购物中心开业活动策划全案

1 目录 项目解读经营指标开业预热开业方案稳场方案费用分解 1.1 区域概述 长安 西安市长安区地处关中平原腹地，东连蓝田县，南接柞水县，西接鄠邑区，北靠雁塔区、灞桥区和未央区。 阎良区 高陵区 临潼区 未央区 新城区莲湖区灞桥区 碑林区 雁塔区 蓝田县 周至县 鄠邑区 长安区 1.2 区域人口 西安常住人口2020年有较大跃升，2021年全市常住人口1316万，其中雁塔区、长安区（162万）居全市之首，城内区域城镇居民可支配收入超全国平均水平； 从社零总量看，项目所在长安区（人均可支配收入4.7万元）位于全市中游，由于人口基数和经济基础深厚，未来商业发展仍有较大提升空间。 行政区 雁塔区 长安区 未央区 西咸新区 灞桥区 莲湖区 碑林区 临潼区 新城区 鄠邑区 周至县 蓝田县 高陵区 阎良区 常住人口（万人） 209 162 159 131 103 103 77 68 62 56 56 50 46 31 1.3 商圈概况 周边成熟商圈距离本场5km或以上距离，5km范围内存量商业约60.5万㎡，待开业项目约21万㎡；3公里以内商圈以阳光天地商圈、长安万科商圈为主，强竞品项目以阳光天地、长安万科广场为主要竞品； 高新商圈 小寨商圈 大雁塔商圈 9.5km 5.5km 10km 已开业项目未开业项目 已开业项目高新万达广场 未开业项目金旅城·体育之窗 益田假日里 兰岛广场 立丰城 绿地缤纷荟 阳光天地购物中心 西安荟聚 5km 澳堡时代广场 长安万科广场 3km 项目名称 与本案距离 开业时间 体量（万㎡） 2022 年日均客流 阳光天地购物中心 0.5km 2015/11 9 15677 长安万科广场 3km 2021/8 6.5 12417 绿地缤纷荟 3.5km 2018/4 3 9799 益田假日里 3.6km 2019/12 8 14788 澳堡时代广场 4.9km 2015/3 3 6889 立丰城LECITY 4.9km 2020/11 16 21750 高新万达广场 5.3km 2017/11 15 30928 兰岛广场 6km 2018/9 7.2 13309 项目周边商圈分布情况项目周边5km项目分布及概况 数据说明：“2022年日均客流”为2022年1月-11月日均客流。数据来源：2022年赢商网市调报告 1.3 劣势： 1、露天及街区部分夏季及冬季游逛舒适度一般； 2、基础设施定期维护欠缺； 3、外广场面积小，无法利用； 优势： 1、先发优势——长安区首个大型综合体项目，填补区域商业空白； 2、区位条件较好——周边住宅小区及产业园围绕，有人口及消费力支撑； 3、业态品类“大而全”，品牌选择丰富 4、营销升级，全年近百场PR及SP活动，持续营造周边全客群吸引力 竞品分析 西安阳光天地购物中心：西安长安区首个“大而全”商业综合体，六年间定位、品牌、营销持续焕新，持续吸引周边全客群。 西安阳光天地购物中心 项目类型 购物中心 开业状态 已开业 开业时间 2015年11月 商业建筑面积 9万㎡ 项目运营商 阳光城集团股份有限公司 商业楼层 -1层到4层 主力品牌 永辉超市、奥斯卡影城、H&M、DM大米王国、VK健身俱乐部 品牌总数 300+ 项目定位 西安长安区一站式购物体验 目标客群 周边年轻及年轻家庭客群 1.3 劣势： 1、街区、半露天设计，天气、气候对游逛舒适性干扰较大 优势： 1、街区式涉及为客群创造良好的社交场所 2、业态规划平均，可游逛性较高 3、引入多个区域首店，焕新客群品牌体验 4、营销推广力度较大，持续PR及SP活动引流 竞品分析 西安长安万科广场：以场景力、营销力、品牌提升打造更好玩的消费街区，为年轻客群提供更具品质的消费内容。 西安长安万科广场 项目类型 购物中心 开业状态 已开业 开业时间 2021年8月 商业建筑面积 6.5万㎡ 项目运营商 印力商用置业有限公司 商业楼层 1层到6层 主力品牌 海底捞、优衣库、华润万家、UME国际影城、乐天大世界 品牌总数 130+ 项目定位 长安都市生活方式新地标，西部大学城生活到访新趣处 目标客群 周边时尚潮流年轻人、常驻客群 1.3 竞品客流分析 3公里范围内强竞品：阳光天地客流明显高于长安万科，日均客流1.7万人次；长安万科日均客流1.2万人次； 25000 2021年-2022年11月各竞品客流变化 阳光天地长安万科广场 20000 15000 1990919606 19067 19288203521921619815 16254 1708916865 14939 16287 15238 14518 195252052419947 18760 1515714808 18092 17731 15805 14620 1389143790 10000 9185 1277412169 10444 9601 8208 1097911342 91748900 11747 13209 5000 1月 2月 3月 4月 5月 6月7月2021 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月2022年 7月 8月 9月 10月 11月 阳光天地 19909 19606 19067 19288 20352 1921619815 16254 17089 16865 16287 10444 8208 15238 10979 14518 19525 20524 19947 18092 17731 13894 13790 长安万科广场 9185 14939 12774 12169 9601 3060 9174 8900 11342 15157 18760 14808 11747 15805 14620 13209 0 3060 数据说明：“2022年日均客流”为2022年1月-11月日均客流。