央企物管标杆，内外兼修稳步前行

中海物业(2669.HK) 央企物管标杆，内外兼修稳步前行 房地产 2024年05月16日 推荐（首次） 股价：5.25港元 主要数据 行业房地产 公司网址www.copl.com.hk 大股东/持股中国海外集团有限公司/61.18% 实际控制人中国建筑集团有限公司总股本(百万股)3286.86 流通A股(百万股)0 流通B/H股(百万股)3286.86 总市值（亿元）156.96 流通A股市值(亿元)0 每股净资产(元)1.25 资产负债率(%)60.63 行情走势图 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 平安观点： 央企物管龙头，规模稳健扩张：中海物业隶属中国建筑集团有限公司旗下 中国海外集团，最早于1986年在中国香港开展物业服务，1991年进入内地市场，2015年10月在香港联交所主板上市，为中国领先物业管理公司之一。公司主要开展物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖四项业务，2023年收入贡献72.1%、16.4%、9.9%、1.5%，毛利润贡献68%、13.5%、16.3%、2.1%。收入利润稳健增长，2015-2023年营业收入、归母净利润复合增速25.4%、38.7%，2023年分别达130.5亿元、13.4亿元；管理规模逐年攀升，2023年在管面积升至4亿平米，处主流物企靠前水平。 内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行：公司股东方中建及中海集团财务 稳健、实力雄厚，提供平稳运行环境，多维度支持公司业务开展，包括积极销售持续交付，土储充足支撑发展，基于丰富房建、基建业务协助项目获取等。中建及中海集团房地产布局偏向核心城市，对物业费收缴、增值服务等开展亦有望形成正面影响。此外，公司市场化拓展持续发力，全业态服务能力增强，2023年新增外拓合约面积1.1亿平米，新增外拓合同额40亿元，处主流物企领先水平。2023年末第三方在管面积占比升至40.5%、非住宅在管面积占比升至30.1%。2023年公司整体满意度90分以上，保持行业标杆水平；公司严控收并购质量，以集团内资源整合为主，融合效果良好。 费用管控优势明显，现金流呈现改善：公司2023年综合毛利率15.9%，趋于稳定；销管费用率3%，维持主流物企较低水平。后续随着规模化、 数字化持续深入、精准用工提升人力资源配置效率，成本费用仍存优化空间。2023年经营性净现金流持续改善，年末现金及银行结余51.3亿元，同比增长24.3%。 投资建议：公司作为央企物管领先者，关联方财务稳健实力雄厚，公司 公 司报告 公 司首次覆盖报告 证券研究报告 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 11248 13051 15396 18129 21055 YOY(%) 45.9 16.0 18.0 17.8 16.1 净利润(百万元) 1129 1343 1559 1802 2079 YOY(%) 40.5 19.0 16.1 15.6 15.4 毛利率(%) 15.9 15.9 15.6 15.4 15.4 净利率(%) 10.1 10.4 10.2 10.0 9.9 ROE(%) 35.3 32.6 29.7 27.4 25.7 EPS(元) 0.34 0.41 0.47 0.55 0.63 P/E(倍) 13.9 11.7 10.1 8.7 7.5 P/B(倍) 4.9 3.8 3.0 2.4 1.9 自身品质优先外拓强势，费用管控优势明显，经营业绩持续向好，预计公司2024-2026年EPS分别为0.47元、0.55元、0.63 元，当前股价对应PE分别为10.1倍、8.7倍、7.5倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示：1）市场化拓展不及预期风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争可能导致公司项目获取不足，外拓项目盈利能力承压风险；2）增值服务发展不及预期风险：若宏观经济修复进程低于预期，增值服务需求释放相对有限，可能导致增值服务发展不及预期风险；3）盈利能力稳定性不及预期风险：由于人工成本刚性上升，市场化拓展竞争加剧，可 能导致公司单盘盈利承压，整体盈利能力稳定性低于预期风险。 正文目录 一、央企物管龙头，规模稳健扩张6 1.1起源香港辐射全国，股东方实力雄厚6 1.2多元业态布局，基础物管为主8 1.3规模稳健增长，排名居于前列11 二、内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行12 2.1关联方护航前行，全方位提供支撑12 2.2外拓持续发力，蕴藏发展潜能15 2.3注重服务品质，严控并购质量17 三、费用管控优势明显，现金流呈现改善19 四、盈利预测与投资建议21 五、风险提示22 图表目录 图表1中海物业发展历程6 图表2中海物业股权架构（截至2023年末）7 图表3中国建筑为具有全球竞争力的世界一流企业7 图表4中国建筑收入逐年增长8 图表5中国建筑收入构成8 图表6中海物业业务布局8 图表7中海物业收入构成9 图表8中海物业毛利润构成9 图表9中海物业住户增值服务收入构成9 图表10优你互联社区增值业务生态链10 图表11中海物业非住户增值服务收入构成10 图表12兴海物联发展历程10 图表13海博工程“一线五链”发展战略11 图表14中海物业历年营收及增速11 图表15中海物业历年归母净利润及增速11 图表16中海物业在管面积逐年增长12 图表17中海物业在管面积位居主流物企前列12 图表18中海物业新增在管面积中中建及中海集团贡献规模及比例12 图表19中建及中海集团地产销售金额13 图表20中建及中海集团地产销售面积13 图表21主流房企可售货值对比13 