政治局重磅定调，迎来新一轮政策红利

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（4.27-5.3）申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+7.8%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+12.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.4%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+8.3%和+12.2%。 自然资源部发文要求合理控制新增商品住宅用地供应。本周（4.27-5.3）全国300城宅地成交建面131万㎡，单周环比-72%，单周同比-83%，平均溢价率2%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面5397万㎡，累计同比-50%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售备案数据延后，同环比均下降。本周（4.27-5.3）35个城市商品房成交合计204万平米，周环比-31%，周同比-14%。其中：一线城市周环比-58%，周同比-43%；二线城市周环比-20%，周同比-6%；三四线城市周环比-23%，周同比+20%。 本周二手房成交环比下降，同比上升，二手房持续以价换量。本周（4.27-5.3）15个城市二手房成交合计110万平米，周环比-47%，周同比+30%。其中：一线城市周环比-36%，周同比+50%；二线城市周环比-50%，周同比+31%；三四线城市周环比-54%，周同比-36%。 政治局会议提出消化存量房产和优化增量住房。本次政治局会议要点一“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”， 即“去库存”，此前中央类似的提法是2015年12月“要化解房地产库存”和2016年4月“有序消化房地产库存”，随后棚改开始发力，后续或与保障房相结合，开启新一轮去库存措施。要点二“压实各方责任，做好保交房工作”，预计后续金融支持有望加码，房地产融资协调机制将持续落地，保交付对修复群众购买新房的信心至关重要。要点三“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，预计高能级城市的限制性措施逐步放开，改善型需求将被重点满足，有利于好产品好服务的房企。 供需两端齐发力，行业企稳有信心。近期多个核心一二线城市出台的系列供需政策契合政治局会议精神，在供给 端减少库存压力较大区域的供地，鼓励供应高质量地块，开发高品质住宅，适应新发展模式下商品房保障房的区别定位。在需求端，结合房地产市场供求关系的重大变化，各地因城施策且部分政策实现跨区域联动。当前核心城市政策空间足且力度不断加大，有望率先企稳。我们坚定核心城市政策逐步宽松的判断，政策范围及力度不断加大正在得到验证，预期五月更多宽松政策或将加速落地。 投资建议 四月末政治局会议重磅定调后，行业迎来新一轮政策东风，需求端多个核心城市快速响应，供给端自然资源部要求遏制宅地供应不合理增长，同时后续或有去库存配套措施落地，加快行业筑底企稳的进程。推荐受益于深耕高能级 城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展；推荐受益于政策利好不断 落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 4月末政治局会议重磅定调4 核心城市供需政策齐发力5 行情回顾6 地产行情回顾6 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交9 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻16 非开发公司动态16 行业估值17 风险提示19 图表目录 图表1：本次政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”4 图表2：近期供给端政策偏向少供给、高质量供给5 图表3：近期高能级一二线城市需求端政策进一步放松5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表14：35城新房成交面积及同比增速9 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表22：12城商品房的库存和去化周期11 图表23：12城各城市能级的库存去化周期11 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期12 图表25：地产行业政策新闻汇总12 图表26：地产公司动态14 图表27：物管行业资讯16 图表28：非开发公司动态16 图表29：A股地产PE-TTM17 图表30：港股地产PE-TTM18 图表31：港股物业股PE-TTM18 图表32：覆盖公司估值情况18 4月末政治局会议重磅定调 政治局会议提出消化存量房产和优化增量住房。本次政治局会议要点一“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，即“去库存”，此前中央类似的提法是2015年12月“要化解房地产库存”和2016年4月“有序消化房地产库存”，随后棚改开始发力，后续或与保障房相结合，开启新一轮去库存措施。要点二“压实各方责任，做好保交房工作”，预计后续金融支持有望加码，房地产融资协调机制将持续落地，保交付对修复群众购买新房的信心至关重要。要点三 “结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，预计高能级城市的限制性措施逐步放开，改善型需求将被重点满足，有利于好产品好服务的房企。 图表1：本次政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施” 时间 涉及房地产的主要内容 2019年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 2019年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 2019年12月 —— 2020年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年12月 促进房地产市场平稳健康发展。 2021年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2021年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策 2021年12月 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2022年4月 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022年7月 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022年12月 —— 2023年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 2023年7月 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 2023年12月 —— 2024年4月 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 来源：中国政府网，新华社，光明网，央广网，央视网，新京报，国金证券研究所 核心城市供需政策齐发力 供需两端齐发力，行业企稳有信心。近期多个核心一二线城市出台的系列供需政策契合政治局会议精神，在供给端减少库存压力较大区域的供地，鼓励供应高质量地块，开发高品质住宅，适应新发展模式下商品房保障房的区别定位。在需求端，结合房地产市场供求关系的重大变化，各地因城施策且部分政策实现跨区域联动。当前核心城市政策空间足且力度不断加大，有望率先企稳。我们坚定核心城市政策逐步宽松的判断，政策范围及力度不断加大正在得到验证，预期五月更多宽松政策或将加速落地。 图表2：近期供给端政策偏向少供给、高质量供给 日期 城市/部委 政策内容 2024/4/28 成都 对住宅及商服类用地供销比偏高的区域，适当减少用地供应；推动郊区（市）县开发低密度、高品质住宅产品，进一步加大高品质住宅供给 2024/4/29 自然资源部 商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。 2024/4/29 大连 积极推出优质地块，合理确定土地出让底价和商业配比 2024/5/1 无锡 优化土地出让政策，促进土地有序开发；提升改善型住宅建设，优化相关规划建设指标 来源：各政府官网，国金证券研究所 图表3：近期高能级一二线城市需求端政策进一步放松 日期 城市 政策类型 政策内容 2024/4/28 成都 取消限购 全市范围内住房交易不再审核购房资格 2024/4/29 大连 以旧换新 指导市房地产相关协会为购房人与房地产开发企业、品牌二手房经纪机构搭建房屋卖旧买新联动平台，制定活动方案，在全市范围内推行住房“换新购”模式 购房补贴 出售自有住房后并在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区购买新建商品住房的个人，政府按照出售自有住房建筑面积给予100元/平、按照购买新建商品住房建筑面积给予200元/平的购房补贴。 2024/4/30 天津 放松限购 在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。实行按区认定住房套数，鼓励各区因区施策。 2024/4/30 北京 放松限购 以下居民家庭或成年单身人士，在五环外可新购1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：1.本市户籍居民家庭，已在京拥有2套住房的；2.本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；3.连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。 2024/5/1 无锡 降首付比例 购买第二套自住住房申请住房公积金贷款，首付比例从40%调整为20% 以旧换新 以旧换新不受限售2年的限制，给予最高不超过10万元的契税补贴 2024/5/1 南京 公积金