2024年一季报点评：毛利率影响业绩，拿地聚焦高能级

公司点评●房地产开发 2024年04月30日 毛利率影响业绩，拿地聚焦高能级 --2024年一季报点评 核心观点： 保利发展(600048) 推荐 (维持) 事件：公司发布2024年一季报，2024年一季度公司实现营业收入497.49 亿元，同比增长24.51%；归母净利润22.24亿元，同比下降18.28%。 毛利率下滑影响业绩：公司2024年一季度实现营收497.49亿元，同比增长24.51%；归母净利润实现22.24亿元，同比下降18.28%。业绩下降主要由于：1）受项目结转毛利率下降的影响，2024年Q1整体毛利率为18.64%，较去年同期下降3.23pct；2）权益比例下降，2024年少数股东损益占净利润的43.46%，较去年同期升高11.59pct。期间费用上，公司2024年Q1的销售费用率和管理费用率分别为2.30%、1.93%，分别较去年同期下降0.18pct、0.46pct，两费率均有所下降。 销售下滑拿地聚焦高能级：销售方面，2024年Q1公司实现销售面积 366.87万方，同比下降41.84%；销售金额629.84亿元，同比下降44.81%，全口径销售金额为全行业第一；对应销售均价17168元/平米，同比下降5.11%，行业销售整体承压下，公司的销售量价均有下跌。拿地方面，公司2024年Q1新增4个项目，分别位于天津（1个）、西安（2个）、太原 （1个），均为高能级城市。新增土储计容建面59万方，总地价50.29亿元，楼面价8501元/平米，对应地售比为0.50。权益总地价为46.72亿元，对应的权益比例92.9%，其中除太原项目外，其他3个项目均为100%拿地，公司拿地维持高权益比例。2024年一季度，公司新开工面积283万方，竣工面积542万方，同比分别增长42.9%、5%，新开工和竣工均 好于市场整体水平。截至2024年一季度末，公司共在建面积8150万方， 待开发面积5758万方。 现金维持充足：公司第一季度实现销售回笼576.51亿元，综合回笼率91.53%，截至2024年一季度末，货币资金余额1295.54亿元，现金维持充裕。公司近期成功发行2024年度第三期中票，融资规模25亿元，票面利率2.95%，融资成本维持低位，体现公司融资优势。 投资建议：2024年Q1公司营收增长，受毛利率下滑和权益比例降低的影响，业绩有所下滑。行业整体承压的背景下，公司2024年一季度销售量价均下跌。拿地聚焦核心，新增项目均为核心城市。财务方面，一季度实现高综合回笼率。我们维持公司2024-2026年归母净利润126.23亿元、131.05亿元、134.29亿元的预测，对应EPS为1.05元/股、1.09元/股、1.12元/股，对应PE为8.45X、8.14X、7.94X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。 分析师 市场数据 2024-04-30 股票代码 600048 A股收盘价(元) 8.91 上证指数 3,104.82 总股本(万股) 1,197,044 实际流通A股(万股) 1,197,044 流通A股市值(亿元) 1,067 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 保利发展沪深300 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】公司点评_保利发展_谨慎计提减值，深耕效果凸显 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 表1：主要财务指标预测 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 346893.53 353868.76 378073.43 397695.43 收入增长率% 23.40 2.01 6.84 5.19 归母净利润（百万元） 12067.16 12622.63 13104.89 13428.76 归母净利润增速% -34.13 4.60 3.82 2.47 毛利率% 16.01 15.96 15.85 15.84 摊薄EPS(元) 1.01 1.05 1.09 1.12 PE 8.84 8.45 8.14 7.94 PB 0.54 0.50 0.48 0.45 PS 0.31 0.30 0.28 0.27 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 附录： （一）公司财务预测表 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 1268538.73 1316143.85 1335778.99 1359264.01 营业收入 346893.53 353868.76 378073.43 397695.43 现金 147982.17 142603.94 150321.65 172134.76 营业成本 291308.02 297396.36 318154.62 334698.66 应收账款 3821.38 4309.85 4594.85 4833.99 营业税金及附加 10258.62 14508.62 15122.93 15907.81 其它应收款 150388.05 182564.11 195013.04 205136.65 营业费用 8876.02 10616.06 11342.20 11930.86 预付账款 21635.20 37844.62 40486.18 42591.46 管理费用 5159.49 5661.90 6049.17 6214.15 存货 869508.46 864885.04 854169.96 833666.66 财务费用 4391.27 3316.91 