农副食品加工业金属制品业 纺织业化学原料及化学制品制造业 专用设备制造业通用设备制造业 计算机通信电子设备制造业电气机械及器材制造业 汽车制造业医药制造业 -1001020 3040 固定资产投资完成额:制造业:累计同比 1-4月制造业累计同比%较上月变动pct 数据来源：Wind、开源证券研究所；注：2021年为两年复合增速数据来源：Wind、开源证券研究所 2.3、基建：12省化债影响趋于显现 1-4月基建累计同比为7.8%，测算4月基建当月同比为5.9%、较前值下行了2.7个百分点，此前“基