中指丨终于来了，北京优化通州区限购政策

X`好的 终于来了！北京优化通州区限购政策 2024年2月6日，北京发布《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》，优化了执 行八年多的通州区购房双限政策，明确京籍家庭不再需要3年以上通州户籍或近3年在通 州缴纳社保/个税（仍需要通州户籍或通州劳动关系），非京籍家庭也不再需要3年社保/个税要求。至此，2024年以来，四个一线城市中，北京、上海、广州均优化了限购政策，释放了更加积极信号，有利于提振市场预期。 表：新政前后四类家庭在通州购房政策对比（均需满足北京限购政策要求） 家庭类型 新政放松前 新政放松后 在京无房的京籍家庭 可在通州买1套房 可在通州买1套房 在京有1套房的通州户籍家庭 需落户通州满3年或在通州交社保/纳税满3年 无落户时间限制，可在通州买1套房 在京有1套房、在通州工作的其他区户籍家庭 近3年连续在通州交社保/纳税 无在通州交社保/纳税时间限制，劳动关系在通州，可在通州买1套房 在京无房、在通州区工作的非京籍家庭 近3年连续在通州交社保/纳税 无在通州交社保/纳税时间限制，劳动关系在通州，可在通州买1套房 数据来源：北京建委官网、中指研究院综合整理 本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319088。 1.2023年通州区新房销售同比下降，二手房保持一定活跃度 140 120 100 万80 平 米 方60 40 20 0 图：2014-2023年北京市通州区新房成交规模及同比走势 成交面积(左)同比(左) 2014201520162017201820192020202120222023 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 注：新房指商品住宅中的普通住宅、别墅和共有产权房。 数据来源：中指数据CREIS 2015年8月14日，为促进通州区房地产市场平稳健康发展，北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，双限政策落地后，市场降温明显，2016年，通州新房成交规模同比下降40.0%，2017-2021年新房市场情绪有所回升。近两年全国房地产市场调整，通州区成交量再度下行，根据中指数据，2023年，通州区新房成交量52.4万平方米，同比下降24.1%，绝对值处2020年以来最低位。2024年1月，通州区新建商品住宅成交10.3万平方米，受部分共有产权房集中网签及政策影响，同比增长接近1.8倍。 从成交规模占比来看，2014、2015年通州新房销售面积在全市新房销售面积中占比约13%，在双限政策落地后，占比明显下降，2023年通州新房销售面积占比仅7.8%，较2015年高点下降6个百分点。 二手房方面，根据中指数据，2023年通州区二手住宅成交接近1万套，为2017年以来的最高水平，同比增长14.4%，二手房市场整体保持一定活跃度。 图：2014年以来北京市通州区住宅用地推出和成交规模 120 推出规划建筑面积（左） 成交规划建筑面积（左） 平均溢价率（右） 40% 100 35% 30% 80 万 25% 平60 方米 20% 40 15% 10% 20 5% 0 0% 20132014201520162017201820192020202120222023 数据来源：中指数据CREIS 本报告数据来自CREIS中指数据、中房指数系统。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319253。 土地方面，宅地推出规模较少，近两年溢价率降至低位。双限之后，2016年全年未供应住宅用地，2018年土地推出力度加大，全年推出6宗宅地，但地块更多位于台湖、马驹桥等区域；2023年土地推出、成交规模均有所回升，但绝对值处近十年中低位水平。溢价率方面，受土地供应结构及双限政策影响，近些年房企投资信心普遍不足，成交溢价率整体处于低位。 2.优化限购政策有利于修复市场预期，春节后市场活跃度有望提升 2022年11月8日，亦庄台湖、马驹桥相关地区不再执行通州“双限”政策，短期对市场产生了积极带动，11月，通州新房、二手房成交量环比均增长。 此次全区优化限购政策，从优化目的来看，《通知》明确提出“为深入贯彻落实京津冀协同发展战略，有序有效有力推动中心城区非首都功能和人口向城市副中心疏解，更好实现职住平衡，促进城市副中心高质量发展”，一方面有利于进一步促进职住平衡，另一方面，也有利于促进潜在合理购房需求释放，特别是疏解单位的从业人员的置业需求，有利于带动通州区市场活跃度提升，对土地市场亦将产生一定带动作用。 1月以来，广州放松了120平方米以上住宅限购政策、上海放开外环外非沪籍单身限购，对当地市场情绪均产生了积极影响，但因为临近春节假期，政策效果尚未明显显现。对于北京来说，2023年12月降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准后，市场活跃度有一定提升，本次优化通州区限购政策，有望进一步强化市场修复预期，春节假期即将到来，短期市场活跃度或受限，但春节假期后，政策效果或将逐渐显现。 随着核心城市不断优化楼市政策，这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情，也将对全国市场产生积极影响。整体来看，当前核心城市政策仍渐进式推进，未来政策仍具备较大优化调整空间，市场不稳、政策不止，一线城市或继续优化限购政策，深圳相关政策或已在路上；二线城市有望全面取消限制性政策。 7月 2022 3月 2023 1月 2024 8月 9月 11月 4月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 附：近几年一线城市优化调整楼市政策一览 北京 上海 广州 深圳 •支持异地就业的本地户籍家庭公积金购房 •三个项目试点对老年家庭放松限贷 •临港新片区对特定人才放松限购 •广州“一房一价” 上下浮动幅度放松 •通州区台湖、马驹桥地区执行经济技术开发区商品住房政策 •临港新片区优化人 才购房转让期限 •非户籍居民购房的 社保允许断缴补缴 •非户籍居民购房的 社保允许断缴补缴 •深汕特别合作区放开限购，优化限售 •上浮多孩家庭公积 金贷款最高额度 •上浮多孩家庭公积金贷款最高额度 •二手房核验价放松 •上浮多孩家庭公积金贷款最高额度 •二手房指导价仅作参考 •首套房认房不认贷 •首套房认房不认贷 •首套房认房不认贷 •首套房认房不认贷•临港新片区优化特 定人才购房门槛 •限购区域收窄，非 户籍家庭购房社保/个税年限降至2年，增值税征免年限从5年调整为2年 •优化离异家庭住房 套数认定标准 •优化公积金贷款住 房套数认定标准 •优化公积金贷款住 房套数认定标准 •降低公积金贷款首付比例，优化公积金贷款住房套数认定标准 •降低二套房商贷首 付比例 •优化普宅认定标准 •降低商贷及公积金首付及贷款利率、优化普宅认定标准年限最长30年 •降低商贷首付及贷款利率、优化普宅认定标准年限最长30年 •降低公积金首付比 例 •上海奉贤区、青浦区放松人才限购， •放松外环以外单身 非沪籍限购 •鼓励“房票安置” •放开120平方米以上住房限购，支持“租一买一”、“卖一买一” •通州区取消落户、 社保或纳税需满3年的要求 本报告数据来自CREIS中指数据、中房指数系统。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中国房地产指数系统