中指丨利好频发，北京时隔13年优化住房限购政策

X`好的 利好频发，北京时隔13年优化住房限购政策 2024年4月30日，北京发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，政策核心内 容是在现有限购政策基础上，对五环外增加1套购房指标： 为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，现就优化调整本市住房限购政策通知如下： 自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）： 1.本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的； 2.本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的； 3.连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。 其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。 住房现状 五环内（政策未变） 五环外（新政调整） 京籍家庭已有2套住房 不得再购房 可新购1套 京籍成年单身已有1套住房 不得再购房 可新购1套 非京籍家庭或成年单身已有1套住房（连续5年(含)以上社保或个税） 不得再购房 可新购1套 1.执行了13年的限购政策得到优化，意义重大；北京五环外新房成交套数占比约八成，新政有望推动购房需求释放 2023年下半年以来，北京已经多次优化楼市政策，整体政策保持稳步优化的节奏，今年以来，北京取消了离婚家庭三年内不得购房的限制、上调了购买绿色建筑等住房的公积金贷款额度、优化购买已改造老旧小区的公积金政策、优化离婚一年内贷款人的信贷政策等，一定程度上促进了购房需求释放。 本次政策明确提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许在五环外新购买1套商品住 房（包括新建商品住房和二手住房），意味着2011年起执行的限购政策得到了首次优化调整，释放了更加积极信号。在房地产市场供求关系已经发生重大变化的当下，北京本次优化限购政策是落实因城施策、因区施策、精准施策，充分发挥调控自主权的重要体现。 从房地产市场分布来看，北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，对五环外增加1套购房指标有望带动新房市场活跃度提升。 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 套50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 表：近几年北京五环外新建商品住宅成交套数及占比 北京新建商品住宅成交套数 五环外新建商品住宅成交套数 占比 88% 85% 79% 79% 78% 20202021202220232024:1-4 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 数据来源：中指数据CREIS 2.政策侧重进一步激活满足限购条件且已在京置业的居民家庭购房需求 本次政策明确了允许在五环外新购置1套住房的人群，包括本市户籍居民家庭、本市户 籍成年单身人士、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，这部分人群已经在北京拥有住房，政策侧重激活这部分北京常住居民购房需求。值得注意的是非京籍居民购房仍需满足五年以上社保或个税条件。另外，位于五环外的通州区，本次也属于可再购买一套的区域，但同时需要符合通州的限购政策。 3.在五环外允许符合条件的居民新购买1套住房，满足多样化改善住房需求，也有利于推动职住平衡，推动人口疏解 今年《政府工作报告》中明确提出要“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，多样化改善性住房需求包括首改、再改和高端改善住房需求。本次政策允许增加五环外限购套数，一方面可以更好地满足多样化改善性住房需求，另一方面也是与北京城市发展规划相适应的，《北京城市总体规划(2016年—2035年)》明确要构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，其中“多点”即指5个位于平原地区的新城，包括顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城，定位为承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区。 4.未来北京政策依然具备优化空间，“渐进式”优化或仍是主基调 当前北京限购政策仍较为严格，从支持刚需和多样化改善性住房需求角度，未来北京针对不同人群、不同面积段、不同区域的限购政策仍有优化预期，同时降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面也具备优化空间。从市场的角度来看，今年以来，北京房地产市场整体保持平稳运行态势，新房市场有一定调整压力，二手房市场活跃度相对较高，4月二手房成交量超1.3万套，本次政策落地执行有利于五环外市场进一步活跃。房地产市场平稳运行或意味着北京楼市政策优化节奏整体仍将是“渐进式”的，过去在市场过热阶段出台的已经不符合当下市场环境的限制性政策或将率先得到优化调整。 中指研究院 中国房地产指数系统