5412.71 6719.44 其他 75203.47 83936.29 91193.32 100900.49 资产减值损失 -5045.09 -2619.03 -562.20 0.00 非流动资产 168373.06 185111.55 195945.37 205175.45 公允价值变动收益 15.85 0.00 0.00 0.00 长期投资 104296.50 114878.70 121475.14 126550.30 投资净收益 2211.89 5086.91 4499.32 4328.68 固定资产 8362.36 8538.55 8721.74 8865.52 营业利润 24318.02 24974.84 26107.08 26805.71 无形资产 373.48 354.72 338.24 327.33 营业外收入 572.10 629.31 698.53 754.41 其他 55340.72 61339.58 65410.25 69432.29 营业外支出 263.98 311.50 373.80 429.87 资产总计 1436911.79 1501255.40 1531724.36 1564439.46 利润总额 24626.13 25292.65 26431.81 27130.25 流动负债 813731.30 855174.44 864480.66 876394.36 所得税 6726.91 6452.89 6872.27 7128.84 短期借款 5213.22 5358.63 5918.46 7492.16 净利润 17899.22 18839.75 19559.54 20001.41 应付账款 173438.52 173481.21 173217.52 173857.36 少数股东损益 5832.06 6217.12 6454.65 6572.65 其他 635079.56 676334.60 685344.69 695044.83 归属母公司净利润 12067.16 12622.63 13104.89 13428.76 非流动负债 286153.85 290079.95 291679.95 292479.95 EBITDA 29306.04 30140.88 33350.51 35336.03 长期借款 235251.41 236251.41 237051.41 237351.41 EPS（元） 1.01 1.05 1.09 1.12 其他 50902.44 53828.54 54628.54 55128.54 负债合计 1099885.15 1145254.39 1156160.61 1168874.31 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 138483.55 144700.67 151155.31 157727.96 营业收入 23.40% 2.01% 6.84% 5.19% 归属母公司股东权益 198543.10 211300.34 224408.43 237837.19 营业利润 -29.91% 2.70% 4.53% 2.68% 负债和股东权益 1436911.79 1501255.40 1531724.36 1564439.46 归属母公司净利润 -34.13% 4.60% 3.82% 2.47% 毛利率 16.01% 15.96% 15.85% 15.84% 现金流量表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 净利率 3.48% 3.57% 3.47% 3.38% 经营活动现金流 13930.01 18325.52 19254.11 31526.14 ROE 6.08% 5.97% 5.84% 5.65% 净利润 17899.22 18839.75 19559.54 20001.41 ROIC 2.82% 3.01% 3.23% 3.31% 折旧摊销 2374.81 1531.32 1506.00 1486.34 资产负债率 76.55% 76.29% 75.48% 74.72% 财务费用 6512.35 6276.55 6264.78 6225.87 净负债比率 62.35% 59.04% 54.49% 46.82% 投资损失 -2211.89 -5086.91 -4499.32 -4328.68 流动比率 1.56 1.54 1.55 1.55 营运资金变动 -13076.42 -4876.29 -3681.12 8668.07 速动比率 0.37 0.39 0.41 0.44 其它 2431.94 1641.10 104.23 -526.87 总资产周转率 0.24 0.24 0.25 0.26 投资活动现金流 7265.72 -12140.20 -7431.45 -5860.87 应收帐款周转率 88.20 87.04 84.92 84.36 资本支出 -160.55 -1564.63 -545.22 -234.37 应付帐款周转率 1.74 1.71 1.84 1.93 长期投资 6142.76 -15798.78 -11444.05 -9955.18 每股收益 1.01 1.05 1.09 1.12 其他 1283.51 5223.21 4557.82 4328.68 每股经营现金 1.16 1.53 1.61 2.63 筹资活动现金流 -49961.68 -11528.96 -4104.95 -3852.16 每股净资产 16.59 17.65 18.75 19.87 短期借款 4015.89 145.40 559.83 1573.71 P/E 8.84 8.45 8.14 7.94 长期借款 -7231.05 1000.00 800.00 300.00 P/B 0.54 0.50 0.48 0.45 其他 -46746.52