房地产：哪些城市土地供应量将缩减？

哪些城市土地供应量将缩减？ 4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，相关政策措施或可以围绕控制供给、加快去化两方面展开，由于新房供给的源头是土地供应，因此消化存量和优化增量的政策措施也需结合土地市场进行统筹安排。 政治局会议同日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确从做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应、继续大力支持保障性住房用地的供应、严格执行住宅用地收回的有关要求和层层压实责任等五个方面做好2024年住宅用地供应有关工作，要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让，并明确未来新增土地供给量与盘活存量土地规模高度关联。 本次自然资源部明确政策导向，在市场调整阶段，供给端更好地贯彻落实相关举措，或将加快市场实现新的供求平衡。在此过程中，地方政府“盘清家底”至关重要，只有捋清各城市存量规模才能科学决策，合理控制增量土地供给。 1、本次政策更加强调“人房地”要素联动，强调“市场+保障”用地统筹安排，将盘活存量土地规模作为增量供应依据 监管部门 文件名称 主要内容 一、做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接各地要立足当地经济社会发展、市场实际需求以及资源、环境、人口等约束条件，以人定房，以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。…，要依据住房发展年度计划确定的住房建设需求，编制2024年度住宅用地供应计划。二、合理控制新增商品住宅用地供应 关于做好2024 ...，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机 自然资源部 年住宅用地供 制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让， 2024年4月 应有关工作的 同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品 通知 住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。三、继续大力支持保障性住房用地的供应各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。…。二、科学编制、及时公开年度住宅用地供应计划（二）市、县自然资源主管部门应于每年四季度启动编制下一年度的住宅用地供应计划。要按照“以人定房、以房定地”的原则，对住宅用地供应总量、结构和布局等作出统筹安排，...。 关于进一步规 （三）各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑 自然资源部 范住宅用地供 面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。要因城施策安排计划总 2022年12月 应信息公开工 量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城 作的通知 市，应当控制商品住房用地供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。（四）坚持保障性住房用地应保尽保，...，大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜，供地计划中应单列租赁住房用地。各地要结合城市存量建 表：近几年监管部门出台涉及住宅用地供应的政策梳理 监管部门 文件名称 主要内容 设用地盘活利用与城市更新，合理调整相关区域内用地结构、比例和布局，...，增加优质地块供应，...。 •制定实施本年度住宅用地分类调控目标。地级以上城市、地州盟所在地 自然资源部2019年4月 关于做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作的通知 和百万人口以上县（县级市），根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月），结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。一、合理安排住宅用地供应（一）强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。...要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，...。（三）保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以 关于加强近期 上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加 住建部国土 住房及用地供 供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。...。 资源部 应管理和调控 二、科学把握住房建设和上市节奏 2017年4月 有关工作的通 （六）增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度，培育和 知 发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。...。三、加大住房保障力度（七）扎实推进棚户区改造。...，加快棚户区改造项目建设，...，确保完成2017年600万套棚户区改造任务。统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。...。（八）继续发展公租房、共有产权房。...，实行实物保障与租赁补贴并举，推进公租房货币化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应，扩大公租房保障范围。...。 数据来源：官方网站，中指研究院综合整理 早在2017年，国土资源部与住建部就已联合发文，要求强化“五类”调控目标，合理安排住宅用地 供应。