政治局会议点评：新增消化存量，静待政策落地

房地产开发 政治局会议点评：新增消化存量，静待政策落地 证券研究报告|行业点评 2024年05月01日 事件：4月30日，中共中央政治局召开会议。 从大方向来说，本次会议较2023年中央重要会议并没有明显转变，依然是构建房地产发 增持（维持） 展新模式、追求地产供需关系的平衡。相对新的提法是“人民群众对优质住房的新期待，统 筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。代表政策在供给侧有了新的发力方向。但对比2014、2015年宽松周期，本次会议表述是“统筹研究”，而不是2014年住建部领导“千方百计去库存”或2015年政治局会议“要化解房地产库存”，表述上有一定差异。“消化存量”后续可能落地的方向是成立统一平台收储。（1）无论是中央成立统一平台， 或者中央推动地方政府成立平台去收储存量，背后资金依然大部分需要由中央层面解决，单 纯依靠地方财政很难推进。此种方式的最大核心，在于中央层面资金支持的总量，而不在于资金投放的渠道。（2）收购对象可分为开发商的累积的新房房源库存、开发商的未动工库存地块。我们不认为，二手房会成为这类政策的主攻对象，原因在于二手房是非标产品，难以统一定价获取，且分散获取的二手房也很难转为可供统一管理的保障房，管理效益较差。 （3）假设收储开发商库存新房房源转为保障房，依然面临供给流向可售市场还是可租市场 的问题，收储量天然不宜过大。我们认为，除了开发商库存新房外，未动工地块也是一条路径，收储之后，既不会流向市场影响供给，又可以帮助开发商回流现金，减轻库存压力，直 行业走势 16% 0% -16% -32% -48% 房地产开发沪深300 接优化资产负债表。 2023-052023-082023-122024-04 收储有过尝试，实操层面仍需克服诸多难点，关键在于支持资金的到位。第一种是在2023 年央行试点住房租赁团体购房贷款，额度1000亿元下放至试点城市用以收储。该贷款平均利率偏高，较难覆盖当前住宅的租金回报率，如果在市场化原则下政府收储可能面临无房可收的局面。因此资金利率需进一步降低，且应充分考虑市场化原则问题，包括收购价格如何确定等实操规则。第二种是以郑州为首的多个城市推出的“以旧换新”模式。郑州提出2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。一方面政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，面向市场收购二手住房并促成“以旧换新”；另一方面通过政策鼓励，促进二手房经纪机构、开发商和换（购）群众协同参与，促进市场化“以旧换新”。第二种模式不乏其他城市尝试，但收效甚微。而前者依赖于资金的到位。 从“优化增量”来看，保交楼和优质住房是主攻方向。2024年的保交楼的主要增量推手是城市房地产融资协调机制“白名单”落地的项目。根据人民日报，截至3月末，商业银行对 协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个， 总金额超过5200亿元（审批额度而非落地金额）。“优质住房”理论上利好注重品质优先的房企，但限价政策不完全打开、地价下行幅度不及房价下行幅度利润空间被压缩到极致、销售萎靡三大因素始终压制着所有的品质优先的房企。在销售有起色的情况下，利润空间打开的背景下，品质房企才能真正以品质取胜。 “三大工程”虽然并没有在此次会议中提及，但预计仍然是重点方向，包括不断审批上报项目、审批额度、落实下放资金。但是，如我们此前在报告中所阐述，城中村改造的周期较长，产生效益的速度较慢，保障房一方面不宜大干快上，另一方面廉价土地资源的稀缺依然是保 障房的阻力。 我们对政策的预测：我们对政策的预测依然承袭过往，即政策不会不到。今年年内有希望继续推进的政策包括：需求侧继续加码一线（限购区域、社保年限、商业、首付比例）、房贷利率下行、交易税费进一步下调等；供给侧，成立平台收储新房转为保障房；三大工程继续 推进。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+ 极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W17：本周新房成交同比-44.9% 4月政治局会议如何展望？》2024-04-28 2、《房地产开发：2024W16：本周新房成交同比-47.6% 3月全国房价延续跌势》2024-04-21 3、《房地产开发：1-3月统计局数据点评:销售额同比-27.6%，开发投资额同比-9.5%》2024-04-16 请仔细阅读本报告末页声明 图表：历次政治局会议涉房内容 会议时间 房地产相关 风险防范 2021/12/6 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 - 2022/4/29 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。 2022/7/28 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 要统筹发展和安全，坚持总体国家安全观，切实扛起防范化解风险的政治责任，牢固树立底线思维，提高对重大风险的预见、应对、处置能力。 2022/12/7 - 要有效防范化解重大经济金融风险，守住不发生系统性风险的底线。 2023/4/28 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。 2023/7/24 要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 要切实防范化解重点领域风险。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。 2023/12/8 统筹新型城镇化和乡村全面振兴。推动城乡融合、区域协调发展。 要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。 2024/4/30 继续坚持因城施策。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。 资料来源：中央政府网站，国盛证券研究所 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在10%以上 国盛证券研究所 北京上海 地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产 广场东塔7层邮编：100077 邮箱：gsresearch@gszq.com 地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22 栋 邮编：200120 电话：021-38124100 邮箱：gsresearch@gszq.com 南昌深圳 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦邮编：330038 传真：0791-86281485 邮箱：gsresearch@gszq.com 地址：深圳市福田区福华三路