数据来源：2022年赢商网市调报告 9 1.3主要竞对客源到访热力图 阳光天地到访热力图长安万科到访热力图 雁塔西高新区科技园 5km 3km 电子城 细柳街道 雁塔西高新区 科技园电子城 5km3km 西安高新区杜城 细柳街道 三星 西安高新1区km 东祝 杜城 西长安街 三星东祝 1km 大学城 西长安街 对周边板块渗透：阳光 天地对周边板块渗透率 兴隆街道五星街道西五星街道东 大学城 兴隆街道 五星街道东黄良街道王曲街道子午街道 高，核心辐射西北5km板块；长安万科主要辐射周边高校 对top10板块平均渗透率13.68%平均到访频次1.78 对top10板块平均渗透率9.03%平均到访频次1.63 西安高新区 东祝三星 兴隆街道大学城细柳街道 杜城五星街道东五星街道西 雁塔西 23.82 20.51% 18.0%3 15.6%7 13.06% 12%.35 %9.52% 9.15% 8.51% 6.13% 大学城黄良街道西长安街兴隆街道 东祝子午街道 杜城五星街道东细柳街道王曲街道 11.41 %9.30% 7.07% 6.44% 6.05% 5.86% 5.60% 4.86% 4.71% 29.03 % 1.3 竞品客群分析 客群年龄：长安万科广场19-24岁年轻客群占比突出，靠近大学城；阳光天地25-34岁客群占比明显，周边居住区较多；家庭结构：长安万科年轻客群占比突出，阳光天地以年轻家庭客群为主，其次是年轻客群； 60% 竞品到访客群年龄分布情况 19-24岁25-34岁35-44岁45-54岁55岁以上 60% 竞品到访客群家庭结构 年轻客群年轻家庭成熟家庭 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 0% 阳光天地 长安万科广场 益田假日里 高新万达广场 10% 0% 阳光天地 长安万科 益田假日里 高新万达 1.4 客群画像 3公里常驻客群以男性为主，年龄段集中在19-44岁年轻及年轻家庭客群，高学历客群占比突出；已婚比例近6成，有孩家庭占比约4成，其中小孩年龄主要集中在0-12岁，为小太阳家庭。 年龄分布 周边1km周边2km整体围栏范围 周边3km 周边1km 周边2km 近距离年轻客群占比更突出 19.3%18.9% 13.5% 38.7%38.1% 32.2% 27.8% 26.1%24.6% 14.9% 12.9% 12.0% 7.4% 7.1%6.5% 19-24岁 25-34岁 35-44岁 45-54岁 55岁以上 男性 54.2% 53% 53% 家庭结构 周边1km周边2km整体围栏范围 47.79% 43.30% 44.26% 34.31% 37.31% 32.18% 22.38% 20.03% 18.43% 性别 女性 45.8% 46% 47% 年轻客群年轻家庭成熟家庭 1.5 住宅小区：项目周边5km住宅小区密布，价格较高小区集中项目东北面；近距离3km以内大盘整体质素较高，价格高于全区均价。 辐射客源 项目周边5km住宅分布情况项目周边5km户数排名TOP50住宅小区 与本案距离范围 与本案距离 名称户数 （km) 项目均价 与本案距离范围 名称 满堂悦MOMA北沈新世纪（公寓） 锦业公寓 春天花园 户数 3561 6496 3421 4127 与本案距离项目均价（元 （km) 3.4 3.5 3.6 3.6 /㎡） 21000 8000 14000 3-5km 整体均价17320元/ （元/㎡） 国宾中央区天地源枫林意树万科翡翠国宾 缤纷南郡 1km以内 整体均价20 紫薇田园都市135000.519000 盛世长安47660.816400 29000 13150 800元/㎡ 12500 2.5 20000 江林新城 5244 3.6 12620 西北大学长安校区家属92562.9/西安邮电大学长安校区东 院区家属院35203.714100 林隐天下38000.625000- 万科城 5km 满悦堂MOMA 绿地世纪城 新里仕嘉公寓 天地源万熙天地 融侨馨苑 3km 1km 融创天朗珑府 万科高新华府 海亮新英里 金地西沣公元 绿地世纪城新里仕嘉公55003.024425 寓 逸翠园 9000 1.4 31000 融创西安宸院 7855 1.3 24000 金地西沣公元 7300 2.0 22500 西沣馨苑 6084 2.0 12620 国色天香49582.023100 缤纷南郡 4938 3.7 25300 创汇社区 16876 4.0 8000 金泰假日花城 4804 4.0 21550 美寓华庭 2664 4.0 16300 万科翡翠国宾 2773 4.0 33000 万景荔知湾 8866 4.2 15500 天地源万熙天地 4133 4.3 21500 联盟新城 3529 4.3 11900 林隐天下 融创西安宸院 雅居乐铂琅峯国色天香 1-3km 整体均价19240元/ 悦美国际48612.918300 ㎡雅居乐铂琅峯 4247 2.0 23000 万象春天 7200 4.5 17000 海亮新英里 4162 1.6 22000 木塔寨 2829 4.5 10000 国宾中央区38314.422000 ㎡紫薇尚层 3091 4.5 18500 茶张馨苑 2856 4.5 8250 万科高新华府46371.923200 天地源枫林意树 3415 4.6 34900 中铁铂丰尚都城 4093 4.6 16000 茅坡新城39872.48180 华安紫竹苑 3374 4.6 15800 挚信樱花园 3204 1.5 12000 万达西安one 8326 4.6 18000 融创天朗珑府 3132 1.4 22600 中南春风南岸 3564 4.7 16500 西大家属院33243.010000 裕昌太阳城 2783