保交房工作配套政策点评：中央层面出资让利，料将提振购房信心

事项： 2024年5月17日，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策的有关情况。 住建部提出四项保交房工作重点：（一）打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。（二）进一步发挥城市房地产融资协调机制作用。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”。（三）推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。（四）目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活。 央行推出四项政策措施：（一）设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。（二）降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。（三）取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。（四）下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点，如五年以上首套房个人住房公积金贷款利率从3.1%降至2.85%。 国信地产观点：1）拟设立3000亿元保障性住房再贷款，撬动5000亿元银行贷款，预期消化当前商品房库存量的10%。2）央行需求端三大利好政策齐发，首付比例的宽松程度已突破前两轮周期。3）自上而下多重政策叠加出击，既有效出资又真实让利，料将提振居民购房信心。4）投资建议：自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，首次中央层面联合发力，凸显支持房地产市场恢复健康的决心，信号意义积极明确。中长期看，楼市的真实复苏虽是房地产板块行情延续的充分且必要条件，但不边际恶化就不拖累政策博弈。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。 我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。 个股推荐保利发展、万科A、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份。5）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 拟设立3000亿元保障性住房再贷款，撬动5000亿元银行贷款，预期消化当前商品房库存量的10% 此次住建部提出的四项保交房工作重点中，除了继续按照市场化法治化原则保交房、推动符合“白名单”的项目进度、处置盘活存量土地以外，最引人关注的是推动消化存量商品住房。该工作延续了4月末中央政治局会议精神，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由央行设立保障性住房再贷款，规模为3000亿元，包含2023年1月央行设立的租赁住房贷款支持计划（向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市试点发放，市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给）的1000亿元额度。 再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次，央行按照贷款本金的60%发放给国开行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行，可带动银行贷款5000亿元。考虑到截至2024年4月末，全国已建成未出售的商品房库存面积74553万㎡，如按照2024年1-4月全国商品房销售均价9595元/㎡计算，货值约为71534亿元。考虑收购价格的合理折扣，预期约能消化当前库存量的10%。 图1：商品房待售面积及累计同比 图2：商品房销售面积及累计同比 需注意的是，再贷款使用标准较为严格。银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业（该企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台）发放贷款，以合理价格收购房地产企业（对不同所有制一视同仁）已建成未出售的商品房（严格把握满足工薪收入群体刚性住房需求的户型和面积标准），收购后还需迅速用作配售型或配租型保障性住房。 但不论如何，再贷款能切实加快存量商品房去化、增加保障性住房供给、改善房企资金状况、助力保交楼和“白名单”机制。我们期待后续央行出台《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》的正式文件，能披露更多落地细节并尽快推进实施。 央行需求端三大利好政策齐发，首付比例的宽松程度已突破前两轮周期 除设立保障性住房再贷款，央行还一次性释放三大政策以进一步优化个人住房贷款首付比例和利率水平： ①下调住房贷款最低首付比例5个百分点，将首套最低首付比例从不低于20%调整为15%，二套最低首付比例从不低于30%调整为25%，此前除北上广深等8个城市外的其他城市均已执行20%、30%的底线政策； ②不再设置房贷利率政策下限，此前首套房贷利率下限为五年期LPR-20BP但可根据各城房价表现动态调整取消，二套房贷利率下限为五年期LPR+20BP。③下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点，如5年以上首套利率为2.85%，约为当前五年期LPR3.95%的0.72倍。 央行对这三方面政策的上一轮调整还要追溯至2022年5月将首套房贷利率下限调整为五年期LPR-20BP、2022年9月将首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点（二套保持不变）、2023年8月将首套和二套最低首付比例统一调整为不低于20%和30%以及二套房贷利率下限调整为五年期LPR+20BP。虽然边际放松力度有限，但本轮政策的绝对宽松程度已经接近甚至突破前两轮周期：①2008年10月，央行宣布最低首付款比例调整为20%、房贷利率下限为基准利率的0.7倍；②2014年9月，央行、银监会联合出台“930新政”最低首付款比例为30%，房贷利率下限为基准利率的0.7倍。 图3：1年期及5年期LPR走势 图4：主流城市首套及二套房贷利率走势 图5：各能级城市首套房贷利率走势 图6：各能级城市二套房贷利率走势 自上而下多重政策叠加出击，既有效出资又真实让利，料将提振居民购房信心 虽然中长期购房需求尚有城镇化进程和改善置换的支撑，但短期必须应对居民房价上涨预期弱、收入信心不足、杠杆率已居高位的问题。2023Q4，居民预期房价上涨的比例仅12.3%，已连续10个季度低于历史均值25%，而收入信心指数也连续10个季度不高于荣枯线50%，居民杠杆率也已经接近发达国家平均水平。 此次中央层面多重政策集中释放，设立再贷款有效出资去库存，调降房贷利率真实让利，传递积极信号，料将提振居民购房信心。 图7：城镇储户对未来房价预期 图8：城镇储户对未来收入信心及就业预期指数 投资建议 自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，首次中央层面联合发力，凸显支持房地产市场恢复健康的决心，信号意义积极明确。中长期看，楼市的真实复苏虽是房地产板块行情延续的充分且必要条件，但不边际恶化就不拖累政策博弈。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。个股推荐保利发展、万科A、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份。 风险提示 ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明