图表22中建及中海集团总土储变化13 图表23中海物业2020年新增外拓合约面积项目来源14 图表24中海物业2021年新增外拓合约面积项目来源14 图表25中国建筑经营性净现金流持续为正14 图表26中国海外发展三条红线保持绿档15 图表27中国海外宏洋集团三条红线保持绿档15 图表28中海物业存量在管面积中独立第三方占比提升15 图表29中海物业新增在管面积中独立第三方占比较高15 图表30中海物业新增外拓合约面积逐年增加16 图表31主流物企新增外拓合同额对比16 图表32中海物业新增外拓合约面积业态构成16 图表33中海物业新增外拓合约面积来源16 图表34中海物业部分外拓项目17 图表35中海物业四大服务子品牌17 图表36中海物业分地区收入构成18 图表37中海物业客户满意度及收缴率18 图表38中海物业上市以来仅进行集团内部项目收购18 图表39中海物业商誉及无形资产处主流物企中下水平19 图表40中海物业综合毛利率趋于稳定19 图表41主流物企毛利率对比19 图表42中海物业销管费用率处主流物企低位20 图表43主流物企ROE对比20 图表44主流物企2023年杜邦分析20 图表45中海物业现金及现金等价物持续增长20 图表46中海物业经营性净现金流改善20 图表47中海物业派息比例维持30%左右21 图表48主流物企股息率情况21 图表49公司盈利预测21 图表50可比公司估值22 一、央企物管龙头，规模稳健扩张 1.1起源香港辐射全国，股东方实力雄厚 中海物业为中国领先物业管理公司之一，最早于1986年在中国香港开展物业服务，1991年进入中国内地市场，2005年推出“中海·深蓝”高端物业管理品牌，2006年成功跨出国门，与越南胡志明市城市建设级开发商达成合作；2015年10月在香港联交所主板上市，2021年入选恒生物业服务及管理指数。作为中高端物业服务供应商，中海物业拥有近40年不动产与客户全生命周期管理服务经验，业务遍及港澳及内地154个主要城市，位列物业服务百强企业TOP10，第三方调查客户满意度保持行业标杆水平。 图表1中海物业发展历程 1986 1991 1995 1998 2005 2006 2010 2012 2015 2016 2017 2019 2022 2023 •提出“中海式物业管理现代化”，明确推进物业行业高质量发展的中海路径 •进行品牌焕新，提出“好时节好物业好社区”品牌主张 •成立中海物业集团商业物业管理事业部，运营商业物业管理业务 •兴海物联、优你互联两大服务平台全国上线 •旗下子公司一站式社区O2O平台“优你家“成立 •收购中建物业、中海宏洋物业管理有限公司；在香港联交所主板上市，股票代码：02669.HK •集团化运营，迈出中海物业专业化管理新一步 •全力打造高档商业物业管理旗舰——中海物业（商业物业）管理公司 •成功跨出国门，与越南胡志明市城市建设级开发商达成合作，开创国内物业管理国际化输出先河 •发布《中海物业发展战略白皮书》，引领行业发展；推出“中海·深蓝”高端物业管理品牌 •成立电梯公司，获得电梯“双A级”资质；成立楼宇科技公司 •首批获得物业管理一级资质企业，进入广州、上海 •进入内地市场，成立中海物业深圳公司 •创立自主品牌“中海物业”，在中国香港开展物业服务 资料来源：公司官网，平安证券研究所 中海物业隶属中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团，2023年末中国海外集团通过直接及间接方式合计持有公司61.18% 股权。 图表2中海物业股权架构（截至2023年末） 资料来源：公司公告，平安证券研究所 中国建筑集团有限公司正式组建于1982年，为中国专业化发展最久、市场化经营最早、一体化程度最高、全球规模最大的 投资建设集团之一；主要以上市企业中国建筑股份有限公司为平台开展经营管理活动，拥有上市公司8家，二级控股子公司 100余家。中国建筑经营业绩遍布国内及海外一百多个国家和地区，业务布局涵盖投资开发（地产开发、建造融资、持有运营）、工程建设（房屋建筑、基础设施建设）、勘察设计、新业务（绿色建造、节能环保、电子商务）等板块；2023年营收2.3万亿元、归母净利润543亿元，位列2023年《财富》世界500强第13位、中国500强榜单第4位，稳居ENR“全 球最大250家工程承包商”第1位。 图表3中国建筑为具有全球竞争力的世界一流企业 资料来源：公司公告，平安证券研究所 图表4中国建筑收入逐年增长图表5中国建筑收入构成 亿元 22,655 20,551 18,913 16,150 449 514 510 543 25,000 20,000 营收归母净利润 100% 80% 其他及分部间抵销勘察设计 房地产开发与投资基础设施建设与投资房屋建筑工程 15,000 10,000 5,000 0 2020 2021 2022 2023 60% 2020 2021 2022 2023 40% 20% 0% -20% 资料来源：公司公告，平安证券研究所资料来源：公司公告，平安证券研究所 1.2多元业态布局，基础物管为主 中海物业主要开展物业管理服务、住户增值服务、非住户增值服务、停车位买卖四项业务。2023年物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖业务收入占比分别为72.1%、16.4%、9.9%、1.5%，毛利润占比分别为68%、13.5%、16.3%、2.1%，整体呈现基础物管精耕、增值服务聚焦态势。 图表6中海物业业务布局 业务板块 主要内容 物业管理服务 为住宅小区（包括综合用途物业）、商用物业、政府物业及建筑工地等提供物业管理服务，如保安、维修及保养、清洁及绿化等 住户增值服务 提供社区资产经营（如租赁协助、房产交易代理、托管、公共空间租赁协助及自有产权房产租赁）、居家生活服务（以满足物业住户各方面生活需求）及商业服务运营（以满足商务用户需求） 非住户增值服务 为物业发展商及其他物业管理公司提供工程、审阅建筑图则、设备设施选型建议、交付前（如发展中物业 卖场