经营业务向好，积极盘活资产

万科A(000002.SZ) 经营业务向好，积极盘活资产 房地产 2024年04月30日 推荐(维持) 股价:7.56元 主要数据 行业房地产 公司网址www.vanke.com 大股东/持股深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深 铁集团”)/27.18%实际控制人总股本(百万股)11,931 流通A股(百万股)9,717 流通B/H股(百万股)2,207 总市值(亿元)834 流通A股市值(亿元)735 每股净资产(元)21.01 资产负债率(%)72.7 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】万科A（000002.SZ）*年报点评*坚定去杠杆，经营服务实现闭环*推荐20240329 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑南宏 投资咨询资格编号 S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 事项： 公司公布2024年一季报，实现营收615.9亿元，同比下滑10%；归母净利润-3.6亿，上年同期为14.5亿元。 平安观点： 一季度业绩亏损，主要因开发业务结算规模与毛利率下滑。期内公司归母净利润-3.6亿，较上年同期明显下滑，主要因：1）房地产开发业务贡献营业收入466.7亿元，同比下降13.8%；2）开发业务结算毛利率同比降6.7pct至10.5%。一季度期间费用同比下滑5.8%至43.9亿元，但因收入下滑导致期间费率同比升0.3pct至7.1%。期末合并报表范围内有2,323万平方米已售资源未竣工结算，合同金额3,502亿元，为后续结转奠定基础。 销售同比下滑，但回款效率保持100%以上。期内实现销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，同比分别下降37.5%和42.8%。公司回款效率（本年回款金额/本年签约销售金额）保持100%以上。期内实现新开工及复工计容面积170.0万平方米，完成全年计划的15.9%；实现竣工计容面积265.8万平方米，完成全年计划的12.0%。经营服务业务持续向好，收入增速达12%。 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 503,838 465,739 371,244 342,382 331,670 YOY(%) 11.3 -7.6 -20.3 -7.8 -3.1 净利润(百万元) 22,618 12,163 12,605 11,707 12,030 YOY(%) 0.4 -46.2 3.6 -7.1 2.8 毛利率(%) 19.6 15.2 13.0 13.9 13.9 净利率(%) 4.5 2.6 3.4 3.4 3.6 ROE(%) 9.3 4.8 4.8 4.3 4.2 EPS(摊薄/元) 1.90 1.02 1.06 0.98 1.01 P/E(倍) 4.0 7.4 7.2 7.7 7.5 P/B(倍) 0.4 0.4 0.3 0.3 0.3 期内经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%。其中，万物云持续推进多空间服务高质量发展。租赁住宅业务（含非并表项目，即泊寓）实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%。截至3月底租赁住宅业务共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间，出租率93.9%。物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入9.7亿元，同比增长1.0%。截至3月末物流仓储业务累计可租赁建筑面积1020万平方米。商业开发与运营业务实现营业收入23.8亿元（含非并表收入，不含轻资产管理项目收入），同比增长2.3%。 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 万科A公司季报点评 在手现金超过短期债务，积极盘活资产与开展大宗交易。期末扣除预收款后的负债率为64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点，净负债率59.3%；持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。期内实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。中金印力消费REIT将于4月30日在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额为32.6亿元。期内公司继续得到金融机构的支持，一季度境内新增融资的综合成本为3.33%；同时积极拥抱经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。 投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润分别为126亿元、117亿元、120亿元，当前市值对应PE分别为7.2倍、7.7倍、7.5倍。随着政策持续发力，地产基本面有望逐步改善，公司销售经营有望向好，维持“推荐”评级。 风险提示：1）当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长、带来项目减值，甚至影响公司债务正常偿付；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）房价下行导致毛利率进一步下行的风险。 