广宇集团：2023年年度报告

证券代码：002133 证券简称：广宇集团 广宇集团股份有限公司2023年年度报告 2024年4月30日 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人王轶磊、主管会计工作负责人陈连勇及会计机构负责人（会计主管人员）齐磊声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 1、政策风险公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大。 2、经营风险由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可能面临诸多不确定性。例如城市规划调整导致项目开发周期延长甚至影响到开发的建筑面积，建筑材料价格以及人工成本上涨增加建安成本造价等。 受到市场需求因素和国家政策不确定性影响，公司在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以774,144,175为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.5元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................................2第二节公司简介和主要财务指标.................................................7第三节管理层讨论与分析.......................................................11第四节公司治理...............................................................28第五节环境和社会责任.........................................................49第六节重要事项...............................................................52第七节股份变动及股东情况.....................................................68第八节优先股相关情况.........................................................73第九节债券相关情况...........................................................74第十节财务报告...............................................................75 备查文件目录 （一）载有公司董事长、总会计师、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。（二）载有公司董事长签名的2023年年度报告文本。（三）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。（四）报告期内公司在中国证监会指定网站上公开披露过的所有文件的正本以及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益的损益主要为除政府补助外的其他收益如进项税加计抵减等。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 房地产行业情况： 根据国家统计局数据显示：2023年全年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。房屋新开工面积95376万平方米，比上年下降20.4%。房屋竣工面积99831万平方米，比上年增长17.0%。商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，商品房销售额116622亿元，比上年下降6.5%。商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。（以上数据摘自国家统计局） 2023年的地产政策侧重点从供应端转向需求端，以政策手段为主，金融手段为辅，通过调整限购限贷和贷款利率等政策，不断刺激和提振市场信心；随着政策调控的推进，房地产市场的供需关系发生了明显改变，市场需求住建向改善型住房、租赁市场等领域转移。 公司总部所在地——杭州，区域分化进一步显现，供求分化明显，向心性凸显。库存高企，去化周期延长。2013年至今，杭州市区共经历了11次土拍规则的变化：从限地价、竞保障房面积、摇号，到2023年11月恢复了价高者得。“房地差”持续缩小，销售净利润进一步下降。 银发行业情况： 2023年底，民政部发布的《2022年度国家老龄事业发展公报》显示，截至2022年底，全国60岁及以上老年人口近2.8亿，占总人口的19.8%。我国已成为世界上老年人口规模最大的国家，也是老龄化速度最快的国家之一。 2024年初，国务院办公厅下发《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》（国办发〔2024〕1号）。