并在2019年也发布通知，要求消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。 2022年12月，自然资源部印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，一方面，强调按照“以人定房、以房定地”的原则，对住宅用地供应总量、结构和布局等作出统筹安排，另一方面，结合住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，商品住房去化周期、土地流拍率、市场需求情况等，确定商品住房用地供应规模，对于已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，明确应当从严压缩计划规模直至暂停供地。 今年4月底，自然资源部再次发文，要求做好2024年住宅用地供应有关工作，进一步明确政策导向，跟过去几次政策相比，本次政策也有几个方面的亮点： 一是，更加强调“人房地”要素联动，强调“市场+保障”用地统筹安排。做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接放在了《通知》首要位置； 二是，各地未来新增住宅用地供应量依赖于当下商品住宅去化周期和盘活的存量土地规模，盘活存量土地成为重要依据； 三是，大力支持保障性住房用地供应，强调要在供地计划中“优先安排、应保尽保”，并指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。 2、部分城市可售库存出清周期较长，短期去化压力较大 表：核心一二线城市常住人口变化及可售库存出清周期 等级城市 2023年 常住人口(万人) 2023年 人口增量(万人) 截至2024年4月末可售面积(万m²) 截至2024年4月末出清周期 (月，按近12个月月均销售计算)↑ 截至2024年4月末出清周期(月，按近6个月月均销售计算) 一线 上海 2487 11.6 798 7.8 9.0 北京 2186 1.5 1068 19.4 21.7 广州 1883 9.3 1188 21.5 24.8 深圳 1779 12.8 530 21.9 24.9 二线 南昌 657 3.0 149 7.6 8.2 杭州 1252 14.6 638 8.4 9.2 西安 1308 8.2 804 11.7 12.0 合肥 985 21.9 343 12.3 16.2 重庆 3191 -21.9 604 13.8 16.9 长沙* 1042 18 673 15.5 20.4 成都 2140 13.5 2205 15.8 18.4 长春 910 3.7 648 17.4 18.7 苏州 1296 4.7 700 17.6 21.0 天津 1364 1.0 1220 18.0 19.5 济南 944 1.9 1105 19.5 23.0 武汉 1377 3.5 1654 19.7 23.9 温州 976 8.2 997 20.9 20.8 福州 847 2.1 1085 21.9 21.2 宁波 970 7.9 811 22.2 24.5 青岛 1037 2.9 1922 22.9 29.0 厦门 533 1.9 306 23.8 25.6 贵阳* 622 -11.6 876 24.7 34.6 南京 955 5.6 814 25.7 31.0 无锡 750 0.4 468 27.5 29.6 沈阳 920 5.7 1050 27.7 31.8 注：*表示人口数据为2022年数据。 数据来源：中指数据CREIS 本次自然资源部发文明确“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时 下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照‘盘活多少、供应多少’的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积 （包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限”，可以看出，政策侧重控制库存量较大城市的新增土地供应量。 本次政策是积极落实4.30中央政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体体现。由于新房供给的源头是土地供应，因此政策也需结合土地市场进行统筹安排。各地新增土地供应规模与商品住宅去化周期、盘活存量土地关联，或是控制供给的有力举措。 从已取预售证未售库存来看，根据中指数据，截至2024年4月末，50个代表城市商品住宅可售面 积3.36亿平米，按近12个月月均销售面积计算，可售库存出清周期为20.6个月，已达到上一轮“去库 存”以来的出清周期高点，其中，部分城市出清周期超36个月。若考虑广义库存（已取证可售库存+已 开工未取证库存+未开工库存），不少城市库存去化周期或更长。在此情况下，地方政府未来有必要结合 当地实际情况，切实落实以人定房、以房定地的要素联动机制，将增量土地供应与城市库存及实际住房需求挂钩，并加大存量土地盘活力度。但政策也需避免一刀切，因为当前城市内部的不同区域之间分化 现象也较为严重，需要结合市场实际情况进行土地供应的合理规划。 值得关注的是，本次政策强调符合条件的城市“盘活多少、供应多少”，年内盘活的存量商品住宅用地面积包括竣工和收回的面积，一般情况下，项目从开工到竣工时间较长，年内能实现竣工的项目基本为过去两年已经开工建设的项目，本次盘活存量面积包含竣工面积将有利于项目加快竣工进程，促进项目交付。 另外，结合人口来看，“人房地”要素联动机制加速建立，人口外流的城市新建住房供应力度或有减弱，未来新增土地供应也将受到制约。 城市 2023年 2024年 宅地供应计划 (公顷) 宅地推出(公顷) 宅地成交(公顷) 宅地成交规划建面 (万㎡) 新建商品住宅销售面积(万㎡) 宅地和住宅销售面积对比 宅地供应计划 (公顷) 同比 一线城市 广州 549 324 215 647 784 小于 501 -9% 北京 300 315 296 582 749 小于 300 0% 上海 555 410 389 894 1378 小于 493 -11% 深圳 205 36 30 129 319 小于 / / 二线城市 无锡 335 283 2