会计年度2023A2024E2025E2026E 资产负债表 利润表 流动资产 1150260 951792 857096 808368 现金 99814 99763 76452 52201 应收票据及应收账款 20980 16723 15423 14940 其他应收款 254840 203135 187343 181481 预付账款 56745 45232 41715 40410 存货 701696 573996 524209 507749 其他流动资产 16186 12944 11954 11587 非流动资产 354590 343828 333047 326285 长期投资 130563 130563 130563 130563 固定资产 39025 38026 37009 35973 无形资产 10956 9130 7304 5478 其他非流动资产 174046 166109 158171 154270 资产总计 1504850 1295620 1190143 1134653 流动负债 821785 664476 608948 589706 短期借款 1064 0 0 0 应付票据及应付账款 221696 181350 165620 160420 其他流动负债 599026 483125 443327 429286 非流动负债 280131 207068 137482 81055 长期借款 277280 204216 134630 78203 其他非流动负债 2852 2852 2852 2852 负债合计 1101917 871543 746429 670761 少数股东权益 152149 160687 168616 176765 股本 11931 11931 11931 11931 资本公积 25052 25052 25052 25052 留存收益 213802 226407 238114 250144 归属母公司股东权益 250785 263390 275097 287127 负债和股东权益 1504850 1295620 1190143 1134653 单位:百万元 万科A公司季报点评 会计年度2023A2024E2025E2026E 营业收入 465739 371244 342382 331670 营业成本 394784 322938 294927 285667 税金及附加 18585 11137 10271 9950 营业费用 12272 9281 8560 8292 管理费用 5767 3712 2739 1990 研发费用 536 371 342 332 财务费用 3715 2837 1104 253 资产减值损失 -3490 -1557 -171 -166 信用减值损失 -378 -295 -272 -264 其他收益 0 0 0 0 公允价值变动收益 340 0 0 0 投资净收益 2688 3082 3082 3082 资产处置收益 11 7000 0 0 营业利润 29252 29196 27077 27839 营业外收入 1150 1150 1150 1150 营业外支出 596 596 596 596 利润总额 29805 29750 27630 28392 所得税 9350 8607 7994 8214 净利润 20456 21143 19637 20178 少数股东损益 8293 8538 7930 8148 归属母公司净利润 12163 12605 11707 12030 EBITDA 37614 43350 39515 35408 EPS（元） 1.02 1.06 0.98 1.01 单位:百万元 会计年度2023A2024E2025E2026E 主要财务比率 会计年度2023A2024E2025E2026E 现金流量表 成长能力营业收入(%) -7.6 -20.3 -7.8 -3.1 营业利润(%) -43.8 -0.2 -7.3 2.8 归属于母公司净利润(%) -46.2 3.6 -7.1 2.8 获利能力毛利率(%) 15.2 13.0 13.9 13.9 净利率(%) 2.6 3.4 3.4 3.6 ROE(%) 4.8 4.8 4.3 4.2 ROIC(%) 3.7 2.8 3.5 3.7 偿债能力资产负债率(%) 73.2 67.3 62.7 59.1 净负债比率(%) 44.3 24.6 13.1 5.6 流动比率 1.4 1.4 1.4 1.4 速动比率 0.5 0.5 0.5 0.4 营运能力总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.3 应收账款周转率 22.2 22.2 22.2 22.2 应付账款周转率 1.78 1.78 1.78 1.78 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.02 1.06 0.98 1.01 每股经营现金流(最新摊薄) 0.13 5.86 3.80 2.55 每股净资产(最新摊薄) 21.02 22.08 23.06 24.07 估值比率P/E 7.4 7.2 7.7 7.5 P/B 0.4 0.3 0.3 0.3 EV/EBITDA 14 9 9 9 单位:百万元 经营活动现金流 1595 69908 45349 30400 净利润 20456 21143 19637 20178 折旧摊销 4093 10762 10781 6762 财务费用 3715 2837 1104 253 投资损失 -2688 -3082 -3082 -3082 营运资金变动 -26918 42171 15857 5236 其他经营现金流 2937 -3923 1052 1052 投资活动现金流 -4616 7005 2030 2030 资本支出 8159 0 0 0 长期投资 -5242 0 0 0 其他投资现金流 -7533 7005 2030 2030 筹资活动现金流 -36813 -76965 -70690 -56681 短期借款 -3070 -1064 0 0 长期借款 5625 -73064 -69586 -56427 其他筹资现金流 -39369 -2837 -1104 -253 现金净增加额 -39799 -51 -23311 -24251 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提