这是我国首个以“银发经济”命名的政策文件，提出了4个方面26项举措，旨在加快银发经济规模化、标准化、集群化、品牌化发展，培育高精尖产品和高品质服务模式，发展银发经济已经成为国家重要的政策导向。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 地产板块：公司对市场抱有敬畏之心，以稳健经营为目标，可持续发展为准绳。2023年度，公司实现销售合同签约面积13.51万平方米，签约金额30.31亿元，完成年度计划的75.78%；竣工面积47.33万平方米；累积高品质交付杭州、绍兴、黄山等地5个项目4219套商品房、264套公租房。截至报告期末，公司储备规划可建建筑面积42.62万平方米，在建面积42.62万平方米，权益在建建筑面积42.62万平方米。 报告期内，面对购房者信心修复不及预期的行情，公司努力提升服务品质，夯实产品质量；建立并严格落实客户服务全周期管控，重视服务效能提升；强化市场应变意识，不断提升人均销售额；在加强全面信息化和数字化运营管理的同时，也不断完善以预算数字化分析为导向的经营管理模式，强化成本管控；继续优化财务结构，不断降低融资成本，截至2023年12月31日，公司整体时点平均融资成本已降至4.46%，较去年同期下降1.17个百分点；注重现金流管理，保持现金流的流动性处于健康、合理状态；2023年度，公司经营活动产生的现金流净额为15.45亿元，同比增长395.58%。 报告期内，公司控股子公司杭州广宇安诺实业集团股份有限公司（以下简称“广宇安诺”），作为浙江省内银发业务的排头兵之一，继续在适老化改造与养老辅具销售、机构改造和养老服务人才培训等方面走在前列。2023年，广宇安诺围绕客户需求构建数字化客户档案：构建评估体系、建立房屋档案和辅具适配方案，持续为浙江省内的家庭及社区适老化及无障碍改造提供服务，实现签约合同金额达4800万元；在浙江省范围内进行认知障碍专区及社区型认知障碍微专区打造，改造床位2000余张；广宇安诺新增获得《康复辅助技术咨询师》职业技能等级认定资格，持续进行养老人才培训，开展十余场次的认知障碍照护专员培训、养老护理员师资能力提升培训等，参训人员逾600人次。此外，广宇安诺还参与养老专用设施设计规范标准、适老化材料设备应用、工程质量验收规范等的制定。 安诺新程国际康养中心是广宇安诺旗下第一家医康养综合体，与浙江大学医学院附属邵逸夫医院深度合作，引入日本静冈养老集团骏府葵会专业的养老机构的管理经验，致力于成为以互联网智慧化为特色的无边界康养医联体。安诺新程由护理院、长者公寓、认知症照护中心三部分组成，可提供机构照护、社区照护、居家照护和旅居服务。报告期内该康养中心已完成二次改造进入验收使用阶段，截至本报告出具日已正式营业。 公司控股子公司一石巨鑫有限公司（以下简称“一石巨鑫”）报告期内，继续坚定坚持“稳健经营，稳步发展”的经营理念，围绕“打造具有核心竞争力的细分领域优秀供应 链集成服务商”以及“做专做强”的战略目标，初步形成了“一体两翼”战略格局，在玉米、燃料乙醇上下游产业端扩展，主业产品专业化；积极有效地克服大宗商品价格波动加剧的影响，开拓市场、防范风险、把握行情、确保可持续发展。 □适用不适用 发展战略和未来一年经营计划 新年度，公司将进一步提升资金、资产的经营效益与能力，构建新质发展模式，持续夯实地产与银发共同发展战略。 地产主业：销售攻坚，现金为王，保持适度规模，2024年计划实现销售合同金额30亿元。产品力进阶是企业高质量发展的根本动力，2024年公司将继续在户型设计研发、景观设计、建筑安装、环保节能材料运用等各环节提升产品力，使住宅产品在功能性和便利性上形成独有的广宇特色。进一步加快互联网时代营销方式转型，充分借助新媒体将营销阵地推进至受众的“视觉指尖”。加快建设物业服务标准化，提升服务效能；积极推进物业服务与健康服务相结合的模式探索，通过服务智能化、管理信息化、业务数字化、应用平台化，实现对业主健康品质生活的服务，不断提升业主满意度的同时也积极支持公司银发产业的发展。 银发产业：公司将紧抓银发经济带来的新发展机遇，结合公司资源优势、广宇安诺的品牌优势，深入探索广宇安诺集成化银发服务商的盈利模式，加速扩大其在适老化改造与养老辅具销售、机构改造和养老服务人才培训领域的市场份额。公司将借助安诺新程“机构养老、居家上门服务与智慧养老”三位一体的服务基地，与包括浙江大学医院附属邵逸夫医院在内的优秀医院进行深入合作，全面引入日本静冈养老集团骏府葵会专业的养老机构管理体系、认知症专业照护、特色学科建设方面的经验，深化医康养结合的生态服务体系的建设与实践，逐步形成“医康养结合”的杭州模式，最终成为“浙江高质量发展建设共同富裕浙里康养”的浙江样本。此外，公司还将积极参与浙江省智能辅具产业园的建设，助力辅具产业高质量发展。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保适用□不适用 公司及子公司按照房地产行业惯例为商品房承购人按揭贷款提供阶段性信用担保，截止2023年12月31日金额为52,997.68万元。 报告期内，不存在承担担保责任涉及金额占上市公司最近一期经审计净利润10%以上的情况。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 三、核心竞争力分析 一、较