2024年一季报点评：营收下降销售承压，经营业务稳步提升

公司点评●房地产开发 2024年04月30日 营收下降销售承压，经营业务稳步提升 --2024年一季报点评 核心观点： 万科A(000002) 推荐 (维持) 事件：公司发布2024年一季报，2024年一季度实现营收615.94亿元，同比下降10.05%；归母净利润-3.62亿元，上年同期为14.46亿元。 一季度业绩承压：公司2024年一季度实现营收615.94亿元，同比下降10.05%，归母净利润-3.62亿元，上年同期为盈利14.46亿元。营收降低、业绩较大幅度下滑主要由于：1）结算规模下降，2024年Q1结算面积金额466.7亿元，同比下降13.8%；2）开发业务毛利率下降6.7pct至10.5%、整体毛利率下滑4.6pct至10.8%。截至2024年1季度末，公司合并报表范围内有2322.5万方的已售未竣工，对应合同金额3501.5亿元，有望支撑公司未来收入。 销售回落拿地谨慎：销售方面，2024年Q1公司实现销售金额579.8亿元，同比下降42.8%；销售面积391.1万方，同比下降37.5%；对应销售均价14825元/平米，同比下降8.5%，受到行业整体压力的影响，公司一季度销售量价均承压。拿地方面，公司2024年一季度共新增3个项目，分别位于银川、昆明、贵阳，合计计容建面36.2万方，权益地价9.3亿元，对应总地价18.39亿元，计算得到权益比例为54.42%，其中贵阳地块权益比例100%。按照全口径计算，新增土储的楼面价5080元/平米，对应地货比为0.34。截至2024年一季度末，公司在手土储6522.2万方，是2023年销售面积的2.64倍，有望支持公司发展。 分析师 市场数据 2024-04-30 股票代码 000002 A股收盘价(元) 7.41 上证指数 3,104.82 总股本(万股) 1,193,071 实际流通A股(万股) 971,694 流通A股市值(亿元) 720 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 积极实现资金回流：2024年Q1，公司回款效率保持100%以上。截至万科A沪深300 2024年一季度末，扣除预售账款后的负债率为64.9%、净负债率59.3%，严控杠杆水平。公司采取多种方式实现资金回流：2024年Q1已通过大宗资产交易回款42亿元、经营性业务通过REITs实现资产盘活如中金印力消费REIT募集资金净额32.6亿元。融资方面，公司2024年Q1新增融资的综合成本为3.33%，较2023年新增的境内融资成本3.61%低0.28pct。 经营业务齐头并进：租赁住宅2024年Q1实现营收8.33亿元，同比增长7.3%，新拓展房源7121间，截至一季度末，租赁住宅业务共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间，出租率93.9%。物流仓储2024年Q1实现营收9.7亿元，同比增长1%，其中冷链收入4.3亿元， 同比增长10.1%；截至2024年一季度末，物流仓储业务累计可租赁建面 1020.2万方，其中高标库可租赁建面850.4万方，稳定期出租率83.9%。商业开发与运营业务2024年Q1实现营收23.8亿元，同比增长2.3%，其中印力管理的项目营收14.3亿元，同比增长4.8%。 投资建议：2024年Q1公司结算规模和毛利率下滑影响收入和业绩水平，行业整体销售承压的背景下，公司销售回落拿地谨慎。公司已售未竣工和在手土储有望支持发展和收入。公司2024年一季度回款效率保持100%以上，并通过大宗、REITs等方式回款。考虑到毛利率承压，我们下调公司2024-2026年归母净利润至116.22亿元、118.66亿元、122.34 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】公司点评_万科_资产减值影响业绩，运营业务齐头并进 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 亿元的预测，对应EPS为0.97元/股、0.99元/股、1.03元/股，对应PE 为7.61X、7.45X、7.23X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、经营业务不及预期的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。 表1：主要财务指标预测 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 465739.08 465925.37 474405.21 486312.78 收入增长率% -7.56 0.04 1.82 2.51 归母净利润（百万元） 12162.68 11622.40 11865.61 12234.48 归母净利润增速% -46.39 -4.44 2.09 3.11 毛利率% 15.23 15.01 15.03 15.08 摊薄EPS(元) 1.02 0.97 0.99 1.03 PE 7.27 7.61 7.45 7.23 PB 0.35 0.34 0.32 0.31 PS 0.19 0.19 0.19 0.18 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 附录： （一）公司财务预测表 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 1150260.06 1164991.22 1168989.77 1183938.85 营业收入 465739.08 465925.37 474405.21 486312.78 现金 99813.76 101389.28 103932.95 113628.95 营业成本 394783.86 395968.21 