房地产行业点评报告：自然资源部政策点评：限制供给消化库存，积极落实政治局会议精神

自然资源部关于2024年住宅用地供应的通知

一、政策背景与目标

• 政策发布：2024年4月30日，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。
• 主要目标：
  • 确保年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接。
  • 合理控制新增商品住宅用地供应量。
  • 加强对保障性住房用地的支持。

二、80大中城市住宅用地影响分析

• 受影响城市数量：预计有48座城市将减少或暂停宅地供给。
• 具体措施：
  • 商品住宅去化周期超过36个月的城市，将暂停新增商品住宅用地出让。
  • 去化周期在18个月至36个月之间的城市，新出让面积将与已盘活的存量面积挂钩。

三、去化周期与库存压力

• 2023年表现：全国商品住宅销售金额较2021年高点下降36.7%，库存压力显著。
• 库存状况：
  • 截至2024年3月末，80大中城市可售面积达到4.88亿平方米，去化周期27.2个月，较2023年增长8.4个月。
• 影响：库存压力抑制了需求端政策效果，导致开发商减少拿地开工投资，压低房价，形成恶性循环。

四、历史周期分析

• 库存下降趋势：历史数据显示，库存下降有助于供需关系健康，推动销售进入正向循环。
• 案例参考：2014-2017年去库周期中，库存水平显著下降，供需关系转好，市场逐步恢复。

五、投资建议与风险提示

• 投资策略：
  • 推荐财务稳健、土储集中在核心城市的优质房地产企业，如保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产等。
  • 关注拥有优质物业资产、现金流有望改善的房企，如新城控股、龙湖集团等。
  • 推荐物业管理公司，如华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务。
  • 考虑代建及中介公司，如绿城管理控股、贝壳。
• 风险提示：
  • 房地产调控政策放宽可能低于预期。
  • 行业下行持续，销售可能不达预期。
  • 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。