403095.64 412971.48 应收账款 7293.63 6362.55 6468.53 6623.39 营业税金及附加 18584.61 20966.64 21348.23 21884.08 其它应收款 254840.45 260197.35 264894.77 271517.14 营业费用 12272.12 12311.79 12241.20 12737.73 预付账款 56744.79 56915.02 56433.39 57816.01 管理费用 5766.95 8390.48 7813.90 7596.45 存货 701695.79 714652.60 713795.05 712812.95 财务费用 3714.83 3788.05 3756.83 3721.96 其他 29871.65 25474.40 23465.08 21540.42 资产减值损失 -3489.95 -883.00 -625.00 -382.00 非流动资产 354590.11 358709.36 359490.28 358354.69 公允价值变动收益 340.11 10.00 13.00 24.00 长期投资 130562.53 131362.53 131462.53 131662.53 投资净收益 2687.83 4433.67 3709.19 3745.51 固定资产 19233.03 19257.36 19541.19 19897.51 营业利润 29251.70 27354.55 28604.64 30158.08 无形资产 10956.48 10445.00 10533.52 10622.04 营业外收入 1149.55 1241.51 1340.84 1381.06 其他 193838.07 197644.47 197953.04 196172.61 营业外支出 595.82 691.16 746.45 783.77 资产总计 1504850.17 1523700.57 1528480.04 1542293.55 利润总额 29805.43 27904.91 29199.03 30755.37 流动负债 821785.26 822329.72 808267.30 801363.61 所得税 9349.87 8371.47 9343.69 9841.72 短期借款 1063.56 963.56 883.56 863.56 净利润 20455.56 19533.44 19855.34 20913.65 应付账款 221688.10 219982.34 212744.92 206485.74 少数股东损益 8292.87 7911.04 7989.74 8679.16 其他 599033.60 601383.82 594638.82 594014.31 归属母公司净利润 12162.68 11622.40 11865.61 12234.48 非流动负债 280131.38 279053.22 277704.77 277256.32 EBITDA 36338.24 37221.39 38524.80 40073.76 长期借款 197764.14 198764.14 199564.14 199764.14 EPS（元） 1.02 0.97 0.99 1.03 其他 82367.24 80289.08 78140.63 77492.18 负债合计 1101916.64 1101382.94 1085972.07 1078619.93 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 152148.92 160059.96 168049.70 176728.86 营业收入 -7.56% 0.04% 1.82% 2.51% 归属母公司股东权益 250784.61 262257.67 274458.27 286944.76 营业利润 -43.78% -6.49% 4.57% 5.43% 负债和股东权益 1504850.17 1523700.57 1528480.04 1542293.55 归属母公司净利润 -46.39% -4.44% 2.09% 3.11% 毛利率 15.23% 15.01% 15.03% 15.08% 现金流量表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 净利率 2.61% 2.49% 2.50% 2.52% 经营活动现金流 3912.32 -3807.03 11777.52 16062.14 ROE 4.85% 4.43% 4.32% 4.26% 净利润 20455.56 19533.44 19855.34 20913.65 ROIC 2.75% 2.84% 2.80% 2.86% 折旧摊销 6410.52 5528.43 5568.93 5596.43 资产负债率 73.22% 72.28% 71.05% 69.94% 财务费用 3714.83 5784.32 5784.62 5800.62 净负债比率 60.42% 61.07% 57.38% 52.57% 投资损失 -2687.83 -4433.67 -3709.19 -3745.51 流动比率 1.40 1.42 1.45 1.48 营运资金变动 -24247.60 -30158.30 -15777.31 -12288.78 速动比率 0.44 0.45 0.46 0.49 其它 266.86 -61.24 55.12 -214.26 总资产周转率 0.29 0.31 0.31 0.32 投资活动现金流 -4615.64 -4129.20 -2030.78 -91.08 应收帐款周转率 62.94 68.24 73.95 74.29 资本支出 -7988.90 -240.49 -1113.12 -1109.74 应付帐款周转率 1.55 1.79 1.86 1.97 长期投资 -4021.39 -8618.44 -